【10万円以上安くできる！？】賃貸物件をお得に借りるテクニックを解説

人生の3大支出の一つが「住宅に関わる費用」です。

この費用を抑えられれば、大きな固定費の削減に繋がり、経済的自由に近づけます。

ただし、賃貸契約は専門用語や慣習が多く、知識はないとよく分からないまま費用まで払ってしまうことがあります。

知っているか知らないかで、10万円以上の差が生まれることもあるので要注意です。

そこで今回の記事では、賃貸物件をお得に借りる方法をテーマに以下の3点について解説します。

安く借りるコツは、「良い仲介業者を探すこと」と「交渉」です。

 

リベ大では「多くの人に安心して家を借りてほしい」という想いから、リベ大不動産というサービスを運営しています。

賃貸物件を探している人はぜひご利用ください。

解説動画：【10万円以上安くできる】賃貸物件をお得に借りるテクニックまとめ【保存版】

このブログの内容は下記の動画でも解説しています！

なぜ家を借りる時に不動産の知識が必要なのか？

家を借りる際に不動産の知識が必要な理由は、不動産業界が不正を起こしやすい構造になっているからです。

全てではありませんが、不動産業界は費用の内訳や契約条件が分かりにくく、借りる側が内容を十分に理解しないまま契約してしまうケースも少なくありません。

その結果、本来であれば支払う必要のない費用まで負担してしまうことがあります。

では、なぜ不動産業界に不正が起こりやすいのかというと、理由が3つあります。

理由①：情報がクローズドになりがち

１つ目の理由は「情報がクローズドになりがち」だからです。

不動産業界は情報がオープンではないため、業界内の人と一般の人とで情報格差が大きくなりがちです。

その結果、一般の人は内容を鵜呑みにしてしまいやすく、不正や不適切な説明が起こりやすい仕組みとなっています。

今ではインターネットが普及して情報がオープンになりつつありますが、専門用語が多かったり、複数の業者が関わったりするため、複雑な業界とも言えるでしょう。

また、不動産の売買や賃貸契約は動く金額が大きく、説明の仕方ひとつで大きく利益を得ることが可能です。

理由②：成果報酬型で契約成立が最優先になりやすい

2つ目の理由は「成果報酬型で契約成立が最優先になりやすい」からです。

不動産業界は、1件契約して幾らの世界なので、契約を成立させる方向にコミットが偏りやすい仕組みとなっています。

もちろん丁寧な業者もたくさんありますが、契約成立を最優先とする売り込み方になりやすいのです。

理由③：これまでの人や業界の風習

3つ目の理由は「これまでの人や業界の風習」が根強く残っているからです。

先ほども触れた通り、不動産業界は扱う金額が大きく、知識や情報の差を利用して利益を得ようとする人が紛れ込みやすい側面があります。

全日本不動産協会も相談窓口を設けて対応していますが、協会の役員は不動産会社の代表が中心となっています。

そのため、長年続けてきた従来のやり方を大きく変えてまで、業界全体として健全化へ舵を切るのは簡単ではありません。

家を安く借りる3つのコツ

家を借りる時でも不動産の知識が必要ということが分かったところで、次は安く借りるための3つのコツを紹介します。

コツ①：賃貸業界の仕組みを知る

1つ目のコツは「賃貸業界の仕組みを知る」ことです。

知らないから不利になるのであって、知っていれば「それは何の費用ですか？」「外せますか？」と確認できます。

一つ一つ丁寧に解説していくので、参考にしてください。

賃貸物件を借りる時の登場人物と役割

まず、登場人物は以下の通りです。

それぞれの役割を確認してみましょう。

入居者は家を借りる人です。

オーナーは物件を所有している人です。

入居者を探す役割は仲介業者に、物件自体の管理や家賃回収などの実務は、管理会社や保証会社に依頼しています。

仲介業者は、入居者とオーナーをつなぐ役割を担う会社です。

街にある不動産屋をイメージすると分かりやすいでしょう。

物件を紹介し、契約が成立すると仲介手数料を受け取ります。

基本的に、入居者が契約を終えた時点で役割を一旦終えます。

管理会社は、物件を管理する会社です。

家賃が振り込まれているかを確認したり、設備トラブルや困りごとがあった際に対応する会社で、物件のオーナーから委託を受けて管理をしています。

入居者が困った時は、管理会社へ連絡するのが一般的です。

また、管理会社の役割をオーナー自身が行っていることもあり、これを自主管理と言います。

保証会社は、入居者の保証人となる会社です。

聞き慣れない会社かもしれませんが、以下のような対応をしています。

 

さて、登場人物と役割を紹介したところで、それぞれがどんな関係なのか相関図も確認しましょう。

賃貸物件はどこの業者で借りても同じ

賃貸物件を探している時、「この物件を扱っているのは、この業者だけなんだ」と思いがちです。

実は意外と知られていませんが、どこの仲介業者と契約をしても借りられる物件に差はありません。

家電量販店をイメージすると分かりやすいでしょう。

例えば、Panasonicの乾燥機付き洗濯機が欲しい場合、ヤマダデンキやヨドバシカメラ、ジョーシンなど家電量販店に行けば同じ製品が販売されています。

そもそも、仲介業者がどこから物件情報を仕入れているのかを考えてみましょう。

「一軒一軒大家さんを訪ねている」や「何か特別なコネを使っている」などイメージするかもしれませんが、大抵の物件情報は不動産業者専用の物件データベースである「REINS（レインズ）」などから仕入れています。

そのため、同じ物件であっても複数の仲介業者が紹介しているケースは多いです。

同じ家電を少しでも安い店舗で購入するように、賃貸物件を契約する時も、手数料が安かったり対応が良かったりする仲介業者を選ぶと良いでしょう。

▼図解：不動産物件はどこの業者で借りても同じ！

 

ただし、まれに一社しか取り扱っていない「専任物件」もあります。

物件自体がどうしても気に入っている場合は別ですが、安く借りたいのであれば専任物件はあまりおすすめできません。

なぜなら、専任物件は他社と比較されにくいため、仲介業者が価格交渉に強気になりやすく、手数料が高くなりがちだからです。

コツ②：良い業者を見つける

2つ目のコツは「良い業者を見つける」ことです。

まず、賃貸物件を借りる申し込みの手順を確認しましょう。

上記の手順において、不当に高い費用を請求してくる可能性があるのは、仲介業者や管理会社です。

本来、オーナーと入居者の契約条件は、お互いが納得していれば自由に決められるものです。

ここで伝えたいのは、その間に入る業者が、必要以上の費用を上乗せしているケースがあるという点です。

もちろん仲介業者や管理会社は、オーナーから委託されて物件の契約や管理を仕事としているので、適切な手数料であれば全く問題はありません。

しかし現実には、明らかに不当と言える費用を、入居者に請求しているケースが存在するのも事実です。

▼図解：ぼったくり賃貸契約を回避せよ

では、どうすれば良い業者を見極められるかというと、ポイントは次の2つです。

ポイント①：相見積もりを取る

どんなに気に入った物件があったとしても、必ず相見積もりを取りましょう。

理由はシンプルで、相場を知らないと判断できないからです。

ただでさえ不動産業界はクローズドな情報が多いため、相場を知るために複数社の比較は必須です。

ここで注意してほしいのが「大手だから安心」とは限らない点です。

よく知られている大手不動産会社でも、フランチャイズ契約をしているだけで、店舗ごとに運営会社が異なるケースは多々あります。

つまり、同じ大手不動産会社の店舗であっても、運営会社の違いから親切な店舗もあれば、そうでない店舗もあるのです。

また、運営会社としては問題がなくても、担当する人によって対応に差が出ることもあるので、会社名や知名度だけで判断するのではなく、複数社を比較したうえで契約する業者を検討しましょう。

ポイント②：不動産会社のホームページやブログを見る

良い業者を見極めるために、業者のホームページやブログを確認することも大切です。

良い業者のホームページやブログでは、借りる側に役立つ情報を積極的に発信をしている傾向にあります。

一方で、更新が長期間止まっていたり、費用や契約に関する説明が曖昧なままの業者は、より慎重に確認した方がよいでしょう。

ただし、大手不動産会社の場合、本社サイトが一括で更新していることも多く、それだけで各店舗の対応や姿勢までは判断できないケースもあります。

そのため、本社ではなく各店舗のホームページや情報発信を確認するのがおすすめです。

なお、ここまで注意点を中心に説明してきましたが、もちろん借りる側にとって良心的な対応をしてくれる業者もいます。

例えば、オーナーから家賃2カ月分の紹介料を受け取っている仲介業者が、1カ月分を入居者にキャッシュバックしてくれることがあるのです。

コツ③：相場を知って適切に値段交渉する

3つ目のコツは「相場を知って適切に値段交渉する」ことです。

相見積もりを取って、良いと思える業者と出会えたら、次は「内訳の確認」と「必要に応じた交渉」をしていきましょう。

大切なことなので、あらかじめ伝えておきますが、交渉する場合は必ずやり取りをメールで記録を残しておきましょう。

記録を残しておけば、業者も下手なことは言えなくなります。

それでは、具体的にどんな項目に注意すべきかを3つの項目に分けて解説します。

入居費用において注意すべき項目と詳細

外せるか確認したい項目

まず紹介する項目は、業者が仲介料を得るために入居費用として多く請求されている可能性のあるものです。

悪質な場合、原価の5倍ほどの価格を請求されることもあるので、注意しましょう。

そんな「外せるか確認したい項目」は以下の通りです。

外せるか確認したい項目①：書類作成費

1つ目は書類作成費です。

仲介業者が受け取れる報酬は、原則として「仲介手数料」に含まれる業務に対するものとされています。

そのため、見積書に書類作成費が含まれている場合は、「これは仲介手数料とは別の必須費用ですか？」「外すことはできますか？」と一度確認してみると良いでしょう。

内容に納得できない場合は、契約前に外せないか相談し、必要なら別の業者も検討しましょう。

外せるか確認したい項目②：簡易消火器

2つ目は簡易消火器です。

簡易消火器は、物件の防災対策として設置されることが多く、本来はオーナー側で用意されるケースが一般的です。

必要性に納得できない場合は必須かどうかを確認し、外せるのであれば外してもらいましょう。

外せるか確認したい項目③：害虫駆除費や抗菌、室内消毒

3つ目は害虫駆除費や抗菌、室内消毒です。

見積書の中に含まれていることが多く、内容が分かりにくい項目のひとつと言えるでしょう。

もちろん丁寧な作業をしてくれる業者もありますが、中にはホームセンターで売っているようなスプレーをかけて終わりにする良くない業者もいるのです。

悪質な業者は、手抜き作業でも数万円の費用を請求してきます。

実際、2018年には次のような事故も起きています。

また他にも、次のような項目で請求してくる業者もあるので注意しましょう。

今回はあくまでも、上記の項目名を使って高額請求してくる業者もいるという話です。

外せるか確認したい項目④：安心入居サポート

4つ目は安心入居サポートです。

名称はサービスによって異なりますが、住宅の設備にトラブルがあった場合にサポートが受けられるというサービス全般が該当します。

万が一に備えて契約をしておきたいと思うかもしれませんが、基本的には火災保険で対応可能です。

こういったサポートも、内容をよく確認せずに契約すると自分にとって必要のない出費になってしまう可能性があります。

まずは外せないか、入居条件として必須なのかを確認してみましょう。

 

もし費用について納得できない点がある場合は、「この費用の内訳と、必須なのかどうか、もう少し詳しく教えてください」と、冷静に確認してみましょう。

値段を下げやすい項目

次に紹介するのは、業者が相場より高く設定している可能性のある、値段を下げやすい項目です。

値段を下げやすい項目①：仲介手数料

1つ目は仲介手数料です。

前提として知っておいてほしいのが、基本的に仲介業者はオーナーから仲介手数料を貰っていることです。

実は、仲介業者が受け取れる仲介手数料は法律で上限が「オーナーと入居者合わせて家賃の1カ月分」と決まっています。

ここで大切なのが「オーナーと入居者合わせて」という部分です。

しかし仲介業者によっては、「オーナーからいただいているのは仲介手数料ではなく、広告料や情報提供料です」と説明されるケースもあります。

それでも、仲介業者が入居者から受け取れるのは原則として、家賃の0.55カ月分までと決まっているのです。

「原則」としているのは、入居者が同意したら家賃の1カ月分まで支払えるからです。

実際に仲介手数料を1カ月分支払った男性が裁判を起こして0.55カ月分の返還が認められた判決もあります。

（参考：朝日新聞デジタル - １カ月分は取りすぎ　賃貸の仲介手数料、業者に返還命令）

宅建業法46条にも家賃の0.55カ月分までと記載されています。

しかし入居者側が仕組みを知らないまま契約してしまい、結果的に上限を超えた手数料を支払っているケースがあるのです。

また、最近では仲介手数料が無料の仲介業者も増えています。

なぜなら、どの仲介業者もREINSの情報を元に同じ物件を扱っているので、他社との差別化を図るには価格しかないからです。

なお、仲介手数料に共益費は含まれません。

例えば、家賃8万円で共益費8千円の場合、入居者に請求できるのは上限の4万円までとなります。

共益費も含めて仲介手数料を請求してくる業者もいるので、注意しましょう。

値段を下げやすい項目②：火災保険料

2つ目は火災保険料です。

火災保険は、入居者の過失で家を燃やしてしまったり、水没させてしまったりした時に使えます。

多くの物件では、入居条件として火災保険への加入が求められます。

ここで注意したいのは、仲介業者から特定の火災保険を案内されるケースです。

補償内容や保険料は商品によって差があるため、内容をよく確認せずに契約すると、割高になってしまうこともあります。

火災保険は、一定の条件を満たしていれば、保険会社や加入プランを入居者自身で選べる場合もあります。

そのため、「指定の火災保険でないといけない理由はありますか？」「自分で加入した保険でも問題ありませんか？」といった形で、確認してみると良いでしょう。

年間4,000円あれば、十分な補償内容の火災保険に加入できます。

なお、リベ大がおすすめする火災保険は以下の通りですので、参考にしてください。

交渉の余地がある項目

最後は、交渉の余地がある項目を見ていきましょう。

交渉の余地がある項目①：賃料・共益費

1つ目は賃料・共益費です。

賃料や共益費は仲介業者ではなく、オーナーへの交渉となる項目です。

ただし仲介業者としても、「実際に借りる意思があるかどうか」が分からない段階では条件交渉を慎重に進めるケースが多いのも事実です。

こういった場合のコツは、条件が合えば借りる前提で2つの選択肢を出してみることです。

「交渉できる or できない」の2択ではなく、「家賃サービス or 家賃値下げ」といった選択肢を持って交渉してみましょう。

もし担当者から即答で難しいと言われた場合でも、一度オーナーへの確認が可能かどうかを聞いてみるのがおすすめです。

それでも条件が合わない場合は、別の仲介業者を含めて検討するのも一つの選択肢です。

交渉の余地がある項目②：敷金・礼金

2つ目は敷金・礼金です。

敷金や礼金も先程と同様にオーナーへの交渉項目となります。

そのため、交渉のポイントは先程と同様に、借りる前提で複数の選択肢を提示してみることです。

なお、礼金については物件や契約内容によって金額に差が出やすいため、相場と比べて高くなっていないかを確認しておくと安心です。

敷金は将来返還される性質のものですが、礼金は返還されない費用のためしっかり確認しておきましょう。

交渉の余地がある項目③：ハウスクリーニング代

3つ目はハウスクリーニング代です。

ハウスクリーニング代は、入居時と退去時に取られるパターンがあります。

入居時に請求されている場合は、内覧時の状態を確認したうえで、「すでに清掃されているようですが、こちらの費用は必要でしょうか？」と確認してみましょう。

また、契約内容によっては退去時にハウスクリーニング代が定額で定められている場合もあります。

その場合は契約前に内容を確認し、「この費用は必須でしょうか？」と相談した上で外してもらえないか交渉してみましょう。

国土交通省の「原状回復をめぐるトラブルとガイドライン」にも、ハウスクリーニング代はオーナーが負担するのが妥当だという記載があります。

交渉の余地がある項目④：鍵交換代

4つ目は鍵交換代です。

通常、キーシリンダー（施錠部分）は1万円～1.5万円あれば交換できます。

この価格よりも高い金額を請求されていたら、割高な費用を請求されている可能性があるので注意しましょう。

前の方と同じで良ければ、鍵の交換をしてもらう必要もありません。

もしセキュリティ面で不安な場合は、自分で鍵屋を呼んで交換してもらうのが一番安く済みます。

鍵の交換については管理会社やオーナーへの事前確認が必要になるケースがあります。

自分で交換を検討する場合は、契約書や管理会社のルールを確認した上で進めるようにしましょう。

交渉の余地がある項目⑤：保証会社加入料

5つ目は保証会社加入料です。

保証会社へ加入するための費用は、家賃の50％～80％が相場とされています。

しかし、中には費用を勝手に上乗せして請求する仲介業者もいるので注意が必要です。

加入料に関しては、保証会社のパンフレットを見積書と一緒にもらうことで、上乗せされているかどうかが判断でき、仲介業者への牽制となります。

 

さて、ここまで様々な項目について解説してきましたが、交渉に関する話をすると「何でも交渉すれば良いってワケではない！仲介業者を潰す気ですか？」といったコメントをもらうことがあります。

リベ大で伝えたいのは「何でも良いから費用を安く抑えよう」といったことではありません。

オーナーにとって仲介業者の存在はありがたく、適正な金額の手数料は受け取るべきだと考えています。

あくまでも法律に違反しているような請求については指摘して、妥当な交渉をしようということです。

また、交渉をしていくうえで「国土交通省の原状回復ガイドラインに法的拘束力はない」といった話を聞くことがあるかもしれません。

しかし、基本的に裁判をすれば、ガイドラインに沿った判決となるため、実質的な法的拘束力はあると言えるでしょう。

（参考：Rakuten Infoseek-賃貸の退去でヤバすぎる高額請求、「原状回復ガイドライン」でひっくり返せる）

具体的な申し込み手順と注意事項

ここからは、具体的な申込手順を注意事項も含めて解説していきます。

手順①：ネットで物件を探す

まずは、ポータルサイトなどを使って、気になる物件をネットで探しましょう。

大元の情報が同じであるため、どこで探しても基本的には同じ物件の情報が出てきますが、仲介業者の専任物件まで含めて探したい場合は、複数のサイトで探しましょう。

手順②：相見積もりを取る

気になる物件が見つかったら、仲介手数料が0.55ヶ月以内の仲介業者に、問い合わせフォーム等から初期費用の概算見積もりをお願いしましょう。

ただし、この段階からメールでやり取りをして記録に残しておくことをおすすめします。

なぜなら、条件の食い違いや、費用説明が変わった時に確認できるからです。

ちなみに、リベ大おすすめサービスでも紹介している、ウチコミでは仲介業者を挟まずに物件を探すことが可能です。

大家さんが直接入居者を募集しているので、仲介手数料がかかりません。

物件数の少なさがネックではありますが、大家さんと直接繋がって物件を探してみたい方は利用してみてください。

手順③：一番安かった業者に内見を依頼する

見積もりを比較し、最も条件が良かった仲介業者に内見を依頼します。

内見時の注意点として、手付金を求められた場合は、支払う前にその目的や返金条件を確認しましょう。

仲介業者から「数万円だけでも」や「他の人に部屋を取られてしまう」などと言われても、一度お金を渡してしまうと返してもらうのは大変です。

「他の人に物件を押さえられたくない！」と思うかもしれませんが、基本的に手続きをスムーズに行えば問題ありません。

もし本当に埋まってしまったら縁がなかったと考えて、違う物件を探しましょう。

手順④：交渉する

もし値下げ余地がある項目があれば、相談ベースで確認・交渉してみるとよいです。

繰り返しにはなりますが、いざという時のことを考えて、やり取りはメールで行うのがおすすめです。

手順⑤：契約する

全ての条件を把握し、納得できたら契約をします。

契約をする際は、契約日よりも前に特約事項だけでも先にメールで貰っておきましょう。

事前に確認しておくことで、不要な項目を確認できたり、修正を依頼できたりします。

まとめ：知識を身につけて適正な価格で賃貸物件を借りよう

今回の記事では、賃貸物件を借りる方法をテーマに以下の点について解説しました。

不動産業界は情報がクローズドになりやすく、一般の人と業界内の人で情報格差が大きい傾向にあります。

だからこそ、知識を身につけなければ業者の言うがままに契約するしかなく、本来は払う必要がない、相場より高額な費用を請求されてしまうのです。

賃貸物件を契約する際に注意する点は様々ありますが、特に以下の2点は必ず覚えておきましょう。

相見積もりを取れば適正な費用が分かりますし、業者とのやり取りを記録に残しておけば、いざという時に証拠となります。

もし賃貸物件に関する知識を身につけたい人は、「家賃は今すぐ下げられる！」という本も読んでみてください。

今の家賃を下げる方法がメインですが、知っているだけで得する家に関する情報を学べます。

なお、リベ大ブログでも家賃や退去費用を下げる方法を解説しています。

賃貸物件に住む人には知っておいてほしい情報なので、ぜひ参考にしてください。

 

勉強していく過程で分からない点があったり、相談したいことが出てきたりすることもあるでしょう。

そんな時は、リベ大のオンラインコミュニティ「リベシティ」も活用してください。

不動産業界に詳しい講師や初期費用を抑えることに成功した人など、色んな人の意見を聞くことができます。

住居費は人生の3大支出の一つであり、知っているか知らないかで必要な費用は大きく異なります。

一部の悪質な業者にお金を奪われないように、引き続きリベ大では情報発信を続けていきます。

以上、こぱんでした！

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