こんにちは、こぱんです！
リベ大では、正しい節約と節税で支出のバランスをコントロールする「貯める力」に関する情報を発信しています。
▼図解：貯める力
一緒に確認していこうか^^
人生の3大支出の一つが「住宅に関わる費用」です。
この費用を抑えられれば、大きな固定費の削減に繋がり、経済的自由に近づけます。
しかし、賃貸物件を借りる際には仲介業者にぼったくられるケースがあり、知っているか知らないかで10万円以上の差が生まれることもあるのです。
そこで今回の記事では、賃貸物件をお得に借りる方法をテーマに以下の3点について解説します。
- 家を借りる時に不動産の知識が必要な理由
- 家を安く借りる3つのコツ
- 具体的な申込手順と注意事項
安く借りるコツは、「良い仲介業者を探すこと」と「交渉」です。
以下の図解を見てから記事を読み進めると理解しやすくなるので、参考にしてください。
▼図解：損しない！賃貸申し込み
目次
解説動画：【10万円以上安くできる】賃貸物件をお得に借りるテクニックまとめ【保存版】
このブログの内容は下記の動画でも解説しています！
なぜ家を借りる時に不動産の知識が必要なのか？
家を借りる際に不動産の知識が必要な理由は、不動産業界が不正を起こしやすい構造になっているからです。
全員ではありませんが、不動産業界には「見た目は弁護士、心は詐欺師」の人が決して少なくありません。
仮に、そんな人や業者と賃貸契約を結んでしまっては、大切な自分のお金を失うことになります。
では、なぜ不動産業界に不正が起こりやすいのかというと、理由が3つあります。
- ①情報がクローズドになりがち
- ②いかに契約させるかしか考えられない報酬体系
- ③これまでの人や業界の風習
理由①：情報がクローズドになりがち
１つ目の理由は「情報がクローズドになりがち」だからです。
不動産業界は情報がオープンではないため、業界内の人と一般の人とで情報格差が大きくなりがちです。
そのため、嘘をついたり不正を行いやすい仕組みとなっています。
今ではインターネットが普及して情報がオープンになりつつありますが、専門用語を難しく感じたり、色んな業者が絡んできたりするため、複雑な業界とも言えるでしょう。
また、不動産の売買や賃貸契約は動く金額が大きく、少し嘘をつけば大きく儲けることが可能です。
理由②：いかに契約させるかしか考えられない報酬体系
2つ目の理由は「いかに契約させるかしか考えられない報酬体系」だからです。
不動産業界は、1件契約して幾らの世界なので、契約させることにしか力を注げない仕組みとなっています。
つまり、契約後のことは考えずに、契約させることを最優先とする売り込み方になりやすいのです。
理由③：これまでの人や業界の風習
3つ目の理由は「これまでの人や業界の風習」があるからです。
先ほども解説したように、不動産業界は口だけで一攫千金も夢ではないため、振り込め詐欺あがりの人や客をカモにしか見ていないような人も少なからずいます。
全日本不動産協会も相談窓口を設けて対応していますが、協会の役員は不動産会社の代表ばかりです。
そのため、上手く行っている従来の方式を変えてまで、健全化に向けて行動することは難しいと言わざるを得ません。
家を安く借りる3つのコツ
家を借りる時でも不動産の知識が必要ということが分かったところで、次は安く借りるための3つのコツを紹介します。
- ①賃貸業界の仕組みを知る
- ②良い業者を見つける
- ③相場を知って適切に値段交渉する
コツ①：賃貸業界の仕組みを知る
1つ目のコツは「賃貸業界の仕組みを知る」ことです。
知らないからカモにされるのであって、知っていたら「それはおかしいですよね？」と言えます。
一つ一つ丁寧に解説していくので、参考にしてください。
賃貸物件を借りる時の登場人物と役割
まず、登場人物は以下の通りです。
- 入居者
- オーナー（大家）
- 仲介業者
- 管理会社
- 保証会社
それぞれの役割を確認してみましょう。
入居者は家を借りる人です。
オーナーは物件を所有している人です。
持っている物件への入居者を探す役割を仲介業者に、物件自体の管理や家賃回収を管理会社や保証会社に依頼しています。
仲介業者は物件を紹介して、紹介料をもらう会社です。
街にある不動産屋をイメージすると分かりやすいでしょう。
仲介業者は入居者が契約をすると役割を一旦終えます。
管理会社は、物件を管理する会社です。
家賃が振り込まれているかを確認したり、何かトラブルがあった時に連絡したりする会社で、物件のオーナーから委託を受けて管理をしています。
入居者が困った時は、管理会社へ連絡するのが一般的です。
また、管理会社の役割をオーナー自身が行っていることもあり、これを自主管理と言います。
保証会社は、入居者の保証人となる会社です。
聞き慣れない会社かもしれませんが、以下のような対応をしています。
- 入居者が家賃を払えなかった場合に、オーナーへ立て替える。
- 入居者が退去費用を支払わなかった場合に、オーナーへ立て替える。
→ 立て替えた分は、保証会社から入居者へ請求を行う。
さて、登場人物と役割を紹介したところで、それぞれがどんな関係なのか相関図も確認しましょう。
賃貸物件はどこの業者で借りても同じ
賃貸物件を探している時、「この物件を扱っているのは、この業者だけなんだ」と思いがちです。
実は意外と知られていませんが、どこの仲介業者と契約をしても借りられる物件に差はありません。
家電量販店をイメージすると分かりやすいでしょう。
例えば、Panasonicの乾燥機付き洗濯機が欲しい場合、ヤマダデンキやヨドバシカメラ、ジョーシンなど家電量販店に行けば同じ製品が販売されています。
そもそも、仲介業者がどこから物件情報を仕入れているのかを考えてみましょう。
「一軒一軒大家さんを訪ねている」や「何か特別なコネを使っている」などイメージするかもしれませんが、大抵の物件情報は不動産業者専用の物件データベースである「REINS（レインズ）」から仕入れています。
そのため、同じ物件であっても複数の仲介業者が紹介しているケースは多いです。
（出典：REINS）
同じ家電を少しでも安い店舗で購入するように、賃貸物件を契約する時も、手数料が安かったり対応が良かったりする仲介業者を選ぶと良いでしょう。
▼図解：不動産物件はどこの業者で借りても同じ！
ただし、まれに一社しか取り扱っていない専任物件もあります。
どうしても気に入った専任物件に住みたいのであれば良いですが、安く住みたいのであれば専任物件はおすすめしません。
なぜなら、仲介業者が強気で交渉にくるので、手数料が高くなりがちだからです。
コツ②：良い業者を見つける
2つ目のコツは「良い業者を見つける」ことです。
まず、賃貸物件を借りる申し込みの手順を確認しましょう。
- 入居者 → 仲介業者 → 管理会社 → オーナー
- 入居者 → 仲介業者 → オーナー兼管理会社
上記の手順において、ぼったくりとも言える費用を請求してくる可能性があるのは仲介業者や管理会社です。
本来、オーナーと入居者間の契約はお互いが納得していれば、どんな条件であっても自由でしょう。
ここで伝えたいのは、間に入っている会社が不当にぼったくりをしているケースがあるということです。
もちろん仲介業者や管理会社はオーナーから委託されて物件の契約や管理を仕事としているので、適切な手数料であれば全く問題はありません。
しかし現実問題、仲介業者や管理会社の中には、明らかに不当な費用を入居者に請求しているのです。
▼図解：ぼったくり賃貸契約を回避せよ
では、どうすれば良い業者を見極められるかというと、ポイントは次の2つです。
相見積もりを取る
不動産会社のホームページやブログを見る
ポイント①：相見積もりを取る
どんなに気に入った物件があったとしても、必ず相見積もりを取りましょう。
ぼったくりかどうかを知るためには、相場を知らなければなりません。
ただでさえ不動産業界はクローズドな情報が多いため、相場を知るために複数社の比較は必須です。
街の不動産屋を何件か回るだけでも相場観は身につくでしょう。
ただし、ここで注意してほしいのが「大手だから安心」は通用しないことです。
広告でよく見るような大手不動産会社はフランチャイズ契約をしているだけで、各支店の運営が全くの別会社であるケースは多々あります。
つまり、同じ大手不動産会社の店舗であっても、運営会社の違いから親切な店舗もあれば不親切な店舗もあるのです。
また、運営会社がまともであっても担当する人が不正を働くこともあるので、会社の評判だけ判断するのではなく、複数社を比較したうえで契約する業者を検討しましょう。
ポイント②：不動産会社のホームページやブログを見る
良い業者を見極めるために、業者のホームページやブログを確認することも大切です。
良い業者のホームページやブログでは、借りる側に役立つ情報発信をしている傾向にあります。
- 入居費用の詳細はこんな感じです！
- ○○市内のバスの経路が増えました。チェックしてください！
- 引っ越しのタイミングは○月がおすすめです！
一方で、信用しにくい業者のホームページやブログは借りる側目線の情報が少なく、前回の更新が半年前といったことも珍しくありません。
ただし、大手の不動産会社は本社が更新しているため、必ずしもフランチャイズ契約している店舗の評判を判断する材料にはならないでしょう。
業者の良し悪しを判断する時は、本社ではなく各店舗のホームページを確認するのがおすすめです。
なお、ここまで「業者の悪い面に注意しましょう」という旨の内容がメインとなっていますが、もちろん良い業者もいます。
例えば、オーナーから家賃の2カ月分の紹介料を受け取っている仲介業者が、1カ月分を入居者にキャッシュバックしてくれることがあるのです。
良い業者さんと出会うためにも、相見積もりやホームページの確認は必須だね！
コツ③：相場を知って適切に値段交渉する
3つ目のコツは「相場を知って適切に値段交渉する」ことです。
相見積もりを取って、良いなと思える業者と出会えたら、次は交渉をしていきましょう。
でも、大抵の場合は交渉の余地があるから、どんな項目を確認すべきか知っておいてね^^
大切なことなので、あらかじめ伝えておきますが、交渉する場合は必ずやり取りをメールで記録を残しておきましょう。
記録を残しておけば、業者も下手なことは言えなくなります。
それでは、具体的にどんな項目に注意すべきかを3つの項目に分けて解説します。
入居費用において注意すべき項目と詳細
- 絶対に拒否すべき項目
- 値段を下げやすい項目
- 交渉の余地がある項目
絶対に拒否すべき項目
まず紹介する項目は、本当は必要ないのに業者が仲介料を得るために入居費用として請求されているものです。
悪質な場合、原価の5倍ほどの価格を請求されることもあるので、注意しましょう。
そんな「請求されたら絶対に拒否すべき項目」は以下の通りです。
- ①書類作成費
- ②簡易消火器
- ③害虫駆除費や抗菌、室内消毒
- ④安心入居サポート
絶対に拒否すべき項目①：書類作成費
1つ目は書類作成費です。
仲介業者が取っていい手数料は、「仲介手数料のみ」となっています。
書類作成費は入居者に請求できない項目であるため、支払う必要はありません。
絶対に拒否すべき項目②：簡易消火器
2つ目は簡易消火器です。
簡易消火器を設置するための費用を負担すべきは家主側であり、入居者側に負担させるのは間違っています。
絶対に拒否すべき項目③：害虫駆除費や抗菌、室内消毒
3つ目は害虫駆除費や抗菌、室内消毒です。
見積書の中に頻出なのが害虫駆除費や室内消毒といった項目でしょう。
でも、専門の業者がやってくれるんだから、キレイにしてくれるんじゃない？
もちろん丁寧な作業をしてくれる業者もあると思いますが、中にはホームセンターで売っているようなスプレーをかけて終わりにする悪質な業者もいるのです。
悪質な業者は手抜き作業でも数万円の費用を請求してきます。
つまり、害虫駆除費や抗菌、消毒といった項目は、悪質な業者からするとお小遣い稼ぎのようなものなのです。
実際、2018年には次のような事故も起きています。
札幌のアパマンショップが害虫駆除用にスプレーを大量に買い込んでいました。
しかし、防虫処理を行うことはなく、スプレーは在庫として放置されていたのです。
店舗改装前に在庫となっていたスプレーを処分する際に、まとめて噴射した結果、爆発事故を起こしました。
この事故をきっかけに、害虫駆除費は自主的に請求しない傾向になっているそうですが、世の中には大した作業をしていないにも関わらず高額な費用を請求する悪質な業者も存在します。
こういった業者は他にも、次のような項目で請求をしてくるので注意しましょう。
- 浴室コーディング
- ハイブリッドコーディング
- 光触媒コーディング
今回はあくまでも、上記の項目名を使って高額請求してくる業者もいるという話です。
絶対に拒否すべき項目④：安心入居サポート
4つ目は安心入居サポートです。
名称はサービスによって異なりますが、住宅の設備にトラブルがあった場合にサポートが受けられるというサービス全般が該当します。
万が一に備えて契約をしておきたいと思うかもしれませんが、基本的には火災保険で対応可能です。
こういったサポートも仲介業者や管理会社が紹介料を受け取りたいがために、おすすめしているケースが多くあります。
ちなみに、もし上記で解説した項目の費用を強要されそうになった場合は、「費用は強制という内容が妥当なのか専門家に確認します」と相手に伝えましょう。
値段を下げやすい項目
次に紹介するのは、仲介業者や管理業者がぼったくっている可能性が高く、値段を下げやすい項目です。
- ①仲介手数料
- ②火災保険料
値段を下げやすい項目①：仲介手数料
1つ目は仲介手数料です。
前提として知っておいてほしいのが、仲介業者はオーナーから仲介手数料を貰っていることです。
実は、仲介業者が受け取れる仲介手数料は法律で上限が「オーナーと入居者合わせて家賃の1カ月分」と決まっています。
ここで大切なのが「オーナーと入居者合わせて」という部分です。
しかし仲介業者によっては、「オーナーからいただいているのは仲介手数料ではなく、広告料や情報提供料です！」といった言い訳をしてきます。
それでも、仲介業者が入居者から受け取れるのは原則として、家賃の0.5カ月分までと決まっているのです。
「原則」としているのは、入居者が同意したら家賃の1カ月分まで支払えるからです。
実際に仲介手数料を1カ月分支払った男性が裁判を起こして0.5カ月分の返還が認められた判決もあります。
（参考：朝日新聞デジタル - １カ月分は取りすぎ 賃貸の仲介手数料、業者に返還命令）
宅建業法46条にも家賃の0.5カ月分までと記載されているため、入居者が知らないのを良いことに違反している仲介業者もいるのです。
また、最近では仲介手数料が無料の仲介業者も増えています。
なぜなら、どの仲介業者もREINSの情報を元に同じ物件を扱っているので、他社との差別化を図るには価格しかないからです。
なお、仲介手数料に共益費は含まれません。
例えば、家賃8万円で共益費8千円の場合、入居者に請求できるのは上限の4万円までとなります。
共益費も含めて仲介手数料を請求してくる業者もいるので、注意しましょう。
値段を下げやすい項目②：火災保険料
2つ目は火災保険料です。
火災保険は、入居者の過失で家を燃やしてしまったり、水没させてしまったりした時に使えます。
基本的に入居するた