誰でも1万円からできる不動産投資!REITを解説

こんにちは、こぱんです!

リベ大では、経済的自由を目指すため「増やす力」、資産運用に関する情報も発信しています。

▼図解で簡単に分かる増やす力

 

また、資産運用も株式投資だけではなく、不動産投資についても解説しています。

ですが、実際に不動産投資へ取り組むためには、数千万円という大きな金額が必要になります。

あひるくん
そうなんだよね…。だから僕も全然手が出せないよ…。

こぱん
それなら、REIT(リート)を検討してみるのはどうかな?^^

REIT(Real Estate Investment Trust)とは不動産投資信託のことです。

株に近い性質を持ち、リベ大では現物の不動産投資とは区別しています。

REITと現物の不動産投資との比較については、下記の動画を参考にしてみてください。

関連動画

REIT(リート)と不動産現物投資とどちらが良いか?

すでに、現物の不動産を保有して成功している大家さんにとって、REITは物足りないと感じるかもしれません。

その一方で、多くの個人投資家にとっては、十分な投資対象となる魅力がREITにはあります。

そこで今回は、「誰でも1万円からできる不動産投資」として、REITに関する2つのことを解説していきます。

REITに関する2つのこと
  1. REITを理解するための5つのポイント
  2. REITへ投資するための3つのステップ

こぱん
ぜひ最後まで読んでくださいね^^
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解説動画:【REIT解説】誰でも1万円からできる不動産投資【16年で4倍?!】

このブログの内容は下記の動画でも解説しています!

REITを理解するための5つのポイント

まずは、REITを理解するための5つのポイントから解説していきます。

REITを理解するための5つのポイント
  • ①REITの仕組みをイメージで理解する
  • ②REITの4つのメリット
  • ③REITの4つのリスク
  • ④REITの市場規模
  • ⑤J-REITにおける6つのセクター

あひるくん
よし!僕もしっかり学んでいくよ!

ポイント①:REITの仕組みをイメージで理解する

REITとは不動産投資を専門で行う会社のようなものです。

仕組みとしては、みなさんのような投資家からお金を集め、REITはそのお金を使って不動産投資をします。

そして、儲けた利益を投資家に分配していくのです。

ちなみに、日本のREITはJ-REITと呼ばれています。

あひるくん
なんだかイメージが湧かないなぁ…。

こぱん
じゃあ、もう少し具体的に考えてみようか^^
ディズニーランドの近くにある「ヒルトン東京ベイ」というホテルを例に挙げよう。

もしみなさんが、この「ヒルトン東京ベイ」のオーナーだとしたら、子供にも自慢できるのではないでしょうか?

例えば、ディズニーランドで遊び疲れた後に、家族でホテルに行って、「ほら、これはパパのホテルなんだよ^^」と話すこともできます。

ただ、この「ヒルトン東京ベイ」、価格が約300億円もするため普通の人は絶対に買うことができません

あひるくん
300億円!?いや、絶対買えないじゃん…。

こぱん
そうだよね。でも、人が集まれば話が変わってくるんだよ^^

仮に、「どうしてもこのホテルが欲しい!」という人達が3万人集まったとしましょう。

一人ひとりが100万円を出資すると合計は300億円、つまりホテルを買うことができます。

この出資する先がREITであり、REITは出資金で不動産を買い、儲けた利益をみなさんに分配するわけです。

実際、「ヒルトン東京ベイ」はジャパン・ホテル・リート投資法人というREITの所有物件なのです。

あひるくん
なるほど!なかなか面白い仕組みだね!

ポイント②:REITの4つのメリット

REITの4つのメリット

では、REITのイメージが理解できたところで、次はREITの4つのメリットを見ていきましょう。

REITの4つのメリット
  • ①少額からの不動産投資が可能
  • ②高利回りの分配金を期待できる
  • ③専門家が色々な不動産に分散投資してくれる
  • ④いつでも売買できる

メリット①:少額からの不動産投資が可能

先ほどの「ヒルトン東京ベイ」の事例でも分かるように、REITは大勢の投資家から資金を集めます。

そのため、投資家一人あたりが投資する金額を小さくすることができます

100億円の不動産を買う場合

  • 1万人:一人あたり100万円
  • 10万人:一人あたり10万円

そのため、個人では手が出せないような一等地に、大きな物件を持つことができるのです。

メリット②:高利回りの分配金を期待できる

REITは利益の90%以上を投資家に分配すると、法人税が加算されない仕組みとなっています。

そのため、不動産投資で得た儲けを、投資家にしっかりと分配してくれます。

こぱん
この「投資家に分配されるお金」のことを「分配金」って呼ぶんだよ^^

また、株式や国債との比較から、J-REITの分配金利回りが高いことも分かります。

分配金利回りの高さ
  • J-REITの分配金利回り:平均4%前後
  • 東証一部の配当利回り:平均2%前後
  • 10年国債の利回り:マイナス~0.02%前後

つまり、安定した分配金が欲しいという人には、とても魅力的と言えるでしょう。

メリット③:専門家が色々な不動産に分散投資してくれる

REITでは、金融機関・不動産会社・コンサル等の出身者が、投資先を厳選してくれます

また、投資エリアや物件の種類(住宅、オフィス、商業施設等)についても、分散投資されています。

あひるくん
僕も不動産のことは、全然分からないんだよね…。

こぱん
そうだよね^^;
だから素人の個人投資家が物件を選ぶよりも、圧倒的に信頼できるね。

メリット④:いつでも売買できる

通常、不動産は売り手と買い手が直接取引する、つまり相対取引(あいたいとりひき)のため、売ろうと思った時にすぐ売れるモノではありません。

むしろ買ってくれる相手を探すことが、とても大変なのです。

一方、REITは東京証券取引所を通じて、株式のようにリアルタイムで売買することができます

 

では、あらためてREITの4つのメリットをまとめると、以下のとおりです。

REITの4つのメリット
  • ①少額からの不動産投資が可能
  • ②高利回りの分配金を期待できる
  • ③専門家が色々な不動産に分散投資してくれる
  • ④いつでも売買できる

あひるくん
でもさ、メリットがあるならリスクもあるんだよね?

こぱん
その通り^^
じゃあ次は、REITのリスクを見てみよう。

ポイント③:REITの4つのリスク

REITの4つのリスク

REITには大きく4つのリスクがあります。

REITの4つのリスク

元本割れリスク

  • 株式と同じように大きく値下がりする可能性がある

分配金の減額リスク

  • 賃料や地価の下落によって分配金が減る可能性がある

損壊リスク

  • 地震や津波など、災害で物件が損壊する可能性がある

金利変動リスク

  • REITは銀行からも借入をしているため、金利が上昇すれば、支払う利息が増える
  • その結果として、投資家に分配するお金が減る可能性がある

あひるくん
株式とは違う、不動産投資ならではのリスクもあるんだな。

ポイント④:REITの市場規模

さて、REITのメリットとリスクが分かったところで、続いてはREITの市場規模を見ておきましょう。

REITの市場規模

グラフを見ると、米国と日本だけで世界の4分の3を占めていることが分かります。

株式市場の世界時価総額が約50兆ドルなので、REITの市場規模は株式市場の約3%と言えるでしょう。

こぱん
こういう規模感を頭の中に入れておくと、後々役に立ちますよ^^

ポイント⑤:J-REITにおける6つのセクター

J-REITは、基本的に「下記の6種類のどれかに該当する物件」に投資をしています。

REITのセクター

この6つのセクター(区分)は、それぞれ特徴が大きく異なります。

そこで、各セクターの特徴を1つずつ簡単に解説していきます。

住宅REIT

住宅REITは、「居住用のマンションに投資するREIT」です。

景気の影響を受けにくく、分配金が安定しているという特徴があります。

東京、大阪、名古屋、福岡などの都市部に投資をしており、物件の入居率は98%前後と高いです。

単身世帯・共働き世帯の都心回帰

職住隣接(職場の近くに住む)トレンド

こぱん
上記のようなことも追い風となり、業績は好調と言えるでしょう^^

オフィスREIT

オフィスREITは、「オフィスビルに投資するREIT」です。

オフィスは市場規模が最も大きなセクターですが、景気の影響を受けやすく、賃料・稼働率ともに安定しません

国内・海外の経済状況をよく見ながら投資する必要があるでしょう。

あひるくん
最近だと、リモートワークも推進されてるしね。

ホテルREIT

ホテルREITは、「ホテル等の宿泊施設に投資するREIT」です。

ホテルはオフィス同様に、景気の影響を受けやすいと言われています。

外国人観光客の急増

ラグビーワールドカップ

 東京オリンピック

こぱん
ブーム・イベントの影響を見極める必要がありますね^^

商業施設REIT

商業施設REITは、「イオンなどのショッピングセンターに投資するREIT」です。

Amazonなどのeコマースの快進撃によって、小売り系の実店舗は収益が悪化しているのが現状です。

最も将来性が悲観されていて、割安で放置されているセクターと言えるでしょう。

あひるくん
僕もネットショッピングの利用が本当に増えたからな。

物流REIT

物流REITは、「倉庫などの物流センターに投資するREIT」です。

商業施設REITとは対照的に、ネットショッピングを利用する人が増えた影響で、物流REITは好調です。

また、賃料・稼働率ともに安定しているため、分配金水準の急激な増減もあまりありません。

こぱん
まだまだ成長が見込めるセクターですね^^

ヘルスケアREIT

ヘルスケアREITは、「高齢者向けのシニア住宅に投資するREIT」です。

超少子高齢化の日本では、社会的ニーズが高く成長性が期待できます。

賃料・稼働率ともに安定的で、景気の影響を受けにくいですが、まだ歴史が浅く規模が小さいREITと言えます。

あひるくん
確かに今後のニーズは高くなりそうだよね。

 

上記以外に、6つのセクターへ複合的に投資する「総合REIT」や、太陽光などに投資するインフラファンドもあります。

ただ、今回はざっくり雰囲気を掴んでもらうことが目的のため、詳細な説明は割愛します。

REITへ投資するための3つのステップ

3ステップのイメージイラスト

REITの基本を理解しても、実際に投資することを考えると以下のような疑問がでてきます。

REITに投資をする上での疑問
  • どんな銘柄を選んだら良いのか?
  • どれぐらいREITに投資すべきなのか?
  • どうやって投資をするのか?

今回は、これらの疑問に対してズバリ回答するために、REITへ投資するための3つのステップを解説します。

ステップ①:資産全体の何%をREITにするかを決める

まずは、アセット・アロケーション(資産配分)を決めていきましょう。

具体的には、「株50%:債券30%:REIT20%」のように、資産全体に占めるREITの割合を明確にするのです。

先ほど解説したとおり、REIT市場は株式市場の約3%という規模ですから、目安としては全体の10%前後が無難でしょう。

こぱん
もちろん5%でも50%でも、答えは人それぞれなので、正解はないですよ^^

ステップ②:どの国のREITに投資するかを決める

次は、どの国のREITに投資するかを決めていきます。

国を選ぶイメージ
  • 日本だけに投資する
  • 米国にも投資する
  • イギリス、オーストラリアにも投資する

米国は「世界中のREITの6割以上を占める」ため外せないですが、あとは完全にみなさんの好み次第でしょう。

ステップ③:投資をする具体的な銘柄を選ぶ

最後は、投資する国に合わせて、具体的な銘柄を選んでいきます。

J-REITに投資をする場合

J-REITには60銘柄以上の個別銘柄があるため、自由に選んで投資することができます。

今回解説した、6つのセクターに分散投資したり、逆に集中投資することも良いでしょう。

また、個別銘柄を選ぶのが大変と感じるのであれば、市場全体に連動するインデックスファンドを選択するのも1つです。

こぱん
例えば、『Smart-i Jリートインデックス』ですね^^

『Smart-i Jリートインデックス』は、REIT指数(配当込み)に連動する、つまり日本のREIT全体に投資する「REIT詰め合わせパック」です。

実際、東証REIT指数は2003年から16年で4倍となっており、同期間の日本株が2.5倍という結果からも、成績の良さが分かります。

米国のREITに投資する場合

優秀なファンドとしては『IYR』があり、2000年のファンド設立以来、20年のトータルリターンは約10%でした。

また、高配当ファンドとして有名な『SPYD』も、REITが多く含まれているため、選択肢に入れてもいいでしょう。

関連動画

高配当株マニアがSPYDに投資している7つの理由

日本以外の世界中のREITに投資する場合

おすすめは世界中のREITに連動するインデックスファンドを買うことです。

例えば、『たわらノーロード先進国リート』が挙げられ、日本を除いた先進国のREITに投資できます。

あひるくん
なるほど、本当に色々な銘柄があるんだな。

こぱん
だから、自分の目的に合った銘柄を見つけられるはずだよ^^

まとめ:資産にREITを組み入れることは検討する価値あり

REITを組み入れるイメージイラスト

今回は、株・債券と同様に投資する価値のある資産、REIT(不動産投資信託)について解説しました。

REITの仕組みは「投資家からお金を集め、そのお金を使って不動産投資をし、得られた利益を投資家に分配する」というものです。

まず、REITには4つのメリット、4つのリスクがありました。

REITの4つのメリット

少額からの不動産投資が可能

高利回りの分配金を期待できる

専門家が色々な不動産に分散投資してくれる

いつでも売買できる

REITの4つのリスク

元本割れリスク

  • 株式と同じように大きく値下がりする可能性がある

分配金の減額リスク

  • 賃料や地価の下落によって分配金が減る可能性がある

損壊リスク

  • 地震や津波など、災害で物件が損壊する可能性がある

金利変動リスク

  • REITは銀行からも借入をしているため、金利が上昇すれば、支払う利息が増える
  • その結果として、投資家に分配するお金が減る可能性がある

あひるくん
それと、REITに投資するための具体的な3つのステップも理解できたよ!
REITに投資するための3つのステップ
  • ステップ①:資産全体の何%をREITにするかを決める
  • ステップ②:どの国のREITに投資するかを決める
  • ステップ③:投資をする具体的な銘柄を選ぶ

こぱん
最後には、投資する国に合わせたおすすめの銘柄も紹介しましたね^^
投資先する国に合わせたおすすめ銘柄

J-REITに個別投資する場合

  • 60以上ある個別銘柄から選ぶ

J-REIT指数全体に連動したファンドへ投資する場合

  • Smart-i Jリートインデックス

    米国REITに投資する場合

    • IYR
    • SPYD

    日本以外の世界中のREITに投資する場合

    • たわらノーロード先進国リート

    J-REITは16年で4倍という立派な成績を残していますし、米国のREITも堅調です。

    ぜひみなさんも、資産の中にREITを組み入れることを検討してみてください。

    なお、今回紹介した銘柄、ファンドなどは全て、リベ大がおすすめしている「楽天証券」「SBI証券」で投資ができます。

    あひるくん
    口座開設がまだの人は、僕と一緒にさっそく口座開設しよう!

    こぱん
    リベ大では、これからも優良ファンドを紹介していくので、一緒に学んで行動していきましょうね^^

    以上、こぱんでした!

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