【16年で資産が4倍！？】誰でも1万円からできる不動産投資【REITを解説】

こんにちは、こぱんです！

リベ大では、経済的自由を目指すため「増やす力」、資産運用に関する情報も発信しています。

▼図解で簡単に分かる増やす力

 

また、資産運用も株式投資だけではなく、不動産投資についても解説しています。

ですが、実際に不動産投資へ取り組むためには、数千万円という大きな金額が必要になります。

REIT（Real Estate Investment Trust）とは不動産投資信託のことです。

株に近い性質を持ち、リベ大では現物の不動産投資とは区別しています。

REITと現物の不動産投資との比較については、下記の動画を参考にしてみてください。

関連動画

→REIT(リート)と不動産現物投資とどちらが良いか？

すでに、現物の不動産を保有して成功している大家さんにとって、REITは物足りないと感じるかもしれません。

その一方で、多くの個人投資家にとっては、十分な投資対象となる魅力がREITにはあります。

そこで今回は、「誰でも1万円からできる不動産投資」として、REITに関する2つのことを解説していきます。

解説動画：【REIT解説】誰でも1万円からできる不動産投資【16年で4倍？！】

このブログの内容は下記の動画でも解説しています！

REITを理解するための5つのポイント

まずは、REITを理解するための5つのポイントから解説していきます。

ポイント①：REITの仕組みをイメージで理解する

REITとは不動産投資を専門で行う会社のようなものです。

仕組みとしては、みなさんのような投資家からお金を集め、REITはそのお金を使って不動産投資をします。

そして、儲けた利益を投資家に分配していくのです。

ちなみに、日本のREITはJ-REITと呼ばれています。

もしみなさんが、この「ヒルトン東京ベイ」のオーナーだとしたら、子供にも自慢できるのではないでしょうか？

例えば、ディズニーランドで遊び疲れた後に、家族でホテルに行って、「ほら、これはパパのホテルなんだよ^^」と話すこともできます。

ただ、この「ヒルトン東京ベイ」、価格が約300億円もするため普通の人は絶対に買うことができません。

仮に、「どうしてもこのホテルが欲しい！」という人達が3万人集まったとしましょう。

一人ひとりが100万円を出資すると合計は300億円、つまりホテルを買うことができます。

この出資する先がREITであり、REITは出資金で不動産を買い、儲けた利益をみなさんに分配するわけです。

実際、「ヒルトン東京ベイ」はジャパン・ホテル・リート投資法人というREITの所有物件なのです。

ポイント②：REITの4つのメリット

では、REITのイメージが理解できたところで、次はREITの4つのメリットを見ていきましょう。

メリット①：少額からの不動産投資が可能

先ほどの「ヒルトン東京ベイ」の事例でも分かるように、REITは大勢の投資家から資金を集めます。

そのため、投資家一人あたりが投資する金額を小さくすることができます。

そのため、個人では手が出せないような一等地に、大きな物件を持つことができるのです。

メリット②：高利回りの分配金を期待できる

REITは利益の90%以上を投資家に分配すると、法人税が加算されない仕組みとなっています。

そのため、不動産投資で得た儲けを、投資家にしっかりと分配してくれます。

また、株式や国債との比較から、J-REITの分配金利回りが高いことも分かります。

つまり、安定した分配金が欲しいという人には、とても魅力的と言えるでしょう。

メリット③：専門家が色々な不動産に分散投資してくれる

REITでは、金融機関・不動産会社・コンサル等の出身者が、投資先を厳選してくれます。

また、投資エリアや物件の種類（住宅、オフィス、商業施設等）についても、分散投資されています。

メリット④：いつでも売買できる

通常、不動産は売り手と買い手が直接取引する、つまり相対取引（あいたいとりひき）のため、売ろうと思った時にすぐ売れるモノではありません。

むしろ買ってくれる相手を探すことが、とても大変なのです。

一方、REITは東京証券取引所を通じて、株式のようにリアルタイムで売買することができます。

 

では、あらためてREITの4つのメリットをまとめると、以下のとおりです。

ポイント③：REITの4つのリスク

REITには大きく4つのリスクがあります。

ポイント④：REITの市場規模

さて、REITのメリットとリスクが分かったところで、続いてはREITの市場規模を見ておきましょう。

グラフを見ると、米国と日本だけで世界の4分の3を占めていることが分かります。

株式市場の世界時価総額が約50兆ドルなので、REITの市場規模は株式市場の約3%と言えるでしょう。

ポイント⑤：J-REITにおける6つのセクター

J-REITは、基本的に「下記の6種類のどれかに該当する物件」に投資をしています。

この6つのセクター（区分）は、それぞれ特徴が大きく異なります。

そこで、各セクターの特徴を1つずつ簡単に解説していきます。

住宅REIT

住宅REITは、「居住用のマンションに投資するREIT」です。

景気の影響を受けにくく、分配金が安定しているという特徴があります。

東京、大阪、名古屋、福岡などの都市部に投資をしており、物件の入居率は98％前後と高いです。

オフィスREIT

オフィスREITは、「オフィスビルに投資するREIT」です。

オフィスは市場規模が最も大きなセクターですが、景気の影響を受けやすく、賃料・稼働率ともに安定しません。

国内・海外の経済状況をよく見ながら投資する必要があるでしょう。

ホテルREIT

ホテルREITは、「ホテル等の宿泊施設に投資するREIT」です。

ホテルはオフィス同様に、景気の影響を受けやすいと言われています。

商業施設REIT

商業施設REITは、「イオンなどのショッピングセンターに投資するREIT」です。

Amazonなどのeコマースの快進撃によって、小売り系の実店舗は収益が悪化しているのが現状です。

最も将来性が悲観されていて、割安で放置されているセクターと言えるでしょう。

物流REIT

物流REITは、「倉庫などの物流センターに投資するREIT」です。

商業施設REITとは対照的に、ネットショッピングを利用する人が増えた影響で、物流REITは好調です。

また、賃料・稼働率ともに安定しているため、分配金水準の急激な増減もあまりありません。

ヘルスケアREIT

ヘルスケアREITは、「高齢者向けのシニア住宅に投資するREIT」です。

超少子高齢化の日本では、社会的ニーズが高く成長性が期待できます。

賃料・稼働率ともに安定的で、景気の影響を受けにくいですが、まだ歴史が浅く規模が小さいREITと言えます。

 

上記以外に、6つのセクターへ複合的に投資する「総合REIT」や、太陽光などに投資するインフラファンドもあります。

ただ、今回はざっくり雰囲気を掴んでもらうことが目的のため、詳細な説明は割愛します。

REITへ投資するための3つのステップ

REITの基本を理解しても、実際に投資することを考えると以下のような疑問がでてきます。

今回は、これらの疑問に対してズバリ回答するために、REITへ投資するための3つのステップを解説します。

ステップ①：資産全体の何％をREITにするかを決める

まずは、アセット・アロケーション（資産配分）を決めていきましょう。

具体的には、「株50％：債券30％：REIT20％」のように、資産全体に占めるREITの割合を明確にするのです。

先ほど解説したとおり、REIT市場は株式市場の約3%という規模ですから、目安としては全体の10%前後が無難でしょう。

ステップ②：どの国のREITに投資するかを決める

次は、どの国のREITに投資するかを決めていきます。

米国は「世界中のREITの6割以上を占める」ため外せないですが、あとは完全にみなさんの好み次第でしょう。

ステップ③：投資をする具体的な銘柄を選ぶ

最後は、投資する国に合わせて、具体的な銘柄を選んでいきます。

J-REITに投資をする場合

J-REITには60銘柄以上の個別銘柄があるため、自由に選んで投資することができます。

今回解説した、6つのセクターに分散投資したり、逆に集中投資することも良いでしょう。

また、個別銘柄を選ぶのが大変と感じるのであれば、市場全体に連動するインデックスファンドを選択するのも1つです。

『Smart-i Jリートインデックス』は、REIT指数（配当込み）に連動する、つまり日本のREIT全体に投資する「REIT詰め合わせパック」です。

実際、東証REIT指数は2003年から16年で4倍となっており、同期間の日本株が2.5倍という結果からも、成績の良さが分かります。

米国のREITに投資する場合

優秀なファンドとしては『IYR』があり、2000年のファンド設立以来、20年のトータルリターンは約10％でした。

また、高配当ファンドとして有名な『SPYD』も、REITが多く含まれているため、選択肢に入れてもいいでしょう。

関連動画

→高配当株マニアがSPYDに投資している7つの理由

日本以外の世界中のREITに投資する場合

おすすめは世界中のREITに連動するインデックスファンドを買うことです。

例えば、『たわらノーロード先進国リート』が挙げられ、日本を除いた先進国のREITに投資できます。

まとめ：資産にREITを組み入れることは検討する価値あり

今回は、株・債券と同様に投資する価値のある資産、REIT（不動産投資信託）について解説しました。

REITの仕組みは「投資家からお金を集め、そのお金を使って不動産投資をし、得られた利益を投資家に分配する」というものです。

まず、REITには4つのメリット、4つのリスクがありました。

J-REITは16年で4倍という立派な成績を残していますし、米国のREITも堅調です。

ぜひみなさんも、資産の中にREITを組み入れることを検討してみてください。

なお、今回紹介した銘柄、ファンドなどは全て、リベ大がおすすめしている「楽天証券」「SBI証券」で投資ができます。

以上、こぱんでした！

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