【値下がりしないマイホーム？】タワーマンションのメリット・デメリット7選

こんにちは、こぱんです！

リベ大では、お金のなる木を育てて資産と自由な時間を増やしていく力、「増やす力」についても情報発信をしています。

▼図解：増やす力

 

今回の記事のテーマは「タワーマンション（タワマン）」です。

タワーマンションとは、およそ20階以上ある超高層マンションを指します。

タワーマンションは、お金持ちしか買えない高価なものだから、自分には関係ない話だと感じる人もいるでしょう。

しかし視点を変えて、タワーマンションを通じて「資産になる家とは何か？」と考えることは多くの学びに繋がります。

そこで今回の記事では、以下の3つを解説します。

家は資産であると多くの人が誤解をしていますが、正しくは「資産になっている家もあるし、負債になっている家もある」です。

ただし大切なのは、資産か負債かではなく「自分が資産になる家を買えるかどうか」でしょう。

解説動画：【値下がりしないマイホーム？】タワーマンションのメリット・デメリット7選

このブログの内容は下記の動画でも解説しています！

タワーマンションのデメリット7選

タワーマンションのデメリットは以下の通りです。

デメリット①：ランニングコストが高め

1つ目のデメリットは、ランニングコストの高さです。

マンションを保有していると、管理費や修繕積立金など毎月かかる費用が少なくありません。

国土交通省のマンション総合調査結果によると、タワーマンションの平均管理費と平均修繕積立金は以下の通りです。

しかし、タワーマンションは2000年以降に建設された物件が多いため、今後は大規模修繕が必要になることが予想されます。

いざ修繕となった場合、積立額不足による一時金の追加徴収や、今後の積立金増額なども起きそうです。

いずれにしても、タワーマンションは特殊な構造や豪華な設備によって、維持費用は高くなる傾向にあります。

具体例として、2003年に建設された43階建て「品川Vタワー」のランニングコストを見てみましょう。

さらに、他にも固定資産税が年間10万～数十万円かかります。

マンションを保有する際の、毎月のコストや年間のコストについても覚えておきましょう。

デメリット②：エレベーターでの移動に時間がかかる

2つ目のデメリットは、エレベーターでの移動時間です。

30階から1階におりる場合、ノンストップでもかなりの時間が必要です。

特に通勤・通学の時間帯は、頻繁にエレベーターが各階で止まるため、さらに時間がかかります。

そして、エレベーターがなかなか来ないことも多く、待機時間も侮れません。

駅から徒歩3分の好立地なのに、最上階から1階まで降りるのに3分以上かかるミステリアスな現象も起きがちです。

さらに、時間がかかるのは自分の移動だけではありません。

ピンポーンとチャイムが鳴り「お荷物です」と言われてから、宅配業者が部屋の前に到着するまで、約数分間も待つ必要があります。

「チャイム鳴ったけどまだ来ないな…」というのは、高層階に住む人にとってはよくある話です。

デメリット③：引っ越しに手間がかかり費用も高い

3つ目のデメリットは、引っ越しに手間がかかり費用も高いことです。

引っ越しでは、壁や床に傷がつかないようにシートで覆い保護をする、養生作業が発生します。

タワーマンションは、エントランスから部屋までの距離が長く、戸建て住宅や一般のマンションよりも養生作業の手間や時間がかかります。

そして、家具の搬入にも注意を払わなければいけません。

食器棚やベッドなどの大型家具は、寸法が大きくてエレベーターに載せられない場合、解体をして搬入が必要なケースもあります。

養生の手間や搬入の困難さを含め、時間や人件費がかかることが想定されます。

そのため、タワーマンションの引っ越し料金の相場は一般住宅に比べると高めに設定されているのです。

最低でも、一般住宅に引っ越しするケースの約2倍の費用は考えておきましょう。

デメリット④：ベランダが使えない

4つ目のデメリットは、ベランダが使えないことです。

タワーマンションは、高層階になればなるほど風が強くなり、景観を損ねるため洗濯物を干すことが規約で禁止されている物件もあります。

禁止されていない場合でも、強風で洗濯物が飛ばされる可能性を考えると、干したくても干せません。

そのため、洗濯物の乾燥は乾燥機の利用が基本です。

また、物が落下する危険性もあることから、重量物はベランダに置けません。

タワーマンションに住みたい人は、ベランダは使う物ではなくオブジェのような物と考えておくのがおすすめです。

ベランダに洗濯物や布団を干したり、家庭菜園をしたりするなら、タワーマンション以外の住宅を選びましょう。

デメリット⑤：風や地震で揺れる

5つ目のデメリットは、風や地震での揺れです。

タワーマンションは柔構造で、自らが揺れることでエネルギーを逃がす仕組みとなっています。

そのため、強風や地震があると微妙に揺れ続けるのです。

特に高層階は日常的に強風にあおられているため、建物が揺れている状態を日常的に体感します。

お風呂にお湯を張ると、地震でもないのに水面にさざ波が生じているのを確認できるケースもあります。

2021年時点では医学的な根拠は確認できていないものの、健康被害を懸念する声もあるようです。

（参考：現代新書「厚生労働省はただちにタワマンの健康被害を調査すべきと考える理由」より）

デメリット⑥：騒音や風の問題

6つ目のデメリットは、騒音や風の問題です。

意外かもしれませんが、タワーマンションの高層階では外部の音が気になるケースが多くあります。

高層階は周りに音をさえぎる物がないため、遠くからの騒音が混じり合って大きく聞こえてくるのです。

もちろん、周りの建物の状況や階数にもよりますが、地上の騒音を気にせずに過ごすのは難しいと覚えておきましょう。

さらに風については、湾岸沿いの物件の場合は塩害リスクを考える必要があります。

塩分を含んだ潮風によって建物が腐食し、雨漏りなどの被害を引き起こすためです。

騒音に限らず、タワーマンションと風のトラブルは切り離して考えることはできないでしょう。

デメリット⑦：人間関係について

7つ目最後のデメリットは、よくある話題の一つである人間関係についてです。

タワーマンションは、そもそもプライバシーやセキュリティを重視する人も多く住んでいます。

投資目的で購入している人もいるため、所有者や賃貸人もよく変わります。

そのため、近隣の人とのコミュニケーションやヒエラルキーを、あまり気にする必要はありません。

むしろデメリットとして、人間関係が希薄になりがちなことがあげられます。

タワーマンションのメリット7選

次に、タワーマンションのメリット7選を紹介します。

メリット①：眺望が良い

1つ目のメリットは、眺望の良さです。

高層階の特権とも言え、毎日毎晩、素晴らしい光景を眺めることができます。

タワーマンションに住んでいる両学長の友人は「夏は自宅から花火大会を特等席で見られる！」と言っていたそうです。

皆さん自身は関心がなくても、世の中には一定数以上の眺望が好きな人がいるのは事実です。

その一方で、眺望の良い住宅はそれほど多くないため希少性が高く、供給より需要が多い状態が2021年も続いています。

メリット②：日当たりが良い

2つ目のメリットは、日当たりの良さです。

一般に採光が悪いとされる北向きの部屋でも、タワーマンションは高さがあるため、十分に光が入ってきます。

むしろ注意すべきは、日当たりが悪いかどうかではなく「日当たりが良すぎるかどうか」という話もあるほどです。

周りに高い建物が建つリスクが低いため、日当たりを重視する人にとっては最高の環境かもしれません。

メリット③：利便性が高い

3つ目のメリットは、利便性の高さです。

タワーマンションの多くは、好立地や建物内の設備も充実しているなど、かなり便利に造られています。

利便性という点で、タワーマンションに勝る一般住宅は、すぐには登場しなさそうです。

メリット④：セキュリティが高い

4つ目のメリットは、セキュリティの高さです。

オートロックや防犯カメラ、モニター付きインターホンなどの基本設備の他に、以下の設備や体制も整っています。

メリット⑤：耐震性・防音性に優れる

5つ目のメリットは、耐震性・防音性に優れていることです。

タワーマンションの高さの目安は60m以上です。

地震大国の日本に建てるのですから、もちろん地震に備えて非常に頑丈な造りになっています。

もし地震が起きても倒壊の危険性は低く、防音性も考慮して造られているため隣人との騒音トラブルの可能性も少ないです。

しかし、立地場所や建物の品質など、いくつか気をつけるポイントはあります。

物件ごとに確認は必要ですが、タワーマンション全体の傾向としては、耐震性や防音性に期待ができるようです。

メリット⑥：ステータス

6つ目のメリットは、ステータスです。

タワーマンションを語る上で外せないメリットで、以下のような憧れのイメージを抱く人も多いのではないでしょうか。

両学長への質問上位にも「自宅はタワーマンションですか？」がランクインしているそうです。

近年タワーマンションの物件数は順調に増加していますが、住宅全体の数から考えれば、まだまだ珍しいためステータスは非常に高いです。

タワーマンションに憧れを抱いた意見やイメージは、そう簡単にはなくならないでしょう。

メリット⑦：資産価値が落ちにくいどころか上がる

7つ目最後で最強のメリットは、資産価値が落ちにくいどころか上がっていることです。

まずは、マンションの市場動向グラフを見てみましょう。

ここ数年の首都圏のマンション価格が上昇し続けていることが分かります。

2012年から2019年の間に、首都圏の新築マンションの価格は約1.35倍に、中古マンションの価格は約1.4倍となりました。

価格上昇の流れの中で、特に目立っているのがタワーマンションです。

次は「東京都の港区・中央区・品川区を対象としたタワーマンションと一般マンションを比較した価格推移の調査結果」の表から、上昇率の部分（表の赤枠内）を見てみましょう。

2005年から2017年の間で、東京都港区のタワーマンション価格は約1.52倍に上昇し、一般マンション価格は約0.96倍に下落と明暗が分かれました。

中央区ではそれほど差がつきませんでしたが、品川区では港区同様に大差がついています。

中には、タワーマンションを購入して15年間も住んでいるのに、買った時よりも価値が値上がりしている物件がいくつもあるようです。

資産価値の落ちにくいマンションの特徴については、以下の記事でも解説しています。

 

リベ大は、基本的に「マイホームは負債になる可能性の方が高い」と考えています。

しかし、タワーマンションの値上がりに関して言うと、現段階では資産価値の高さを認めざるをえません。

▼図解：マイホームは数字と感情をわけて考えよう

 

もちろん、タワーマンションにも当たり外れがあるため、全ての資産価値が上昇するワケではありません。

とはいえ、2021年9月時点での傾向として、タワーマンションの資産価値は高いと知っておくことは大切です。

2021年の日本の不動産事情では、以下のようなケースも起きています。

長期目線で考えると、値下がりする3,000万円の家より、値上がりする1億円の家の方が安いのも一つの現実です。

資産になる家を手に入れるために知っておくべきこと

なぜタワーマンションの資産価値は高いのか？

タワーマンションの資産価値が高いのは「人気で需要が高いため」という一点に尽きます。

不動産の価値は、需要の高さがポイントです。

皆さん自身ではなく、他の人達が不動産を魅力的だと考えている場合、供給よりも需要が高い状態と言えます。

例えば、テレビや雑誌の特集にある人気の街ランキングを見た時に、以下のような感想を抱く人もいるでしょう。

いつどんな時代でもブームがあります。

実はブームが起きた時に、感想だけで終わってしまう人は大変もったいないのです。

資産を増やすために何かを買うのであれば、ブームが起きたときにどう考えて動くかがポイントになります。

価値のある不動産を購入できる人は、上記で言うと後者のタイプです。

例えば、中華料理チェーン店で有名な日高屋は、マクドナルドや吉野家など外食業界の超大手の近くに出店をすることで知られています。

日高屋は、マクドナルドや吉野家の立地調査は完璧だと信用した上での戦略を立てているようです。

タワーマンションが建つ土地は、大手の企業がコストを払って調査を行い「ここなら売れる！良い場所だ」と確信している土地です。

「自分が独自に将来性があると予想した土地」と「大企業が莫大な費用をかけて将来性があると判断した土地」を比べた時、有望な土地の可能性はどちらが高いでしょうか。

もちろん、大手企業でも見誤ることはありますが、自分で最終的な判断を行うことが大切です。

需要について理解し、資産価値の高い物を手に入れる際の参考にしてください。

マイホームの2つの側面

そもそも、マイホームには2つの側面があります。

自分や家族の幸せな生活を実現する居住空間を重視する人は、ブームに乗る必要はありません。

資産価値の考え方は頭の中の引き出しにしまい、ただ自分の理想を実現することに注力すれば良いだけだからです。

リベ大は「お金に関する情報発信をしている」ため資産価値に焦点を当てていますが、幸せな生活を優先するのは考え方の一つとして問題ないと考えています。

例えば、両学長の知人のケースが参考になります。

心の豊かさを重視している人は、自分の気持ちに寄り添って家を選ぶことで、充実した生活ができるようになります。

一方で、不動産投資や資産価値の目的を重視する人は、需給バランスやトレンドを意識しましょう。

タワーマンションの資産価値が落ちにくいのは、人気の街の好立地に建つ豪華でハイグレードな物件を手に入れられるからです。

ステータスや眺望という希少価値も、少々のことでは揺らぎません。

「自分以外の誰かが、なぜその家を欲しがるのか？」を徹底的に考えることが大切です。

「タワーマンションは高くて買えない！」と感じる人がいる反面、タワーマンションを買えるほどのお金持ちが増えているのは、見逃せないトレンドの一つです。

お金に余裕がある人には、相続税対策でタワーマンションを求める傾向も見られ、需要は一層強くなっています。

節税額を考えると、多少の高値掴みをしても余裕で元が取れると考えているのでしょう。

しかし、タワーマンションの供給が増えたことで様々なリスクが顕在化してきたなど、少し風向きの変化も感じられます。

トレンドは日々変化するため、敏感にトレンドの変化を感じ取っていきましょう。

2021年最新版：不動産の価格について

不動産の価格は、以下の2つと相関性が高く、値動きが似る傾向が強いです。

銀行が積極的にお金を貸してくれる時期に、不動産価格はどんどん伸びます。

1980年代にバブルが起きた背景は「銀行の過剰融資」であり、バブルが崩壊した背景は「銀行の融資引き締め」です。

不動産のような大きな物は、キャッシュ一括ではなかなか買えません。

そのため、銀行の融資を受けられるかどうかの影響が非常に大きいです。

当時は実利回り10％超えの物件が多くあり、例えば今だと3,000万円する家が、1,000万円以下で見つかるケースも珍しくありませんでした。

破格の値段にも関わらず不動産が売れなかった理由は、銀行が融資を行わなかったからです。

リーマンショック時に多くの人は、安いと分かっていても不動産を買えず、そしてキャッシュを持っている人は資産を順調に増やしました。

2021年は超低金利の時代で、コロナで経済が傷んでいることもあり、そう簡単に金利は上げられないでしょう。

しばらくは低金利の融資が続き、不動産価格は下がりにくいことが予想されます。

日経平均株価との連動に関しては、以下のグラフの通り日経平均株価とマンション価格指数は分かりやすく連動しています。

株高の時は不動産も高くなり、株安の時は不動産も安くなります。

日経平均株価と不動産価格の連動の背景には、資産の組み替えがあります。

株高の時は、高くなった株を売却して不動産を購入するという、紙の資産を実物資産に変える動きがよく見られるのです。

株式投資で儲けた個人が、マイホーム購入に強気になるケースも考えられます。

2021年9月時点の日本株市場の株価は、適正～少し割高ぐらいで、不動産市場も似た状況です。

今後は、日経平均株価のさらなる上昇が期待されています。

そのため、マイホームは欲しいけれど高くて買えない人は、株価が高くなると一層買いづらくなるかもしれません。

不動産の購入タイミングや地域などの条件

お金持ちは、タイミングを見計らい買うチャンスを逃がしません。

価格が下がっている時に不動産を購入し、景気が回復すれば価格も上昇するため、低リスクで資産価値の高い物件を入手できるというワケです。

不動産の購入タイミングや地域のポイントをまとめると、以下の通りです。

基本的に「景気が悪い時期に、人気があって需要が高い地域の不動産を購入する」と覚えておきましょう。

資産価値を考える人は、自分が欲しい家ではなく「誰かに欲しがられる家」を狙いましょう。

探し方のコツは、マクロな視点ではなく「ミクロな視点」で見ることです。

どんなエリアにも一等地はありますから、まずは住みたいなと感じる街の中にある需要の高い「スイートスポット」を探してみましょう。

資産価値の高い家や今後とるべき資産形成の戦略については、以下の記事でも解説しています。

 

まとめ：タワーマンションの特徴を知り、資産価値の高い家について学ぼう

今回の記事では、タワーマンションのデメリット・メリット、資産になる家を手に入れるために知っておくべきことを解説しました。

そして、資産になる家を買うために知っておくべきことは以下の2つです。

なお、今回はタワーマンションをテーマに取り上げましたが、リベ大は皆さん全員がタワーマンションに住んで欲しいとは考えていません。

タワーマンションの人気の実態や背景を通じて、資産価値の高い家について考えるきっかけにしてください。

住居費は人生の3大支出の一つですから、住居費をコントロールできる知識を身につけることで豊かな人生へさらに一歩近づけるはずです。

以上、こぱんでした！

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