こんにちは、こぱんです！
リベ大では、経済的自由を達成するために大切な「お金にまつわる5つの力」について情報発信を行っています。
▼図解で分かる「お金にまつわる5つの力」
情報発信をしていくなかで、家に関連する以下のような質問をいただきました。
「住宅ローンを組んで家を買ってしまいました。すでに持ち家の評価額（3,000万円）が住宅ローンの残高（3,200万円）を下回っているのですが、どうリカバリーしたら良いでしょうか？」
「実家（築40年）が将来空き家になってしまいそうです。有効活用する方法はありませんか？」
「中古の戸建て投資にチャレンジしたいのですが、私にも出来るでしょうか？」
リフォームに関する知識は、家という資産、つまり「お金を守る力」と大きく関わっています。
▼図解で分かる「守る力」
リフォームの知識がなければ、
適切な修繕ができず、雨漏りやひび割れで家の資産価値がなくなってしまう
手抜き工事をされて、満足できないうえに、高額のお金を失う
こういったことが頻発しています。
多くの日本人（特に50~60代以上の世代）にとって、不動産（持ち家）は大切な財産の一つです。
そのため、将来相続を受ける現役世代を含めて、家のメンテナンス方法を知っておくべきだと言えます。
そこで今回の記事では、リフォームに関する知識が重要な3つの理由を解説します。
この記事を最後まで読むと、
持ち家の価値を高めるヒント
実家を上手に活用する（実家という資産を守る）ヒント
不動産投資の成功確率を上げるヒント
これらのことが分かります。
以下の図解を見てから記事を読み進めると理解しやすくなるので、参考にしてください。
▼図解：リフォームに関する知識が重要な3つの理由
目次
解説動画：【知らないと大損】リフォームに関する知識が超重要な3つの理由
このブログの内容は下記の動画でも解説しています！
リフォームに関する知識が重要な3つの理由
リフォームに関する知識が必要な理由は以下の3つです。
- 不動産の「交換価値」を高められる
- 不動産の「使用価値」を高められる
- 「守る力」をダイレクトに高められる
それぞれ詳しく解説していきます。
理由①：不動産の交換価値を高められる
リフォームの知識が重要な1つ目の理由は、「不動産の交換価値を高められるから」です。
不動産には、「交換価値」という経済的な価値があります。
経済的な価値とは、
- 3,000万円で売れる（3,000万円のキャッシュに交換できる）
- 月10万円で貸せる（1ヶ月貸すことで10万円のキャッシュに交換できる）
といった、金銭に換算した価値のことです。
住宅は完全な消耗品であるため、メンテナンスをせずに放っておくと、
売却価格が低下
貸したときに得られる家賃が低下
など、交換価値がどんどん低下してしまいます。
「不動産投資をやってみたいな…」という人は、
- リフォームに関する知識
- リフォーム業界の構造・常識
これらは必ず身に付けておくべきです。
例えば、不動産投資法人（投資家からお金を集めて、様々な不動産に投資しているファンド）の一つであるJ-REITは、リフォームのプロです。
そんな彼らは、頻繁に「バリューアップ」という言葉を使います。
アドバンス・レジデンス投資法人の資料には、以下のような記載があります。
（出典：バリューアップとは）
リフォームをすることで、「他の物件と差別化→競争力アップ→賃料アップ→儲けが増える」といったメリットが見込まれるわけです。
（出典：バリューアップとは）
腕の良い不動産投資家は、
1,000万円で購入した物件を500万円かけてリフォームして
2,000万円で売りに出す
といったことをしています。
一方で、しっかりしたリフォーム知識がなければ、以下のようにコスパの悪い投資をしてしまう可能性があります。
リフォーム業者にぼったくられる
交換価値のアップしないリフォームをする
年間100万円貯金するのが大変な時代に、価値のない300万円のリフォームをやってしまったら、リカバリーに3年以上かかることになります。
理由②：不動産の使用価値を高められる
リフォームの知識が重要な2つ目の理由は、「不動産の使用価値を高められるから」です。
住宅には、2つの価値があります。
- 交換価値
- 使用価値
交換価値は、先ほど解説したように「いくらで売れるか？貸せるか？」といった金銭的な価値のことです。
一方で使用価値とは、単純に「モノとして使える価値」を指します。
住宅は、美術品や音楽のような芸術・娯楽と違い、実用的な価値があります。
- 雨風をしのいで寝食できる
- 泥棒から財産を守れる
- 災害から身を守れる
- 一国一城の主のような感情の満足感（金銭的な評価ではなく、自分にとっての価値）
通常、「交換価値」と「使用価値」はある程度釣り合うものですが、日本の住宅市場・商習慣には、面白い特徴があります。
その特徴とは、戸建て住宅は築20年～25年ほどで建物の価格がゼロになってしまうことです。
もしこれが嘘だと思う人で、実家が持ち家の人は、試しに築20年～25年になった実家がいくらで売れるか査定サービスに頼んでみてください。
オンラインで完結してしまうので、
「え？家の中の状況を見に来ないの？」と思うはずです。
住宅の状況は考慮されずに、パッと査定結果が出てきます。
ちなみにアメリカやイギリスでは、築何年であろうと使用価値も重視されて金銭評価されます。
家が新築されてから壊されるまでの年数は、
- アメリカ：平均55年
- イギリス：平均77年
- 日本：平均30年
であり、日本が極端に短くなっています。
実際、住宅全体の取引戸数における中古住宅の流通シェアは、以下の通りです。
- アメリカ：77.6％が中古
- イギリス：88.8％が中古
- 日本：13.1％が中古
日本では、中古住宅を活かさずにバンバン新築を作っているため、野村総研の調査によって、「2033年の空き家率は30.2％、空家数は約2,150万戸になる」といった予測がされています。
いくら商習慣として築20年～25年で「交換価値」がなくなっても、実際に住宅は「まだ使える」わけです。
まだ使えるからといって、
「外壁塗装や内装のリフォームにお金をかけても、その分だけ家が高く売れるようになるわけでもないし…」とメンテナンスに手を抜いていると、いつか本当に使用価値もゼロになっていしまいます。
リベ大では、
- すでに家を買った
- 実家がある
こういった人は、リフォームの知識を身に付けてメンテナンスをすることで、「使用価値を維持していくべき」と考えています。
なぜなら、もし「使用価値」のある家を次世代に引き継げた場合、一族がお金に困らずに自由に暮らせる可能性が高まるからです。
「家賃さえ支払わずに済むなら、もっと早くアーリーリタイア出来るのに！」と考えてしまう人も多いのではないでしょうか。
親から住宅を引き継ぎ、その住宅を子供に引き継いで、一族の財産として継承していくことは、今後の日本において重要なテーマになってくるはずです。
メンテの知識がないばかりに、不動産が「負動産」になっていきます。
そしていつか「お金をかけて壊すしかなくなる」というのは、本当にもったいないことです。
「経年原価方式（築何年かで、建物の価値を評価する仕組み）を改めよう！」といった内容の指針です。
つまり、「築年数よりも住宅のメンテナンス状況をしっかり見よう」というわけです。
今後は、補修・メンテナンスがしっかりされている家の「交換価値」が高まってくるかもしれません。
理由③：「守る力」をダイレクトに高めてくれる
リフォームの知識が重要な3つ目の理由は、「守る力をダイレクトに高めてくれるから」です。
守る力とは、貯めたお金を失わない力のことを指します。
▼図解で分かる「守る力」
リフォーム業界は、ぼったくりが横行している業界でもあります。
なぜならリフォーム業界は、
取引金額が大きい
専門知識が必要になる
こういった理由から一般庶民がカモにされやすい構図だからです。
日銀や地方公共団体、民間企業が共同で立ち上げた組織が運営している「知るぽると」という権威あるサイトでも、はっきりと「リフォーム詐欺」の言葉が出てきます。
（出典：知るぽると）
国民生活センターでも、相談件数の多いトラブルとして、リフォーム工事が記載されています。
（出典：国民生活センター-各種相談の件数や傾向）
リフォームに関する相談は、年間6,000～8,000件あり、最近も増加傾向にあるようです。
このように、リフォーム工事には、
完全に真っ黒で「詐欺」
グレーゾーンだけど、ほとんど「ぼったくり」
まっとうなもの
といった感じで、様々なパターンがあります。
皆さんが持っている、
- 「住宅」という財産
- 一生懸命貯めたお金
これらを守っていこうと思ったら、ある程度リフォームの知識が必要になるのです。
実家から「500万円ぐらいかけてリフォームしようと思っているんだけど…」と相談を受けた時、両親がぼったくられないように、適切なアドバイスをしてあげたいところです^^
どうやってリフォームの知識を身に付けるか
ここまで読んでみて、
「確かに、リフォームに関する知識を身に付けた方が良いかも」と感じてくれた方も多いのではないでしょうか。
リフォームには、以下のように切り口が明確に分かれています。
① 家を守るためのリフォーム（絶対にやらないとダメ）
② 性能をよくするためのリフォーム（やった方が良い）
③ 個人的嗜好を叶えるためのリフォーム（贅沢・浪費なので、余裕がある人だけやる）
自分が施そうとしているリフォームがどれに該当するか分からなければ、家を守れるわけがありません。
ちなみに、マンションでは①（時々②も）については、「長期修繕計画」があるので、自分でメンテナンスしないとマンションがつぶれてしまうといったリスクは低いです。
とにもかくにも、まともな資産形成をしていきたいと考えているのであれば、不動産やリフォームに関する知識は、必修科目です。
しかし、もしかしたら皆さんの中には、
「あ～、また勉強しなくちゃいけないことが増えるのか…」と思っている方もいるのではないでしょうか。
自分で勉強することはもちろん大切ですが、リフォームに関して言えば、
「信頼できる業者」を見分けられるようになる
「信頼できる業者」との繋がりを持っておく
これだけで、かなり有効に財産を守ることが出来ます。
ここで一つお話を紹介します。
米国の自動車王であるヘンリー・フォードは最終学歴が「中卒」でした。
そこで、彼を嘲笑しようとしたエリート記者たちは、彼の教養レベルを測る問題を次々に質問しました。
すると、フォードは電話を持ってきて一言。
「私自身はあなたの質問に答えられないが、その質問の答えを知っている仲間に電話すれば、すぐに答えてもらえる。何か問題はありますか？」
優秀な経営者とは、全てを自分でやろうとせずに、自分よりも詳しく、信頼できる人を周りに置いて、チームを作ります。
「金持ち父さん・貧乏父さん」で有名なロバート・キヨサキ氏も、その著書で「君のためのチームを作れ」といったことを書いています。
リベ大の学長は、不動産投資一つとっても、
- 大工ならこの人
- 水道工事ならこの人
- インテリアデザインならこの人
- 近隣トラブルならこの人
- 管理会社はここ
こういったチームを作っているそうです。
学長自身は、どの一つの分野で、そのプロフェッショナルに勝てません。
しかし、その人たちに依頼すれば、全て自分より遥かに上手にやってもらえるため、何も困らないというわけです。
もちろん、完全な無知ほど危ないものはないので、
最低限の知識
学ぼうとする意欲、姿勢
これらは必要です。
まとめ：リフォームに関する正しい知識を身に付けよう
今回の記事では、リフォームに関する知識が重要な3つの理由について解説してきました。
- 不動産の「交換価値」を高められる
- 不動産の「使用価値」を高められる
- 「守る力」を高められる
適切なリフォームを行うことで、
売れる値段がアップする
貸せる値段がアップする
といった感じで、明確に資産価値を高めることができます。
もし仮に、交換価値が高まらなかったとしても、適切なリフォームを施すことで、
自分の命を守り、安全に過ごせる
家族みんなの快適なライフスタイルが実現できる
住宅の使用可能年数が伸びる
といったように、使用価値が高まります。
メンテナンスをサボってしまうと、そのうち使用価値がゼロになり、完全な“負”動産となってしまいます。
リフォーム業界は、行政運営サイトに「リフォーム詐欺」という言葉が明記されていたり、国民生活センターに寄せられる相談件数が増加しているように、トラブルの多い業界でもあります。
そのため、下手なことをしてしまうと、
- 自分の持ち家や実家
- 一生懸命に貯めたお金
こういった財産を失ってしまいかねません。
そこで、皆さんに必要なのは以下の2点です。
- 最低限の知識・常識
- 信頼できる業者（専門家）との繋がり
世の中には、知っているだけで損をせずに済む情報がたくさんあります。
以上、こぱんでした！
「お金にまつわる5つの力」を磨くための実践の場として、オンラインコミュニティ「リベシティ」をご活用ください♪
同じ志を持った仲間と一緒に成長していきましょう！
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