【第10回】貯金ゼロからはじめる「お金の増やし方講座」不動産で騙されたくない編

前回の記事では、株・投資信託で騙されないためのポイントなどをご紹介いたしました。

今回は、不動産の商品で騙されないためにおぼえてほしい点を解説いたします。せっかくお金のなる木をつくろうとしても、騙されてしまっては元も子もありませんので、必見です。

不動産

 

不動産とはつまり「人に貸す家」のことです。家だけじゃなくて

• 「駐車場」を貸したり
• 「倉庫」を貸したり
• 「オフィス」を貸したり

することも不動産に当てはまります。

皆さんも、一度は不動産を借りたことがあるかと思いますが、貸してくれるオーナーさんがいますよね。

不動産のメリット

①盗難や紛失のリスクがない

②毎月家賃が入る

③家賃や内装などを自分の力でアップグレードできる

不動産投資の基本用語を知ろう

インカムゲイン

インカムゲインとは、投資によって定期的に生み出す利益のことです。今回は不動産投資なので、「家賃収入」がこれにあたります。

キャピタルゲイン

キャピタルゲインとは、投資によって「購入時より高く売れたときの利益」のことです。

株式投資などでは、キャピタルゲインを狙うケースも多いかと思います。

利回り

自分が投資した金額に対して、どれだけの利益があったかを「利回り」と言います。

たとえば、100万円を投資して5万円の利益がでたら、利回りは5%ということになります。

表面利回り

表面利回りは、不動産独特の表現の一つです。不動産を紹介しているサイトや、不動産会社がよくこの表現をします。

表現利回りは、「不動産の販売価格」を「１年間、満室だった場合の家賃収入」で割って算出した利回りです。

実質利回り

実質利回りは、表面利回りと似ていますが、全く違うものです。

こちらは、家賃収入から「管理費」「共益費」「修繕積立費」などなどの、かかると予測される費用もしっかりと引いて計算した利回りです。

事故物件

事故物件とは、前居住者が殺人や事故、自殺などで亡くなられている物件のことです。つまり、ワケあり物件ということです。

事故物件の場合、不動産を紹介するウェブサイトでは「告知義務あり」「告知事項あり」などと記載があり、「事故物件です」といった具体的な記載はされていません。

本当にその物件に投資して大丈夫？騙されるポイントを紹介

高利回り物件

不動産投資家向けの「楽待」というサイトがあります。こちらでは、物件をさがすことができます。

物件の検索設定で、利回り20％以上にすると、かなりの数の物件が出てきます。本当に、利回り20%なんてことは可能なのでしょうか？

不動産の場合にはよく「表面利回り」という言葉が使われます。

集合住宅の賃貸に住んだことのある人ならわかるかと思いますが、家賃が5万円だったとしても、共益費などでさらに毎月5千円ほど引かれますよね。

しかし「表面利回り」は、単純に「販売価格÷想定家賃収入」を計算したものです。共益費などは計算に入っていません。

①家賃収入から引かれるお金があることを理解する

• 管理費
• 共益費
• 修繕積立費
• 固定資産税…などなど

こういった種類の費用が発生するのにも関わらず、ウェブサイト上では、これらを組み込まない表面利回りが表記されている場合がほとんどです。

②販売価格に気をつける

さきほど紹介した物件は、販売価格が800万円となっています。しかし実際は、「不動産取得税」や「仲介手数料」などの購入時の諸経費が発生することが多いです。

③空室のリスクもある

一定の家賃で全部屋にずーっと人が住めば問題ありませんが、何十年もずっと空くことなくアパートがすべて埋まる…なんてことはそうそうないでしょう。

空きが目立つようになったら、空室を埋めるために家賃を下げる必要性もでてきますね。

表面利回りでは、空室も、家賃を下げることも想定していません。

④修繕費用

さきほど紹介した利回り22%の物件は、築年数が44年となっていました。古い建物ですね。

不動産の場合、毎月入居者さんから「修繕積立費」をあつめ、それをいざというときの修繕費用に充当します。

しかし修繕積立費の設定金額によっては、マンション全体の修繕積立費がぜんぜん貯まってない可能性もあります。

大規模な修繕があった際に積立費では足りず、大家さんの負担額が多くなってしまうかもしれません。

⑤事故物件

さきほど紹介した物件には、「告知事項あり」と記載があります。こういった記載がある場合は恐らく「事故物件」です。

事故物件と聞けば、入居を回避する人も多いでしょう。入居率が下がれば家賃収入も減りますので、実際には22%という高利回りの実現は厳しい可能性がでてきます。

ワンルームマンションは、不動産投資の一種で、積極的に売りたい不動産会社も多いです。

それゆえに、騙されてしまう人も少なくないでしょう。

不動産投資に興味をもった方は目を通すべき必見記事となっています。

まとめ

図解：不動産の利回りの見方