はじめに

前回の記事では、株・投資信託で騙されないためのポイントなどをご紹介いたしました。

今回は、不動産の商品で騙されないためにおぼえてほしい点を解説いたします。せっかくお金のなる木をつくろうとしても、騙されてしまっては元も子もありませんので、必見です。

この講座は起業家兼投資家で、リベラルアーツ大学・学長の両さん(@freelife_blog)とのインタビューを元に、ご本人監修で構成・執筆しています。

不動産

おかだ
まずは不動産投資の特徴をおさらいしましょう!

 

不動産とはつまり「人に貸す家」のことです。家だけじゃなくて「駐車場」を貸したり、「倉庫」を貸したり、「オフィス」を貸したりすることも不動産に当てはまります。

皆さんも、一度は不動産を借りたことがあるかと思いますが、貸してくれるオーナーさんがいますよね。

両@学長
ちなみに、マイホームは不動産投資には入りません。マイホームについては第二回も参考にどうぞ。

不動産のメリット

盗難や紛失のリスクがない

おかだ
たしかに、わたしどんなにお金に困っても駐車場は盗まないかも!

毎月家賃が入る

おかだ
そっか、株は値段が2倍・3倍になっても売るまでは現金にならないもんね!

③家賃や内装などを自分の力でアップグレードできる

おかだ
なるほど!家賃や条件とか、内装は自分でコントロールできる!自分の工夫しだいで入居者を集めやすくなるね!
銀行の融資を受けて購入できる

おかだ
融資を受けることができれば、自分のお金にあわせて、銀行のお金もつかって不動産が持てる。これをレバレッジっていうんだって!
不動産のメリット
◯盗難や紛失のリスクがない
◯毎月家賃がはいる
◯家賃や内装などを自分の力でアップグレードできる
◯銀行の融資を受けて購入できる

おかだ
家賃収入が入るなんて魅力的!さっそく不動産投資に興味がでたから、不動産屋さんにいってくる!

両@学長
ちょっと待ってください!行動力があるのは結構ですが、何も知らずに営業マンと商談すれば、騙されるのがオチです。まずは基本と、騙されがちなパターンを知りましょう。

不動産投資の基本用語を知ろう

両@学長
いきなり投資をはじめるよりも、まずは悪い商品を見つける力を養いましょう。そのためには用語を知ることは大切ですね。

インカムゲイン

インカムゲインとは、投資によって定期的に生み出す利益のことです。今回は不動産投資なので、「家賃収入」がこれにあたります。

おかだ
家賃収入!不動産投資といえば、これのイメージですね!

キャピタルゲイン

キャピタルゲインとは、投資によって「購入時より高く売れたときの利益」のことです。

株式投資などでは、キャピタルゲインを狙うケースも多いかと思います。

両@学長
現在、よほど良い物件を見つけない限り、日本では物件の価値はどんどん下がっていきますので、不動産でキャピタルゲインは狙いにくい現状もあります。

利回り

自分が投資した金額に対して、どれだけの利益があったかを「利回り」と言います。

たとえば、100万円を投資して5万円の利益がでたら、利回りは5%ということになります。

おかだ
利回りは高いほうがいいけれど、あまりに相場からかけ離れた利回りを自称する商品は、詐欺を疑ってよさそうだね!

表面利回り

表面利回りは、不動産独特の表現の一つです。不動産を紹介しているサイトや、不動産会社がよくこの表現をします。

表現利回りは、「不動産の販売価格」を「1年間、満室だった場合の家賃収入」で割って算出した利回りです。

両@学長
後々紹介しますが、この表面利回りはかなり注意して意識しないといけない数字です。

実質利回り

実質利回りは、表面利回りと似ていますが、全く違うものです。

こちらは、家賃収入から「管理費」「共益費」「修繕積立費」などなどの、かかると予測される費用もしっかりと引いて計算した利回りです。

おかだ
表面利回りよりも、より現実的な利回りということですね!

事故物件

事故物件とは、前居住者が殺人や事故、自殺などで亡くなられている物件のことです。つまり、ワケあり物件ということです。

事故物件の場合、不動産を紹介するウェブサイトでは「告知義務あり」「告知事項あり」などと記載があり、「事故物件です」といった具体的な記載はされていません。

両@学長
不動産をあつかう場合、事故物件を説明する義務がありますが大々的に「事故物件です!」とアピールされることもないので、注意深く確認する必要があります。
不動産用語のポイント
◯インカムゲイン(家賃収入)とキャピタルゲイン(売却利益)
◯表面利回りと実質利回りの違いをおさえる
◯事故物件は「告知義務あり」「告知事項あり」と記載される

本当にその物件に投資して大丈夫?騙されるポイントを紹介

おかだ
かんたんに用語をかじったところで、「危険な不動産商品」をおしえてください!

両@学長
まずは、自称している利回りがあまりにも良すぎるときは疑うべきでしょう。投資に「絶対」はありません。

高利回り物件

不動産投資家向けの「楽待」というサイトがあります。こちらでは、物件をさがすことができます。

物件の検索設定で、利回り20%以上にすると、かなりの数の物件が出てきます。本当に、利回り20%なんてことは可能なのでしょうか?

おかだ
えええ!たしか利回りは「5〜6%」がでればまずまず良い結果なはずですよね?22%ってすごすぎませんか!?

両@学長
そのとおりですね。まず、このサイトに記載してある利回りは「表面利回り」ですね。

 

不動産の場合にはよく「表面利回り」という言葉が使われます。

集合住宅の賃貸に住んだことのある人ならわかるかと思いますが、家賃が5万円だったとしても、共益費などでさらに毎月5千円ほど引かれますよね。

しかし「表面利回り」は、単純に「販売価格÷想定家賃収入」を計算したものです。共益費などは計算に入っていません。

両@学長
この「表面利回り」とは不動産会社にとってすごく都合のいい数字なんです。

おかだ
表面利回りだけを見て判断するのは、損をするリスクがかなりありそう…

表面利回りに騙されないためのポイント

①家賃収入から引かれるお金があることを理解する

  • 管理費
  • 共益費
  • 修繕積立費
  • 固定資産税…などなど

こういった種類の費用が発生するのにも関わらず、ウェブサイト上では、これらを組み込まない表面利回りが表記されている場合がほとんどです。

②販売価格に気をつける

さきほど紹介した物件は、販売価格が800万円となっています。しかし実際は、「不動産取得税」や「仲介手数料」などの購入時の諸経費が発生することが多いです。

③空室のリスクもある

一定の家賃で全部屋にずーっと人が住めば問題ありませんが、何十年もずっと空くことなくアパートがすべて埋まる…なんてことはそうそうないでしょう。

空きが目立つようになったら、空室を埋めるために家賃を下げる必要性もでてきますね。

表面利回りでは、空室も、家賃を下げることも想定していません。

④修繕費用

さきほど紹介した利回り22%の物件は、築年数が44年となっていました。古い建物ですね。

不動産の場合、毎月入居者さんから「修繕積立費」をあつめ、それをいざというときの修繕費用に充当します。

しかし修繕積立費の設定金額によっては、マンション全体の修繕積立費がぜんぜん貯まってない可能性もあります。

大規模な修繕があった際に積立費では足りず、大家さんの負担額が多くなってしまうかもしれません。

⑤事故物件

さきほど紹介した物件には、「告知事項あり」と記載があります。こういった記載がある場合は恐らく「事故物件」です。

事故物件と聞けば、入居を回避する人も多いでしょう。入居率が下がれば家賃収入も減りますので、実際には22%という高利回りの実現は厳しい可能性がでてきます。

表面利回りに騙されないポイント
◯家賃収入から「共益費」「管理費」などの引かれるお金があることを理解する
◯販売価格には仲介手数料や不動産取得税が含まれていない場合が多い
◯空室のリスクがあるが、表面利回りでは想定していない
◯古い建物だと、積立金によっては修繕費用が大家さんに大きくかかる場合もある
◯事故物件は入居率が低いので注意する

おかだ
なるほど〜、表面利回りがいかに不動産屋さんに都合が良い数字なのかが、よくわかりました!

両@学長
不動産投資はメリットが多いですが、騙されてしまっては、そもそも投資のスタートラインにすら立てません。騙されないために悪い商品や悪い営業マンを見分けるために、知識をつけましょう。

ワンルームマンション投資に騙されない

両@学長
不動産投資でよく聞くワードが「ワンルームマンション投資」ですね。営業マンが売りたがってますので、よく電話がきますよ。

こちらの記事は、ライターのとらたぬさんが投稿したワンルームマンション投資に関する記事です。

ワンルームマンションは、不動産投資の一種で、積極的に売りたい不動産会社も多いです。

それゆえに、騙されてしまう人も少なくないでしょう。不動産投資に興味をもった方は目を通すべき必見記事となっています。

おかだ
ぜひ参考にしてくださいね!

まとめ

不動産投資のメリット
◯盗難や紛失のリスクがない
◯毎月家賃がはいる
◯家賃や内装などを自分の力でアップグレードできる
◯銀行の融資を受けて購入できる
不動産用語のポイント
◯インカムゲイン(家賃収入)とキャピタルゲイン(売却利益)
◯表面利回りと実質利回りの違いをおさえる
◯事故物件は「告知義務あり」「告知事項あり」と記載される
表面利回りに騙されないポイント
◯家賃収入から「共益費」「管理費」などの引かれるお金があることを理解する
◯販売価格には仲介手数料や不動産取得税が含まれていない場合が多い
◯空室のリスクがあるが、表面利回りでは想定していない
◯古い建物だと、積立金によっては修繕費用が大家さんに大きくかかる場合もある
◯事故物件は入居率が低いので注意する

おかだ
悪い商品を見分けることができれば、お金のなる木に一歩前進ですね!
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