【第10回】貯金ゼロからはじめる「お金の増やし方講座」不動産で騙されたくない編

前回の記事では、株・投資信託で騙されないためのポイントなどをご紹介いたしました。

今回は、不動産の商品で騙されないためにおぼえてほしい点を解説いたします。せっかくお金のなる木をつくろうとしても、騙されてしまっては元も子もありませんので、必見です。

不動産

不動産とはつまり「人に貸す家」のことです。家だけじゃなくて

• 「駐車場」を貸したり
• 「倉庫」を貸したり
• 「オフィス」を貸したり

することも不動産に当てはまります。

皆さんも、一度は不動産を借りたことがあるかと思いますが、貸してくれるオーナーさんがいますよね。

不動産のメリット

①盗難や紛失のリスクがない

②毎月家賃が入る

③家賃や内装などを自分の力でアップグレードできる

不動産投資の基本用語を知ろう

インカムゲイン

インカムゲインとは、投資によって定期的に生み出す利益のことです。今回は不動産投資なので、「家賃収入」がこれにあたります。

キャピタルゲイン

キャピタルゲインとは、投資によって「購入時より高く売れたときの利益」のことです。

株式投資などでは、キャピタルゲインを狙うケースも多いかと思います。

利回り

自分が投資した金額に対して、どれだけの利益があったかを「利回り」と言います。

たとえば、100万円を投資して5万円の利益がでたら、利回りは5%ということになります。

表面利回り

表面利回りは、不動産独特の表現の一つです。不動産を紹介しているサイトや、不動産会社がよくこの表現をします。

表現利回りは、「不動産の販売価格」を「１年間、満室だった場合の家賃収入」で割って算出した利回りです。

実質利回り

実質利回りは、表面利回りと似ていますが、全く違うものです。

こちらは、家賃収入から「管理費」「共益費」「修繕積立費」などなどの、かかると予測される費用もしっかりと引いて計算した利回りです。

事故物件

事故物件とは、前居住者が殺人や事故、自殺などで亡くなられている物件のことです。つまり、ワケあり物件ということです。

事故物件の場合、不動産を紹介するウェブサイトでは「告知義務あり」「告知事項あり」などと記載があり、「事故物件です」といった具体的な記載はされていません。

本当にその物件に投資して大丈夫？騙されるポイントを紹介

高利回り物件

不動産投資家向けの「楽待」というサイトがあります。こちらでは、物件をさがすことができます。

物件の検索設定で、利回り20％以上にすると、かなりの数の物件が出てきます。本当に、利回り20%なんてことは可能なのでしょうか？

不動産の場合にはよく「表面利回り」という言葉が使われます。

集合住宅の賃貸に住んだことのある人ならわかるかと思いますが、家賃が5万円だったとしても、共益費などでさらに毎月5千円ほど引かれますよね。

しかし「表面利回り」は、単純に「販売価格÷想定家賃収入」を計算したものです。共益費などは計算に入っていません。

①家賃収入から引かれるお金があることを理解する

• 管理費
• 共益費
• 修繕積立費
• 固定資産税…などなど

こういった種類の費用が発生するのにも関わらず、ウェブサイト上では、これらを組み込まない表面利回りが表記されている場合がほとんどです。

②販売価格に気をつける

さきほど紹介した物件は、販売価格が800万円となっています。しかし実際は、「不動産取得税」や「仲介手数料」などの購入時の諸経費が発生することが多いです。

③空室のリスクもある

一定の家賃で全部屋にずーっと人が住めば問題ありませんが、何十年もずっと空くことなくアパートがすべて埋まる…なんてことはそうそうないでしょう。

空きが目立つようになったら、空室を埋めるために家賃を下げる必要性もでてきますね。

表面利回りでは、空室も、家賃を下げることも想定していません。

④修繕費用

さきほど紹介した利回り22%の物件は、築年数が44年となっていました。古い建物ですね。

不動産の場合、毎月入居者さんから「修繕積立費」をあつめ、それをいざというときの修繕費用に充当します。

しかし修繕積立費の設定金額によっては、マンション全体の修繕積立費がぜんぜん貯まってない可能性もあります。

大規模な修繕があった際に積立費では足りず、大家さんの負担額が多くなってしまうかもしれません。

⑤事故物件

さきほど紹介した物件には、「告知事項あり」と記載があります。こういった記載がある場合は恐らく「事故物件」です。

事故物件と聞けば、入居を回避する人も多いでしょう。入居率が下がれば家賃収入も減りますので、実際には22%という高利回りの実現は厳しい可能性がでてきます。

表面利回りに騙されないポイント

• 家賃収入から「共益費」「管理費」などの引かれるお金があることを理解する
• 販売価格には仲介手数料や不動産取得税が含まれていない場合が多い
• 空室のリスクがあるが、表面利回りでは想定していない
• 古い建物だと、積立金によっては修繕費用が大家さんに大きくかかる場合もある
• 事故物件は入居率が低いので注意する

おかだ

なるほど〜、表面利回りがいかに不動産屋さんに都合が良い数字なのかが、よくわかりました！

両＠学長

不動産投資はメリットが多いですが、騙されてしまっては、そもそも投資のスタートラインにすら立てません。騙されないために悪い商品や悪い営業マンを見分けるために、知識をつけましょう。

ワンルームマンション投資に騙されない

両＠学長

不動産投資でよく聞くワードが「ワンルームマンション投資」ですね。営業マンが売りたがってますので、よく電話がきますよ。

おかだ

なんで不動産の営業マンは、ワンルームマンションを売りたがるんですか？

両＠学長

それはもちろん、不動産会社が儲かるおいしい商品だからです。

ワンルームマンションに関する記事ワンルームマンション投資で一番儲けたのは誰だ！？ヒミツ、教えます。

2018.7.14

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ワンルームマンションは、不動産投資の一種で、積極的に売りたい不動産会社も多いです。

それゆえに、騙されてしまう人も少なくないでしょう。

不動産投資に興味をもった方は目を通すべき必見記事となっています。

まとめ

図解：不動産の利回りの見方

不動産用語のポイント

• インカムゲイン（家賃収入）とキャピタルゲイン（売却利益）
• 表面利回りと実質利回りの違いをおさえる
• 事故物件は「告知義務あり」「告知事項あり」と記載される

表面利回りに騙されないポイント

• 家賃収入から「共益費」「管理費」などの引かれるお金があることを理解する
• 販売価格には仲介手数料や不動産取得税が含まれていない場合が多い
• 空室のリスクがあるが、表面利回りでは想定していない
• 古い建物だと、積立金によっては修繕費用が大家さんに大きくかかる場合もある
• 事故物件は入居率が低いので注意する

おかだ

悪い商品を見分けることができれば、お金のなる木に一歩前進ですね！

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講座一覧

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• 【第2回】貯金ゼロからはじめる「お金の増やし方講座」家の支出を抑える編
• 【第3回】貯金ゼロからはじめる「お金の増やし方講座」保険の支出を抑える編
• 【第4回】貯金ゼロからはじめる「お金の増やし方講座」車の支出を抑える編
• 【第5回】貯金ゼロからはじめる「お金の増やし方講座」サラリーマンの税金編
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