【マイホームにも役立つ】中古の戸建て物件を購入する時の注意点を解説

こんにちは、こぱんです!

リベ大では、お金のなる木を育てて資産と自由な時間を増やしていく力「増やす力」に関する情報発信もしています。

▼図解:増やす力

 

リベ大では、不動産投資をこれから始める方におすすめの手法として、中古の戸建て投資をおすすめしています。

あひるくん
戸建て投資は初期費用を抑えて、小さく始めやすいんだよね!

こぱん
さすが、あひるくん!

中古の戸建て投資がおすすめな理由やメリット・デメリットは以下の記事で解説しているので、まだ読んでいない方は参考にしてください。

 

中古の戸建て物件は掘り出し物と呼べる物件がアパートやマンションよりも見つけやすく、工夫次第では実利回り20%以上も夢ではありません。

実際にリベ大両学長はこれまで20軒以上の中古の戸建てを購入しており、次のような取引をしたことがあるようです。

両学長の実体験
  • 1,500万円の物件を値下げ交渉し、900万円で購入。
  • 300万円で購入した物件を600万円で売却。

あひるくん
スゴイね!
何か物件を購入する時に気をつけていることってあるのかな?

こぱん
一緒に物件を購入する際の注意点を確認しようか^^
今回の記事で分かること

 中古の戸建て物件を購入する際の3つの注意点

  1. 立地
  2. リフォーム費用
  3. 瑕疵(かし)担保責任

今回の記事の内容は、投資用だけでなく自宅用の物件を購入する際にも役立ちますので、ぜひ参考にしてください。

なお、今回の記事の元になった動画はこちらです。

戸建て物件を買う時の注意点

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中古の戸建て物件購入の注意点①:立地

立地

1つ目の注意点は「立地」です。

自宅用の物件であれば、自分の住みたい地域にある物件を購入すれば良いでしょう。

しかし、投資用の物件を購入する場合は、その地域に賃貸の需要があるかどうかを調べる必要があります。

あひるくん
確かに、借り手がいなかったら意味ないからね…。

家の外見や機能は、以下のようにリフォーム次第で魅力的なものにすることができます。

ビフォーアフター

しかし、立地は一度購入したら動かすことはできません。

戸建ての場合、一棟マンションやアパートとは異なり、一組でも住んでくれる人がいれば問題ないでしょう。

それでも需要が多い地域の方が、安定した収益を得やすいはずです。

中古の戸建て物件購入の注意点②:リフォーム費用

リフォーム費用

2つ目の注意点は「リフォーム費用」です。

中古の戸建て物件を購入する場合、人に貸すにしろ、自分で住むにしろリフォームが必要となります。

その中でも、費用が高額になりがちなのが以下の5つです。

高額になりがちなリフォーム箇所
  • ①水回り
  • ②雨漏り
  • ③シロアリ駆除
  • ④外壁塗装
  • ⑤傾きや地盤沈下

①水回り

風呂やトイレ、キッチンなどの水回りもリフォーム費用が高くなりがちです。

トレイの便座を変えるくらいのリフォームであれば少額で済みますが、以下のようなリフォームは費用がかかりやすいので注意しましょう。

リフォーム費用が高額になりやすい水回り
  • 風呂場をユニットバスに変える:50万円~120万円
  • システムキッチンにする:50万円~150万円
  • 水洗トイレを導入する:60万円~100万円

水回りのリフォームにお金がかかるのは、床下の配管から変える必要があるからです。

自宅用の物件をリフォームするのであれば、予算と相談して好みに合わせるのも良いでしょう。

不動産投資用の物件の場合は、家賃が安ければ水回りにこだわらない入居者もいます。

あひるくん
水回りをこだわって家賃を少し上げるのか、こだわらずに家賃を少し下げるのかは、その人の考え方次第だね!

②雨漏り

雨漏りと聞くと「漏れている場所を直せば大丈夫」と思われがちですが、意外と直すのは難しいです。

なぜなら、雨漏りは柱を伝わって漏れているケースが多く、原因となる大元の特定がしにくいからです。

また、雨漏りは天気が良いと目に見えた被害がなく、修理を後回しにしてしまうケースが少なくありません。

放置していると柱が腐り、大掛かりな修理が必要になることもあります。

こぱん
被害を拡大させないためにも、早めの対応を心がけましょう。

雨漏りの修理は原因となる箇所や被害の大きさによって異なります。

被害が小さければ数万円から、被害が大きいと百万円ほどの費用がかかるケースもあるようです。

③シロアリ駆除

シロアリ駆除も高額な費用になりがちです。

聞いたことがある人も多いと思いますが、シロアリは柱や壁の木材を内側から食べていき、家の耐震性を弱らせます。

耐震性が弱まると地震が起きた際に家が倒壊して、大惨事になりかねません。

なお、シロアリは床下から侵入するケースが多いです。

被害に遭っているかどうかは、床下に潜って蟻の通り道である蟻道(ぎどう)の有無を確認してみましょう。

上記の写真にある土の塊のようなものが蟻道です。

シロアリ駆除は業者や駆除方法によって費用は異なりますが、30坪の平均的な戸建てで20万円~30万円が相場だとされています。

あひるくん
高額だけど、被害に遭っていたら直さなきゃ住めないね…。

④外壁塗装

外壁は劣化すると、塗料がチョークの粉のように出てくるチョーキング現象が発生します。

チョーキング現象が発生しているかどうかは、壁を触ってみて以下の写真の様に粉が付着するかどうかで判断可能です。

チョーキング現象は耐久性や防水性といった家の性能が落ちている証拠となる現象です。

放置すると壁のトラブルに発展しかねないため、外壁の塗り直しが必要となります。

費用は外壁の面積や依頼する業者にもよりますが、30坪の一般的な戸建てで100万円前後が相場なようです。

こぱん
決して安くはない費用がかかることは覚えておきましょう^^

⑤傾きや地盤沈下

家の傾きは「家自体の劣化」もしくは「地盤沈下」と、原因は大きく2種類に分けられます。

家自体の劣化による傾きであれば、原因となっている箇所の修繕費用である数十万円で済むかもしれません。

しかし地盤沈下が原因の場合、大掛かりな工事が必要となるため、修繕費用が数百万円になることもあります。

他の項目と比較しても修繕費用が高額となりやすいので、地盤沈下が原因の傾きがある物件は手を出さないことをおすすめします。

あひるくん
不動産の購入は勉強が必要不可欠というのを実感するね…。

中古の戸建て物件購入の注意点③:瑕疵(かし)担保責任

瑕疵担保責任

瑕疵とは、売買の対象となる商品に欠陥や不具合がある状態を指します。

不動産の取引に置き換えると、外観では気づけないような、物件に何かしらの欠陥や不具合がある状態です。

あひるくん
シロアリとか雨漏りみたいな修理が必要な箇所がある状態ってこと?

こぱん
そういうことだよ^^

瑕疵の中でも物件を購入する時に避けたいのが、以下の3つです。

物件購入時に避けたい3つの瑕疵
  1. 雨漏り
  2. シロアリ
  3. 傾き

先ほども解説した通り、上記の瑕疵を修繕するには多額の費用がかかります。

瑕疵の有無が物件購入前に判明すれば良いですが、中には物件を購入してから分かるケースがあります。

そんな時に大切になるのが、瑕疵担保責任です。

瑕疵担保責任とは、物件の購入後に瑕疵が見つかった場合、売り主が修繕費用や損害費用を保証する責任です。

瑕疵担保責任(例)
  • 雨漏りが見つかった

→ 雨漏りを修理する費用を売り主が負担してくれる

  • シロアリが見つかった

→ 駆除する費用を売り主が負担してくれる

基本的に瑕疵担保責任は、何年間といった期間を決めて契約を結びます。

つまり、その期間中に瑕疵が見つかったら、売り主は自分のお金で直す責任を負うことになるのです。

あひるくん
瑕疵担保責任って売る側からしたら付けたくない、買う側からしたら付けてほしいって責任だね!

こぱん
だからこそ交渉の材料にもなるんだよ^^

物件を購入する際に、瑕疵担保責任を付けないことを条件にすれば、売り主へ価格を安くしてほしいと交渉ができるのです。

もちろん、必ずしも瑕疵担保責任を付けないからといって安くしてくれるとは限らないでしょう。

しかし、価格交渉をする一つの材料になることは間違いありません。

物件を安く購入する方法については、以下の動画でも解説しているので参考にしてください。

関連動画

不動産物件を安く買う方法 前編

不動産物件を安く買う方法 後編

ちなみに、瑕疵担保責任は2020年4月の民法改正によって「契約不適合責任」と名称が代わりました。

不動産投資の勉強をする際に、違う言葉で混乱することがあるかもしれませんが、このような変更があったことは、頭に入れておきましょう。

まとめ:多額の費用がかかる瑕疵に注意して物件を購入しよう!

瑕疵に注意して物件を購入しよう

今回の記事では、中古の戸建て物件を購入する際の注意点を解説しました。

紹介した3つの注意点
  1. 立地
  2. リフォーム費用
  3. 瑕疵担保責任
1立地

自宅用の物件であれば、自分の住みたい地域の物件を購入すれば大丈夫です。

しかし、投資用の物件を購入する場合は、その地域に賃貸の需要があるかどうかを調べる必要があります。

物件の見た目や機能はリフォームすれば変えられますが、立地は変えられないので注意しましょう。

2リフォーム費用

中古の戸建て物件を購入する場合、人に貸すにしろ、自分で住むにしろリフォームが必要となります。

その中でも、費用が高額になりがちなのが以下の5つです。

高額になりがちなリフォーム箇所
  1. 水回り
  2. 雨漏り
  3. シロアリ駆除
  4. 外壁塗装
  5. 傾きや地盤沈下

あひるくん
リフォームにどのくらいの費用が必要なのかも把握したうえで、物件を購入した方が良いね!
3瑕疵担保責任

瑕疵担保責任とは、物件の購入後に瑕疵が見つかった場合、売り主が修繕費用や損害費用を保証する責任です。

「付ける・付けない」が価格交渉の材料の一つになるので、把握しておきましょう。

 

今回紹介したように、物件を購入する際には様々な注意点があります。

一つの物件で数百万円から数千万円の金額が動くのが不動産投資です。

なんとなく良さそうだからといった理由で物件を購入すると、大怪我をすることになりかねません。

こぱん
大怪我をしないためにも、不動産投資を始める前にしっかり勉強しておきましょう^^

 

また、不動産投資をするうえで疑問点を相談したいと思う人もいるでしょう。

そんな時はリベ大のオンラインコミュニティ「リベシティ」を活用してください。

不動産投資専用のチャットで実績のある先輩や講師に質問が可能です。

あひるくん
不動産投資以外にも、株式投資や固定費削減みたいに色んなテーマのチャットもあるよね!

経済的自由を達成するためには不動産投資も大切ですが、固定費削減で貯める力を伸ばしたり、副業で稼ぐ力を伸ばしたりすることも重要です。

最初から大きな一歩を踏み出そうと無理をする必要はありません。

こぱん
一緒に一歩ずつ豊かな人生にしていきましょう^^

以上、こぱんでした!

▼「不動産投資をもっと勉強したい!」という人に読んで欲しい記事がこちら!

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