【初心者必見】不動産投資で大切な優良物件を探す方法と注意点を解説

こんにちは、こぱんです！

リベ大では、お金のなる木を育てて資産と自由な時間を増やしていく力「増やす力」に関する情報発信もしています。

▼図解：増やす力

 

「増やす力」を育てる手段としては、株式投資や不動産投資をおすすめしています。

また、これから不動産投資を始めたいという人には、中古の戸建て投資が最適だと解説してきました。

物件を探す際に「良い業者を見つければ、優良物件を紹介してもらえるはず」と考えている人もいるのではないでしょうか。

確かに、長年の付き合いで信頼関係が築けているのであれば、優良物件を紹介してもらえるケースがあるかもしれません。

しかし、業者やコンサルタントなど他の人からの紹介で優良物件を購入できることは、ほぼないと思っていた方が安全です。

不動産業界には、知識がない人を狙って、ぼったくり物件を売りつけようとする人も少なくありません。

そこで今回の記事では、優良物件の探し方をテーマに以下の3点を解説します。

不動産投資は動く金額が大きいので、一度の失敗が致命傷になりかねません。

そのため、物件の見極め力が大切となります。

なお、今回の記事の元になった動画はこちらです。

→ 優良不動産物件の探し方（初心者向け）

不動産投資における優良物件はどこで探せば良いのか？

不動産投資において、成功か失敗かを分ける大きなポイントの一つが買値です。

だからこそ、多くの人が魅力的な物件を相場より安く購入できないか試行錯誤し続けています。

どんなにキレイでアクセスが良く魅力的な物件でも、相場より高く購入すると家賃での回収や売却益を得ることが難しいからです。

そこで、ここからは優良物件を探す方法として、以下の3つを紹介します。

探し方①：インターネット

紹介する探し方の1つ目はインターネットです。

インターネット上には、物件を探せる不動産関連サイトが多くあり、以下のサイトを活用すると良いでしょう。

楽待・健美家

楽待や健美家は投資用の物件を専門に扱っているサイトです。

不動産投資を実際にしている人であれば、ほとんどの人が一度は見たことがあるでしょう。

 

楽待や健美家では、物件の販売価格や築年数といった情報だけでなく、利回りも一緒に掲載されています。

地域や価格、利回りなどの情報を設定し検索できるので、条件を変えながら色々な物件を覗いてみましょう。

アットホーム

中古の戸建てを探しているのであれば、最もおすすめしたいのがアットホームです。

アットホームは中古の戸建てを購入するためのサイトであり、投資用の物件専用ではありません。

先程紹介した楽待や健美家は、出品している人のほとんどが不動産投資家です。

相場を理解して出品されている物件ばかりなので、なかなか掘り出し物の物件は見つかりません。

一方、アットホームには不動産投資家だけではなく、一般の人も多く出品しています。

そのため、相場が分からずに安い値段で出品されているケースがあるのです。

実際、リベ大両学長もアットホームで掘り出し物の物件を購入したことがあります。

アットホームで物件を探す際は、中古の戸建てを地域や相場を設定し探すだけでなく、「売土地」という項目からも探せます。

売土地では、売られている土地を検索できるのですが、その中に「古家（ふるや）付き土地」というものがあります。

古家付き土地には、土地と一緒に経済的価値がほぼない住宅が売られているのです。

不動産投資家の中には、古家付き土地を探して、古家をリフォームして貸し出す人もいます。

基本的には中古の戸建てから探せば大丈夫ですが、古家付き土地という選択肢があることも知っておきましょう。

探し方②：地場の不動産屋

紹介する探し方の2つ目は地場の不動産屋です。

物件を探す際は、大手の不動産屋だけでなく地域に密着している地場の不動産屋も回ってみましょう。

地場の不動産屋は、大手が入手していない情報を持っていることがあります。

不動産業界は地場産業であり、地元の銀行や業者といった独自のコネクションが大切です。

そういったコネクションから地場の不動産屋は、任意売却物件や相続物件などを預かっているケースがあります。

特に相続物件は売り急いでいることが多いため、掘り出し物が見つかりやすいです。

ただし、地場の不動産屋は独自の物件情報が手に入る可能性はあるものの、ホームページが整備されていなかったり、アクセスが悪かったりと情報を探す手間がかかります。

探し方③：競売

紹介する探し方の3つ目は競売です。

競売とは住宅ローンが返せなくなった結果、お金を貸している金融機関が裁判所を通して強制的に物件を売りに出すことを言います。

任意売却物件との違いを簡単に示すと以下の通りです。

競売物件は安く購入しやすいといった特徴はありますが、購入までの手続きに手間がかかります。

また、競売は参加するハードルが高かったり、限られた物件情報で購入の判断をしなければならなかったり、難易度は高めです。

インターネットが普及して以降、競売に参加する業者が増えているため、掘り出し物の物件を見つけること自体も難しくなりつつあります。

物件を探す手段の一つとして知っておくべきですが、不動産投資に慣れてきてから本格的に参加を検討するぐらいの認識で大丈夫です。

不動産投資の優良物件を探す際の4つの注意点

さて、先ほど解説した3つの探し方以外にも、様々な方法で不動産を探すことは可能です。

絶対に安全・確実という方法はありませんが、逆に絶対に気をつけておくべき点は存在します。

そこで続いては、不動産物件を探す際の4つの注意点を解説します。

注意点①：不動産コンサルタントに依存しない

不動産投資に慣れていないと、「誰かに相談しながら進めたい！」という思いから、不動産コンサルタントへの依頼を考える人がいます。

誰かを頼りたい気持ちは分かりますが、不動産業界には「見た目は弁護士、中身は詐欺師」という人が決して少なくありません。

悪質なコンサルタントに丸め込まれてしまうと、大きな致命傷に繋がることもあります。

注意点②：コミュニティで優良物件を紹介してもらえるとは思わない

「月額会員制のコミュニティに入会すれば優良物件を紹介してもらえる」と考える人もいるかもしれませんが、そんな甘い話はありません。

不動産業界には、優良物件と呼べるものは非常に少なく、そんな物件があれば借金をしてでも欲しいと考えている人が多いです。

そのため、希少な優良物件を月額数万円で入ったコミュニティで紹介してくれることはないでしょう。

中には「お金を払って得た情報だから優良に決まっている」と勘違いさせて、ぼったくり物件を紹介するようなコミュニティも存在します。

注意点③：電話で紹介された物件には気をつける

どんなに大手で有名な業者であっても、電話で紹介された物件に手を出すのはおすすめしません。

なぜなら、電話で営業をしないと売れないような物件だからです。

不動産業者から優良物件を紹介してもらえるのは、付き合いが長く、購入実績が多い一部の限られた人のみです。

わざわざ不動産投資の初心者に優良物件を紹介してくれる可能性は限りなくゼロに近いため、気をつけましょう。

注意点④：完璧な不動産物件はないと自覚する

不動産投資をするにあたって、下記のような条件を全て満たす完璧な物件を探そうという人がいます。

しかし、魅力的な条件を満たせば満たすほど、競争率も価格も高くなっていくことは想像しやすいでしょう。

そのため、何かを諦めた上で割安かどうかを判断することをおすすめします。

不動産投資の優良物件を探せるようになるコツ

4つの注意点でも解説したように、不動産投資で成功したい人は、誰かに頼るのではなく自分で優良物件かどうかを判断して探せるようになりましょう。

そこで大切なのが相場観を身につけることです。

そもそも、相場観がなければ優良物件かどうかの判断ができません。

不動産の相場観と聞くと難しそうに感じるかもしれませんが、スーパーで高い・安いが判断できるのと同じです。

皆さんも食材を購入する時に、以下のように感じたことはありませんか？

上記のように感じるのは、何度もスーパーに行くことで野菜や魚の相場観が自然と身についているからです。

不動産も一緒で、最初は分からなくても、物件情報を見続けていけば優良物件かどうか判断できるようになっていきます。

そのためにも、3つの探し方でも紹介した不動産関連サイトを毎日見るようにしましょう。

サイトには毎日物件が登録されるので、全てを見ていては時間がいくらあっても足りません。

そこでおすすめしたいのが、ある程度の要素を絞った上で物件情報を見る方法です。

エリアは自分が買いたい地域に絞れば大丈夫です。

絞る際は、都道府県や市町村レベルまで絞り込むと良いでしょう。

築年数は30年以内がおすすめです。

なぜなら、30年以上前の物件だと耐震基準が古くなっており、保有時の扱いが難しくなるからです。

また古い物件ほど、「修繕費が相場よりも割高・割安」の判断が難しくなるため、購入時の難易度が高くなります。

こういった理由から、不動産投資初心者は築年数30年以内での検索がおすすめです。

なお、旧耐震基準と新耐震基準には以下のような違いがあります。

構造には木造や鉄筋、鉄骨などありますが、中古の戸建て投資をするのであれば、多くが木造であるはずです。

そのため、最初は木造で検索しておくと、中古の戸建ての相場観が身につきやすいでしょう。

中には「色んな構造の物件を見た方が良いんじゃない？」と思う人もいるかもしれませんが、構造によって相場は異なります。

全体を見渡すことも大切ですが、慣れるまでは絞って物件情報を見た方が相場観は身につきやすいです。

繰り返しになりますが、相場観を身につけることは、優良物件を見つけるためには必要不可欠です。

高いのか安いのか、良いのか悪いのかを判断できない間は、勢いで物件を購入するのはおすすめしません。

まとめ：不動産投資の優良物件は自分で掘り起こそう！

今回の記事では、不動産投資における優良物件の探し方をテーマに以下の3点を解説しました。

皆さんが不動産投資に取り組みたいなら、自分で物件を探せるようになることは大切です。

そのために、優良物件を探す方法として以下の3つを解説しました。

どの方法で物件を探すかは人それぞれですが、一番取り組みやすいのはインターネットの活用でしょう。

物件を探す際は、エリア・築年数・構造を絞って検索してみましょう。

定期的に情報を集めていれば、自然と相場観が身につき優良物件を見つける目が養われていきます。

また、物件の情報を集めるためにサイトを見ていると、掲載されていたはずの物件がサイトから消えることもあります。

サイトに掲載されなくなる理由は様々ですが、多くは売却されたからです。

優良物件は掲載されてから早いタイミングで売れるため、サイトから次々に消えていきます。

もし「これって優良物件かも？」と思った物件がある場合、どのくらいの期間でサイトから消えるのか観察してみましょう。

さて、今回の記事では「優良物件は自分で探せるようになることが大切」だと繰り返し伝えてきました。

しかし「この探し方で本当に合っているのかな？誰かに相談をしたいな…。」と不安を感じる人もいるでしょう。

そんな時はリベ大のオンラインコミュニティ「リベシティ」を活用してください。

不動産投資で結果を出している講師に質問ができたり、同じ価値観で不動産投資を頑張る仲間に出会えたりします。

色々な意見を聞くことは、皆さん自身の知見を広げるために大切です。

最終的な判断は自分の責任で行う必要はありますが、一緒に頑張る仲間が見つかるだけでも一歩を踏み出しやすくなるでしょう。

これからも、リベ大では経済的自由を達成するために大切な情報を発信していきます。

以上、こぱんでした！

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