【最初の一歩】不動産投資のおすすめ手法と始める前の心構えを解説

こんにちは、こぱんです!

リベ大では、お金のなる木を育てて資産と自由な時間を増やしていく力、「増やす力」に関する情報発信もしています。

▼図解:増やす力

あひるくん
不動産投資を始めたいんだけど、どんな物件を買えば良いんだろう?

こぱん
確かに、不動産の中には色々な種類があって、何から手を出したら良いのか迷うよね。

不動産投資と一言で言っても、以下のように投資対象は様々です。

投資対象(例)
  • 戸建て
  • 区分マンション
  • 一棟アパート(木造)
  • 一棟マンション(鉄骨造・RC造)

さらに、こういった投資対象も「新築・中古」や「都心・地方」によって期待できる利回りや競合の多さなど様々な面で特徴が異なります。

そのため、最初に何から手を出したら良いのか分からないと思うのは当然です。

そこで今回の記事では、不動産投資初心者におすすめな投資手法をテーマに以下の3点を解説します。

今回の記事で分かること
  1. 不動産投資を始める心構え
  2. おすすめの不動産投資の手法
  3. 不動産投資と銀行融資の関係

こぱん
これから不動産投資を始めようと思っている人は、ぜひ参考にしてください^^

なお、今回の記事の元になった動画はこちらです。

初心者におすすめの不動産投資手法とは?

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不動産投資を始める心構え

不動産投資を始める前の心構え

不動産投資と聞くと不労所得のイメージを持っているかもしれませんが、実際は事業所得に近いです。

物件を購入して管理会社に管理を任せれば、お金が勝手に増えていくイメージを持っていると失敗しやすいでしょう。

あくまでも、自分は不動産賃貸業を営んでいるという認識を持ってください。

あひるくん
物件さえ購入すれば、後は勝手に家賃収入が得られるってイメージを持ってたよ…。

不動産投資の世界はぼったくりが多く、「見た目は弁護士、心は詐欺師」といった人や企業も多いです。

どんなにキレイなホームページや立派な会社を持っていたとしても、関係ありません。

リベ大でも繰り返し伝えていますが、「この人が言うのだから間違いない」といった考え方はやめましょう

どんな情報でも、慎重に検討し、最終的な判断を自分ですることが大切です。

こぱん
もちろんリベ大の意見も鵜呑みにするのはおすすめしません。
あくまでも判断材料の一つにとどめておきましょう^^

不動産投資の世界は、必ずしも性善説が通用するとは限りません。

知識武装をしなければ、多くのお金を騙し取られることもある世界です。

このように聞くと怖く感じるかもしれませんが、正しく学んで行動すれば結果はついてきます。

まずは基本的な知識を身につけるための勉強をしてから、不動産投資を始めれば大丈夫です。

以下の記事でおすすめの勉強法を解説しているので、参考にしてください。

 

初心者におすすめの不動産投資手法

ここからは、初心者が不動産投資デビューをすると想定して解説していきます。

まず絶対に避けてほしいのがワンルームマンション投資です。

ワンルームマンション投資は、不動産投資の中でも少ない資金で始めやすいですが、資産形成どころか地獄への片道切符になりかねません。

あひるくん
記事でも詳しく解説していたよね!

 

また、不動産投資初心者にとって最初から数千万円の借金をしてまで、アパートやマンションの購入はハードルが高いでしょう。

そこでリベ大がおすすめしたいのは、中古の戸建て投資です。

戸建て投資の特徴

戸建て投資とは、一戸建てを購入し、原状回復をしてから貸し出す不動産投資手法です。

戸建て投資と他の手法を比較すると、以下のような特徴があります。

戸建て 区分マンション 一棟アパート(木造) 一棟マンション
(鉄骨造・RC造)
投資コスト 小~中 小~中 中~大
資産性 中~高
表面利回り 中~高 中~高
融資 難しい 難しい
(長期不可)
易しい
(長期可)
投資拡大 遅い
(一戸ずつ)
遅い
(一戸ずつ)
速い
(複数戸一括)
速い
(複数戸一括)
賃貸・建物管理 低コスト
(管理はラク)
高コスト
(管理はラク)
低コスト
(一戸あたり)
低コスト
(一戸あたり)

そんな戸建て投資をおすすめする理由は、以下7つのメリットがあるからです。

戸建て投資の7つのメリット
  • ①小さく始めやすい
  • ②共用部の管理が不要
  • ③空室であれば、一般の人にも売れる
  • ④市場への流通量が多い
  • ⑤リノベーションや修繕が自由で入居者を付けやすい
  • ⑥固定資産税が安くなることが多い
  • ⑦長く住んでくれることが多い

こぱん
それぞれを詳しく解説していきます^^

戸建て投資の7つのメリット

メリット①:小さく始めやすい

小さく始めやすい

1つ目のメリットは「小さく始めやすい」です。

中古の戸建ては安いものであれば、数百万円以下で購入できるため、人によっては融資を受けずに低リスクで始められます

融資を受けると銀行の金利や返済比率、キャッシュフローなど計算が複雑になりがちです。

不動産投資に慣れている人からすれば、銀行から融資を受けて拡大していくのが王道に感じるでしょう。

しかし、これから不動産投資を始める方は最初の一歩をなるべくシンプルにして、小さく成功体験を積んでいくことをリベ大ではおすすめします。

メリット②:共用部の管理が不要

共用部の管理が不要

2つ目のメリットは「共用部の管理が不要」です。

戸建てはマンションやアパートと違って共用部の管理が必要ありません。

管理のための費用や手間がかからないのは、メリットの一つと言えるでしょう。

あひるくん
確かに、庭とか玄関の掃除は入居者がやってくれるもんね!

メリット③:空室であれば、一般の人にも売れる

一般の人にも売れる

3つ目のメリットは「空室であれば、一般の人にも売れる」です。

アパートやマンションは、不動産投資家に売れます。

しかし戸建ては、不動産投資家だけでなく空室であれば、一般の人にも売れるため、幅広い層に売却しやすいのです。

不動産投資に限りませんが、出口戦略を考えることは大切です。

こぱん
売却が一つの出口戦略として検討しやすいのは嬉しいメリットでしょう^^

メリット④:市場への流通量が多い

流通量が多い

4つ目のメリットは「市場への流通量が多い」です。

戸建ては、アパートやマンションと比べて建築数が多いため、市場への流通量も多くなります。

また、売り主が不動産に詳しくなかったり、とにかく早く売りたい事情があったりと相場よりも安く売りに出ているケースもあるのです。

つまり、投資家向けのアパートやマンションと比較すると、戸建ては掘り出し物と呼べる物件が見つけやすいと言えます。

メリット⑤:リノベーションや修繕が自由で入居者を付けやすい

入居者を付けやすい

5つ目のメリットは「リノベーションや修繕が自由で入居者を付けやすい」です。

戸建ての場合、管理者が自由に建物をリノベーションや修繕できます。

つまり、入居者が付きやすいように工夫ができるのです。

リノベーションや修繕(例)
  • 和室を洋室にする
  • 水回りをキレイにする
  • 駐車スペースを作る
  • 壁の色を変える

あひるくん
クリエイティブな発想をするのが好きな人は、楽しみながらできるかもしれないね!

また、賃貸契約ができる戸建て物件の数はマンションやアパートと比較して少ないのも事実です。

家に求めるものは人それぞれですが、「庭が欲しい」や「一軒家に住みたい」といった需要は一定数あるので、需要と供給を考えても入居者が付きやすいと言えます。

メリット⑥:固定資産税が安くなることが多い

固定資産税が安くなることが多い

6つ目のメリットは「固定資産税が安くなることが多い」です。

日本の戸建ての多くは木造であり、法定耐用年数(22年)を超えると、建物の価値が計算上はなくなります。

建物の価値が計算上はなくなるので、建物にかかる固定資産税が安く抑えられ、手元にお金を残しやすいのです。

こぱん
あくまでも法律上での話であり、実際に住める・住めないといった価値の話ではありません^^

メリット⑦:長く住んでくれることが多い

長く住んでくれることが多い

7つ目のメリットは「長く住んでくれることが多い」です。

ワンルームのマンションやアパートと異なり、戸建ての入居者は家族が多く、10年以上住んでくれることも珍しくありません。

当たり前の話ですが、家賃収入は入居者がいなければ得られないため、空室期間が長ければ利回りも悪くなります。

戸建ての場合は一度入居してもらうことで、長期間住んでもらいやすく、ワンルームと比較すると安定した家賃収入を得やすいでしょう。

あひるくん
子供の学区が変わるのも抵抗があったり、愛着が湧いて長く住んでくれたりしそうだよね!

戸建て投資の3つのデメリット

さて、ここまでメリットを解説してきましたが、もちろんデメリットもあります。

戸建て投資のデメリット
  • ①拡大のスピードが遅い
  • ②原状回復費やリフォーム費用が高額になりやすい
  • ③銀行からの融資が少し難しい

デメリット①:拡大のスピードが遅い

拡大のスピードが遅い

1つ目のデメリットは「拡大のスピードが遅い」です。

戸建て投資の場合、物件を一つずつ購入していきます。

戸建てでもマンション一棟でも、購入にかかる手間に大きな差はありません。

そのため、銀行から融資を受けてマンションを一棟購入した方が資産拡大のスピードは圧倒的に速いです。

戸建てとマンションの資産拡大の差(例)
  • 1軒の戸建て:月10万円の家賃収入
  • 10室のマンション一棟:月5万円 × 10室 = 50万円の家賃収入

銀行から融資を受けてマンション一棟を購入した方が拡大しやすいですが、その分リスクも高まります。

こぱん
どちらかの手法が悪いワケではありません。
自身のリスク許容度を考慮して判断しましょう^^

 

デメリット②:原状回復費やリフォーム費用が高額になりやすい

原状回復費やリフォーム費が高額

2つ目のデメリットは「原状回復費やリフォーム費用が高額になりやすい」です。

戸建ては面積が広いため、物件を貸し出す前や退去後の原状回復費やリフォーム費用がマンションやアパートの1室と比べると高くなります。

また、家賃に対する屋根と外壁にかかる原状回復費用がアパートやマンションに比べて、高いです。

戸建ての修繕や原状回復箇所(例)
  • 家の傾き
  • 床の落ち込み
  • シロアリ
  • 屋根や外壁

上記のような修繕には数十万円~百万円ほどかかることもあります。

不動産投資をするうえでは避けられない経費となるので、把握しておきましょう。

デメリット③:銀行からの融資が少し難しい

銀行からの融資が少し難しい

3つ目のデメリットは「銀行からの融資が少し難しい」です。

中古の戸建てのように、築年数の古い物件の評価は低くなりやすいため、銀行から資産価値がないとみなされる傾向にあります。

そのため、融資を受ける難易度が高くなりがちです。

あひるくん
銀行も資産価値のない物を購入しようとしてる人にお金は貸しにくいよね…。

新築の戸建てであれば資産価値が認められて、融資を受けやすいかもしれません。

中古の戸建ての場合、融資を受けられないワケではありませんが、物件次第では銀行を頼れないケースもあります。

もし不動産投資で融資を受けやすくしたいのであれば、銀行との付き合い方を学んでおくと良いでしょう。

こぱん
以下の記事では、銀行との付き合い方を詳しく解説しているので、参考にしてください。

 

不動産投資と銀行融資の関係

不動産投資と銀行融資の関係性

不動産投資をするにあたって、銀行からの融資は切っても切れない関係です。

例えば、1億円の物件を購入しようと思っても、現金で1億円を用意できる人は少ないでしょう。

あひるくん
数千万円でも現金で用意するのは難しいよ…。

こぱん
だからこそ、銀行から融資を受けるんだね^^

銀行から融資を受けての不動産投資は上手くいけば、レバレッジを掛けながら自分が持っている以外の資本で物件を手に入れられます。

一方で、失敗すれば損失も大きいことになります。

大きな物件を購入する場合、多くの人は銀行からの融資が必須でしょう。

しかし、いきなり銀行から融資を受けて不動産投資を始めるのは、手間も多く、精神的ストレスもあるのでハードルが高いです。

あひるくん
僕は正直、借金することに少し怖さも感じてるよ…。

ここで皆さんに考えてほしいのが「なぜ不動産投資をするのか?」です。

ほとんどの人が自分のお金や時間を増やして「豊かな人生を送りたいから」でしょう。

そこで大切になるのが負けにくい投資をすることです。

もし大きな物件で失敗すると、人生における大怪我となり、再起不能になりかねません。

不動産投資だけでなく、何をするにしても最初から上手くこなせる人は少ないでしょう。

こぱん
そのため、一度の失敗で大怪我をするような手法ではなく、まずは小さく始めてコツコツ経験を積んでいくのがおすすめです。

あひるくん
中古の戸建て投資なら自己資金からスタートしやすいし、失敗しても大怪我には繋がりにくいよね!

ちなみに、小さく始めると言っても、戸建て投資だけで経済的自由を達成している人もいます。

リベ大としては、最初の物件は銀行の融資を受けずに、最悪なくなっても大怪我にならない自身の余剰資金で不動産投資を始めることをおすすめします。

まとめ:小さくスタートできる中古の戸建て投資がおすすめ

まずは中古の戸建て投資から

今回の記事では、不動産投資初心者におすすめの手法として、中古の戸建て投資について解説しました。

戸建て投資とは、一戸建てを購入し、原状回復をしてから貸し出す不動産投資手法です。

物件次第ではありますが、銀行の融資を受けずに始めることも可能で、以下のようなメリットとデメリットがあります。

戸建て投資のメリットとデメリット

メリット

  • 小さく始めやすい
  • 共用部の管理が不要
  • 空室であれば、一般の人にも売れる
  • 市場への流通量が多い
  • リノベーションや修繕が自由で入居者を付けやすい
  • 固定資産税が安くなることが多い
  • 長く住んでくれることが多い

デメリット

  • 拡大のスピードが遅い
  • 原状回復費やリフォーム費用が高額になりやすい
  • 銀行からの融資が少し難しい

不動産投資は、銀行の融資を使って資産を早期に拡大させやすいですが、その分失敗したときのリスクも大きくなります。

一人ひとりのリスク許容度は異なりますが、一度の失敗で再起できなくなるほどの大怪我をするような方法はおすすめしません。

こぱん
まずは小さくから始めて経験を積んでいきましょう^^

もし不動産投資に興味はあるけど、不安な点や分からないことがある人は、リベ大のオンラインコミュニティ「リベシティ」を活用してください。

不動産投資で結果を出している講師に質問ができたり、同じ価値観を持って頑張る仲間が見つかったりします。

あひるくん
いろんな不動産投資の手法で取り組む人もいるから、幅広い意見を知るキッカケにもなるよね!

不動産投資は経済的自由を達成するために有効な手段の一つです。

動く金額も大きく、失敗した時のことを考えたら一歩踏み出すのが怖く感じることもあるでしょう。

しかし、一つずつ学んで大怪我を負うようなリスクを取らなければ、着実に成功へ近づけます。

こぱん
これからも一緒に学んで、経済的自由を達成していきましょう^^

以上、こぱんでした!

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