【ほぼ無料にできる！？】賃貸物件の退去費用をトコトン安くする方法

こんにちは、こぱんです！

リベ大では、正しい節約と節税で支出のバランスをコントロールする「貯める力」に関する情報を発信しています。

▼図解：貯める力

 

誰もが経済的自由を目指せると伝えているリベ大には、色々な質問や相談が届きます。

その中で今回は、賃貸物件の退去費用に関する質問を見ていきましょう。

退去費用は、賃貸物件で特に多いトラブルの一つです。

今回届いた質問のように、本当は負担の必要がない費用を請求されたり、不利な状況にさせられたりといったケースも多々あります。

また、知らぬ間に損していたこともあり得ます。

今回の記事では、退去費用に関する情報を以下のようにまとめました。

知識をしっかり身につけておけば、退去時のトラブルを減らせて退去費用は低く抑えられるでしょう。

また入居中に火災保険を活用すれば、退去費用をゼロにできる可能性もあります。

解説動画：【ほぼ無料に出来る】賃貸物件の退去費用をとことん安くする方法

このブログの内容は、以下の動画でも解説しています！

退去費用とは何か？

退去費用とは「退去時に自分の過失で発生した傷みや汚れを元に戻して返す費用」、つまり原状回復費用のことです。

原状回復について、「借りた当時の状態に戻すために新品にする」と勘違いしている人も多いでしょう。

しかし、正しくは「普通に生活して発生する傷みや汚れ以外の消耗を現在の価値まで復旧すること」です。

普通に使って汚れたり擦れたりする分は、基本的に退去者が負担する必要はありません。

原状回復義務は賃貸契約書に記載されていることが多く、この原状回復の範囲をめぐってトラブルが起きがちです。

国民生活センターに寄せられた賃貸物件トラブルの相談でも、年間12,048件（2020年度）と多いです。

（参考：独立行政法人国民生活センター「賃貸住宅の敷金・原状回復トラブル」より）

賃貸物件から退去した経験がある人は、退去費用が高いと感じたことも多いのではないでしょうか？

例えば、クロス代やフローリング補修費用、鍵交換費用という名目で支払っていれば、知らずに損している可能性があります。

退去費用でぼったくりが起こる理由

不動産業界には「入居者と管理会社・立ち会い業者」の間で情報格差があり、ぼったくりが起きやすい業界構造となっています。

情報格差を利用して、退去費用を必要以上に多く請求することで儲けている人たちも存在するのです。

オーナーは、退去後にリフォームやクリーニングが必要なため、かかる費用を退去者に負担をさせたいと考えます。

もちろん退去者である皆さんは、なるべく退去費用を安くしたいと考えるので、意見が分かれること自体はやむを得ないでしょう。

ただ、より重要なポイントは、仲介業者が退去費用をぼったくるケースがあることです。

悪質な業者の場合、退去者が支払う必要のない費用を請求することで儲けようとするのです。

中には退去者にもらった費用を、オーナーに連絡もせずに自分たちのものにする業者もいます。

理由のひとつとして、管理会社が儲けを出しにくいことがあげられるでしょう。

まともな業者なら、健全な企業努力の中で利益を出すでしょう。

しかし、悪質な業者の場合、本来支払う必要のない各種費用を退去者に負担させて儲けようとします。

また、あえて相場より高い金額で、リフォーム費用やクリーニング費用を得意先に頼んでキックバックを受け取ることもあります。

ちなみに、管理会社が立ち会いを別の業者に委託している場合があります。

委託業者が国土交通省の賃貸借契約のガイドラインを無視して、修繕費の上乗せや必要のない修繕項目をでっちあげて請求する場合もあるのです。

例えば、何かと理由をつけて全面リフォームが必要と主張して、ワンルームの退去費用で30万円～40万円を請求するような事例も少なくありません。

退去費用を安くできる5つの理由

退去費用や原状回復費用を安くできる理由は次の5つです。

理由①：原状回復は借りた当時の状態に戻すことではない

原状回復は借りた当時の状態に戻すことではありません。

入居者が修繕するべきかを考える損耗には、2種類あります。

自然損耗

自然消耗とは、日常生活を送っていて、自然に減っていく価値の部分となります。

この修繕費用は家賃に含まれており、オーナーが負担するものです。

借り主の故意・過失による損耗

故意や過失による損耗は、入居者が負担（原状回復）すべき部分となります。

裁判所の見解も、原状回復は建物の通常損耗分を元の状態への回復ではなく、賃借人の故意・過失等による劣化の回復となっています。

また、国土交通省の「原状回復をめぐるトラブルとガイドライン」でも以下のように掲載されています。

理由②：故意・過失で傷つけた箇所の負担は原則残存価格のみ

残存価格とは、ものに残っている現在の価値です。

例えば、オーナーが6年前に新品10万円でクロスを購入した場合、減価償却によって現在の残存価格は1円になります。

1円のものには価値がほぼないので、退去者が傷をつけても、原則費用を負担する必要はありません。
※張替えにかかる人件費等は別途負担が必要です。

3年前に新品だったクロスを傷つけたときの負担は、残存価格である5万円となります。

床や壁なども全て同じ考え方で、残存価格のみ払えばよく、新品の価格を払う必要はありません。

東京都住宅政策本部のガイドラインにも、下図のように価値の変化が明記されています。

なお、価値がなくなる年数は、設備ごとに耐用年数で決まっています。

理由③：故意・過失によるものでも壊れた箇所を負担するだけで良い

残存価格が残っているものを傷つけてしまったら、全体ではなく、傷がついた箇所の修繕費用を負担することになります。

基本は壊れた箇所を平米単位で確認しますが、境目はケース・バイ・ケースです。

しかし、1面であればさほど高額にはならないでしょう。

もちろん、負担金額は先ほど解説した通り、新品価格でなく残存価格となります。

壁1面張り替えるのに2万円かかったとしても、3年住んでいたら半分の1万円の負担です。

理由④：自分の過失でつけた傷は火災保険で回復できる可能性がある

自分の過失でつけた傷を補償する火災保険とは

火災保険の補償内容に「借家人（しゃっかにん）賠償」の「不測かつ突発的な事故（破損・汚損）」がついていれば、過失による傷も補償してくれます。

ほとんどの火災保険には「借家人賠償責任補償」もしくは「個人賠償責任補償」がついています。

ただし、借家人賠償責任補償がついていても、必ずしも過失でつけた傷を補償してくれるとは限りません。

貸主に対する賠償責任補償のみで、オーナーへの補償を狭くして不慮の事故を補償しない保険もあるのです。

なお、不動産会社（仲介業者や管理会社）の指定で加入した火災保険は、破損・汚損の補償がないなど、補償が薄いケースもあります。

さらに、不動産業者への紹介料が含まれていることから、同程度の補償内容の火災保険よりも割高になりやすいのです。

契約書の特約で記載されない限り、指定の火災保険の加入は強要できません。

ぜひ加入している火災保険の内容を確認しましょう。

ちなみに、破損・汚損の補償の有無によって、年間で保険料に5,000円～8,000円ほど差があります。

 

火災保険の補償を活用する

皆さんが加入している火災保険に「借家人賠償」の「不測かつ突発的な事故（破損・汚損）」がついていれば、オーナーに損害を与えたときの費用を保険会社が負担してくれます。

▼図解：無料で賃貸物件を直す方法

 

火災保険は何回使っても保険料が上がりません。

ただし、入居中しか使えず退去時には使えないので、傷をつけたときにその都度連絡しなくてはいけません。

 

理由⑤：特約に記載されていても無効な契約が多い

きれいに使っていて修繕箇所はないのに、以下の内容で10万円近く請求されてしまうケースがあります。

納得いかないことを伝えても「特約に記載されてますし、入居時に説明してサインしましたよね？」と言われて泣き寝入りする人も少なくありません。

実はその特約のほとんどは無効である可能性が高いです。

▼図解：特約は無効？！賃貸の退去費用を下げる方法

 

あくまで原状回復は、借りていた人が故意・過失で壊してしまった箇所を負担するものとなります。

次に住む人のための費用は、基本的にオーナーが負担すべきものです。

しかし、特約でお互いが合意すれば問題ないことを逆手に、特約に何でもかんでも記載して、不利な条件で契約させるケースもあるのが不動産業界の現状です。

例えば、美装費用も特約に書いてあっても認められません。

3つの条件すべてが揃っていない項目は、法律上無効になる可能性が高いです。

特に論点となる特約のページに記名押印があることは大きなポイントです。

契約書の最初と最後に記名押印していても、特約のページ自体に記名や押印がなければ、その特約は無効になります。

実際に、3つの条件のうち2つ満たしていても無効とした最高裁の判例（平成17年12月16日）もあるのです。

退去費用を安くする手続きの具体的な手順と注意点

前章「退去費用・原状回復費用を安くできる5つの理由」の知識を身につけたとしても、先に正しく牽制していかないと、悪質な管理会社や立ち会い業者のペースに飲まれてしまうかもしれません。

口が上手かったり、ゴリ押ししたりする交渉相手に対して大切なのは、やり取りを全て記録を残すことです。

そこで、業者とのやり取りは基本的にメールで行い、口頭や対面での会話は避けましょう。

どうしても口頭や対面が必要な場合は、録音することをおすすめします。

それでは、実際に退去手続きの具体的な手順と注意点を見て行きましょう。

手順①：火災保険を使って直せる箇所は入居中に直しておく

まずは、皆さんが加入している火災保険の補償内容を確認しましょう。

先程も解説しましたが、補償に「借家人賠償」の「不測かつ突発的な事故（破損・汚損）」が含まれていれば、過失でつけた傷を補償してくれます。

ただし、退去時に火災保険を使って直すことはできません。

手順②：賃貸契約書を確認する

解約通知を誰にいつまでに送るのかを、賃貸契約書で確認しましょう。

一般的には管理会社に退去日の1カ月前までに連絡することが多いですが、2カ月前の場合もあるので注意してください。

手順③：解約通知（退去届）を送る

解約通知書は自分に不利な点がないか注意

解約通知書は契約書の最後にあることが多く、退去者にとって不利な内容で記載されやすいです。

中には斜線を認めないという立ち会い業者もいますが、嘘かその業者が知らないだけなので問題ありません。

必要ない手続きを立場を利用して強要することは、強迫にあたります。

もし解約通知書の内容を強迫されたら、記録として残しておきましょう。

そもそも解約通知書は、管理会社や立ち会い業者が用意した書式でなくても問題ありません。

解約通知書がない人は、自分が用意した書式で以下の内容を伝えれば良いです。

解約通知書に盛り込む内容

解約通知書に盛り込む内容は以下の6つです。

自分のメールアドレスを記載して、今後のやり取りは全てメールとお願いしましょう。

メールでの記録を残すことで、「言った・言っていない」というトラブルを防止できます。

電話をかけてきて直接やりとりしようとする業者もいますが、無視するか専門家からのアドバイスですと言い切り、断って問題ありません。

入居時からあった傷は事前に指摘しておきましょう。

ここでも記録を残すためにメールで連絡することをおすすめします。

電話で事前に伝えたとしても、退去時に「そのような話は覚えていません」と言われるかもしれないからです。

退去立ち会いを避けたい人は、解約通知書に退去立ち会いはしないと記載できます。

法律やガイドラインにも、退去立ち会いが必須とは記載されていないのです。

また、立ち会い時のトラブルも多いことから、リベ大としてもおすすめしていません。

もちろん、退去立ち会いを希望する不動産業者のうち、悪質な業者は一部です。

退去立ち会いを断ることで、健全な不動産業者から不審に思われるリスクもあります。

「退去立ち会いはしない」という選択肢があるこ�