【幻想です】不動産投資で「年間家賃収入」に目を奪われてはいけない理由

こんにちは、こぱんです！

リベ大では、経済的自由を目指すための「お金にまつわる5つの力」について発信しています。

▼図解で簡単に分かる「お金にまつわる5つの力」

 

リベ大をキッカケに副業や高配当株投資を始めた人も増えてきましたが、そんな中、あるお問い合わせを1件いただきました。

ただ、不動産投資に比較的チャンスがあるとはいえ、年間家賃収入1,500万円という数字から「会社を辞めてリッチに暮らせる」と憧れる人がいたら、それは甘すぎです。

そこで今回は、「年間家賃収入1,500万円は、本当にスゴイのか？」ということに関して、以下の2つを解説します。

家賃収入1,500万円のうち、手元に残るお金の計算過程・金額をイメージできる人は、実際かなり少ないでしょう。

また、「不動産投資には全く興味ない！」という人も、投資雑誌・投資セミナー等が、どんな現実を隠しているのかを知っておくことは大切です。

リベ大は、不動産の知識は義務教育で教えるべきだと考えているほど、生きるための基本的な知識だと確信しています。

なぜなら株よりも歴史が遥かに古く、古今東西、お金持ちが愛し続けてきたものが不動産だからです。

みなさんも買うだけではなく借りたり、不動産とは必ず付き合いがあるでしょう。

自分に不動産の知識は必要ないと考えている人が、お金持ちになるのは難しいのです。

解説動画： 【幻想です】不動産投資で「年間家賃収入」に目を奪われてはいけない理由（アニメ動画）

このブログの内容は下記の動画でも解説しています！

年間家賃収入1,500万円から引かれる5つのコスト

はじめに、みなさんには不動産投資クイズに挑戦してもらいましょう。

サラリーマンや公務員の多くは、「自分の銀行口座に入ってきたお金は全て自由に使っていい」と考えているでしょう。

なぜなら、彼らの給料は税金や社会保険料が天引きされており、給料を受け取るために支払うべき経費がありません。

銀行口座に振り込まれたお金（給与）は、基本的に生活費として使って良いというワケです。

家賃収入は、あくまでも「売上」であり、そこから色々なコストが引かれていきます。

仮に、銀行口座に入ってきた家賃収入を全て自由に使っていたら、3ヶ月も経たずに破産するでしょう。

そこで、クイズとして取り上げた年間家賃収入1,500万円から引かれる、5つのコストを一緒に見ていきましょう。

コスト①：空室による損失

不動産投資サイトに記載されている「想定家賃年収」というのは、満室想定の年間家賃収入です。

満室想定とは、仮に30室のアパートを運営している場合、30室すべてが埋まっている時に年間で受け取れる家賃というわけです。

ただ、年間を通して一度も退去が発生しないなんていうことは、まずありえません。

そして、退去が発生すれば、空室が埋まるまでには少なくとも1～3ヶ月の時間を要します。

一般的な目安として、入居率が95%もあれば、かなり優秀と言えるでしょう。

しかし、95%という優秀な入居率でさえ、裏を返せば5%の空室による損失が出ていると言えます。

満室想定の年間家賃収入1,500万円の5%、つまり75万円が引かれるというわけです。

「SNSなどのプロフィール欄に、満室想定の家賃収入を記載している不動産投資家なんているの？」と思う人もいるでしょう。

ですが、実際にそういう変な人も存在するのが、不動産投資の世界です。

家賃収入の金額をプロフィール欄に載せるのは1つのブランディングになるので、小さく見せるより大きく見せたくなる誘惑に駆られるのです。

仮にみなさんが、不動産投資を始めたAさんだったら、以下の場合どうしますか？

だからこそ、みなさんが不動産シミュレーションをする時には、空室は多めで想定した方が良いでしょう。

また、他人のプロフィール欄に載っている家賃収入は、「本当かな？」という感覚で見てください。

コスト②：管理委託費

「不動産投資は楽なビジネスだ」と言われる理由の1つが、管理会社の存在です。

管理会社は、物件のオーナーに代わり様々な対応をしてくれる、非常に頼もしいビジネスパートナーです。

ビジネスパートナーですから、もちろん報酬を支払う必要があり、報酬の相場はざっくり家賃の5%前後です。

ちなみに自主管理と言って、管理会社を通さずに全部自分でやることもできます。

そうすれば5%の経費（報酬）は不要となりますが、代わりに自分の時間は失われます。

「不動産もお手入れも大好き！」という人でなければ、一般的には管理会社に任せた方が良いでしょう。

つまり少し高めに想定しても、年間家賃収入1,500万円の5%、75万円のコストが委託管理費にかかると考えておきましょう。

コスト③：その他諸経費

空室による損失（5%）と管理委託費（5%）で、既に約10%のコストが発生しています。

しかし、不動産経営にかかるコストは、他にも以下のような「諸経費」がかかります。

不動産は、英語でReal Estate（リアル・エステート）と表現されます。

• Real = 「本当の」
• Estate = 「資産」

そのため、「不動産こそ本当の資産だ！」とか、「Realは、スペイン語のレアル"国王の"とか"王室の"という意味だ！」とも言う人もいます。

確かに購入した不動産は自分の物であっても、「固定資産税」という名の上納金をお役所に支払います。

固定資産税を滞納すれば、物件は没収されてしまうので、やはり不動産は国・地方自治体の持ち物なのかもしれません。

ちなみに、多くの不動産を持つ学長の友人も、「どれだけ不動産を持っていても、所詮は鎖に繋がれたお金持ち」と話しているそうです。

また修繕費も、築年数などによって差はありますが、ざっくり年間家賃収入の5%は確保しておくべきと言われています。

つまり、その他の経費を全て集めると、年間家賃収入1,500万円の10%、約150万円のコストが生じるわけです。

コスト④：ローン返済額

今回の事例では、フルローンで物件を購入しているため、銀行への返済額もかなりのものになります。

1.8億円を「25年ローン・借入金利3.0%」で借りる場合、返済額は月85万円、年間で約1,000万円です。

ちなみに、1年目の返済における、元本と利息の金額を見てみましょう。

さて、ここまでの4つのコストを、年間家賃収入である1,500万円から引いた残りはいくらになるでしょか？

合計で1,300万円のコストが引かれ、手元に残るお金は200万円となってしまいました。

コスト⑤：税金

最後に追い打ちをかけてくるのが、税金です。

ようやく手元に残った200万円に対して、所得税や住民税といった税金がかかります。

かなり低めで税率を想定しても、合計で約20%が税金として徴収されます。

つまり税金として、200万円 × 20% = 40万円を支払うため、最終的に手元に残ったのは160万円となりました。

ちなみに、2つ目の340万円は「入居率100％・諸経費0%」という、ありえない前提での数字です。

１つ目の620万円にいたっては、どれだけ条件が整ったとしても、到達することは無い数字と言えるでしょう。

数字から見る不動産投資の「現実」

借入額に対する手残りの割合

年間家賃収入が1,500万円あったとしても、フルローンで購入していた場合、手残りは160万円程度ということです。

みなさん、「1.8億円の借金を抱えて、手残りは160万円」と聞いてどう感じますか？

手残りが160万円だと、ちょっと計画外のことがあると、すぐに赤字転落をしてしまうでしょう。

今回は、5年でのリタイアを目標に、フルローンで一棟モノのアパートやマンションに投資した場合、どうなるか解説しました。

1つの目安として覚えておいて欲しいのですが、「借入額に対して1.5～2.0％の手残りがあれば優秀」です。

つまり、手残りで年間600万円を目指したいのであれば、ざっくり3億円の借金が必要だというイメージです。

もちろん、投資スタイルによって、必要な借金も手残りの割合も違ってくるでしょう。

ちなみに、借入額（フルローン）に対して1.5％～2.0％の手残りというのは、成功している不動産投資家の方々から見ればツッコミどころも多いでしょう。

ただ、不動産投資は「個別性」が高いため、あくまでよくあるイメージということで、ご承知おきください。

例えば、みなさんにすぐれた経営力があり、以下のことが実現できれば手残りは160万円から430万円に伸ばせます。

これだけ取り組んで手残りが430万円、ようやく「家族3人暮らせるかな？」という感じでしょう。

それでも、1.8億円の借入額に対して2.4%（430万円 ÷ 1.8億円）の手残りであり、かなり甘めに見た「手残り率」ということになります。

不動産投資の「幻想」と「現実」

さて、不動産投資の「幻想」と「現実」をまとめると以下のようになります。

結局のところ、サラリーマンや公務員が「5年でリタイアしたい」と考えるのであれば、とにかく借金を重ねるしかありません。

同時に、年間家賃収入〇千万円、資産〇億円の裏には、大きな借金があることもしっかりと理解しましょう。

資産ゼロの状態から、不動産投資によって5年でリタイアできるかどうかは、以下のような条件をクリアしていくゲームとも言えるでしょう。

今回は注意喚起の意味も含めているため、不動産の「幻想」と「現実」を、少しネガティブな印象に寄せて記事にまとめました。

勘違いしないで欲しいのですが、不動産が優秀な「金のなる木」であることは間違いありません。

ただ、わずか数年で、年間家賃収入○千万円・資産○億円を築くということは、決して簡単ではないのです。

下記の素養を兼ね備えた人でなければ、実現は難しいと言わざるを得ません。

短期リタイアのための不動産拡大戦略は、リスクが高すぎるため万人におすすめできる方法ではありません。

もちろん、実際にこのような手法で望みを叶えた投資家さんもいるので、決して否定する主旨ではないことを、ご承知おきください。

正しく学んで行動を続けられる人にとって、不動産がポートフォリオの中の重要な資産になることは間違いありません。

フルローンでさえ上手くいく可能性がある投資のため、自己資金を適切な金額だけ入れて、まともな経営をすれば、しっかり稼いでくれることは想像に難くないです。

そのため、どうしても会社員生活に我慢できなくて、大きなリスクを取ってでも早期リタイアしたいのであれば止めません。

ただリベ大としては、基本的にゆっくりとした資産拡大をオススメしていることを忘れないでください。

▼図解で分かる投資の目的

 

まとめ：キラキラした情報に惑わされずに裏に隠れた現実を見抜こう

キラキラした情報と現実

年間家賃収入1,500万円は、フルローンの一棟モノのマンション・アパートの不動産投資であれば全く凄くありません。

そもそも、サラリーマンの年収1,500万円とは、全くイメージが違います。

現実では、家賃収入1,500万円から以下の5つのコストが引かれ、最終的な手残りは約160万円になるでしょう。

みなさんも「キラキラした情報に惑わされず、現実を見ること」を大切にしてください。

また、高額な家賃収入・資産の裏側にある「大きな借金」も、しっかり考察するようにしましょう。

幸いなことに、不動産は「現実」と向き合ってもなお、投資する価値があるモノです。

不動産投資は、正しい知識を持ち、正しく電卓を叩けば、それなりの精度で、事前に利益が読める投資です。

言い換えれば、失敗する人は、幻想先行型で、兎にも角にもシミュレーションが下手すぎると言えるでしょう。

不動産投資に大切な知識と環境

不動産投資に取り組む上で、必須とも言える知識が「簿記」です。

「簿記の知識なくして、不動産投資の成功はなし」と言っても過言ではないほど、重要な基礎知識なのです。

簿記は、資本主義社会（株式会社の世界）のルール、土台とも言えます。

解説動画

→【価値ある資格】簿記3級・2級の学習を始めるのに「最適な時期」とその理由（アニメ動画）

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また、リベ大のオンラインコミュニティ「リベシティ」の不動産投資部には、先輩大家さん・経験豊富な講師もいます。

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さて、冒頭で紹介した不動産クイズで、正解できた人はどれくらいいたでしょうか？

不動産投資は、正しい知識と相場観、入念なシミュレーションを行えば、成功確率を高めることができます。

▼図解で簡単に分かる収入源の育て方

 

不動産投資用物件の営業マンの巧みな話術に騙されるような自分の頭で考えない人には、資産価値のある物件は回ってきません。

みなさんのお金を守れるのは、他の誰でもない、みなさん自身です。

リベ大は、みなさんが「罠」を避けて、本当の資産を持てるように、これからも情報発信を続けていきます。

以上、こぱんでした！

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