【魅惑の家賃保証？】サブリース契約の特徴と契約前に知ってほしいことを解説

こんにちは、こぱんです！

リベ大では、お金のなる木を育てて資産と自由な時間を増やしていく力「増やす力」に関する情報発信もしています。

▼図解：増やす力

 

リベ大では経済的自由を達成するために投資によって得られる資産所得は必要不可欠だと考えています。

資産所得の1つである不動産所得を得られる不動産投資は、レバレッジを効かせながら資産形成できるためリベ大おすすめの投資手法の一つです。

ただ、不動産投資には様々なリスクもあり、中でも皆さんでも想像しやすいのは「空室リスク」ではないでしょうか。

家賃保証と聞くと非常に魅力的に思えますが、実は気をつけるべきポイントもあるのです。

そこで今回の記事では、サブリース契約をテーマに以下の3点を解説します。

不動産投資は大きな金額が動くため、知っているだけで大きな損失から自分の資産を守れます。

なお、今回の記事の元になった動画はこちらです。

→ サブリース契約の罠に注意 かぼちゃの馬車

サブリース契約とは？

サブリース契約とは、サブリース会社がオーナーから部屋を一括で借り上げて家賃を保証してくれる契約です。

つまり、通常の契約とサブリース契約では以下のように契約形態が異なります。

サブリース契約には、以下の特徴があります。

特徴①：オーナーに毎月固定で家賃が入ってくる

サブリース契約では、サブリース会社がオーナーの所有しているマンションやアパートなどの部屋を一括で借り上げてくれます。

そのため、オーナーからすると毎月固定で家賃を受け取ることができるのです。

特徴②：オーナーが入居者とやり取りをする必要がない

サブリース契約の場合、オーナーは入居者ではなくサブリース会社と部屋の賃貸契約を結ぶことになります。

オーナーは入居者と個別にやり取りをする必要はないため、時間的なメリットもあるのです。

さて、ここで「仲介業者を挟めば同じように入居者とやり取りをする必要はないのでは？」と思う人もいるでしょう。

サブリース会社と仲介業者の違いは以下の通りです。

仲介業者は、オーナーから仲介手数料をもらいながら入居者を探します。

特徴③：サブリース会社は家賃の差額で利益を出す

サブリース会社はオーナーから借り上げた家賃と入居者へ貸し出す家賃の差額で利益を出しています。

具体的な数字を使って確認してみましょう。

 

上記3つの特徴を持つサブリース契約は、オーナーとサブリース会社の両方に嬉しい特徴があり、仕組み自体が悪いわけではありません。

しかし、サブリース契約を使った悪徳な投資商品が販売されており、手を出してしまうと大切な資産を失うことになります。

注意喚起の意味も込めて、少し古いですが2018年に話題となった「かぼちゃの馬車事件」を紹介します。

かぼちゃの馬車事件と問題点

かぼちゃの馬車事件とは

かぼちゃの馬車とは、株式会社スマートデイズがサブリース事業で展開していた女性専用のシェアハウスです。

1棟建てるのに約1億円～1.5億円かかるシェアハウスをオーナー（投資家）にサブリース契約を条件に購入してもらっていました。

多くのオーナーは1億円も用意できないため、銀行からお金を借りてシェアハウスを購入します。

シェアハウス購入後は、スマートデイズとサブリース契約を結んでいるため、オーナーのもとに毎月家賃が振り込まれます。

しかし、スマートデイズは資金繰りが上手くいかなくなり2018年5月に破産してしまいます。

その結果、オーナーのもとには家賃が振り込まれなくなり、シェアハウスを購入するための銀行からの借金が残ってしまったのです。

▼かぼちゃの馬車関係図

かぼちゃの馬車事件の問題点

かぼちゃの馬車事件での問題点は2つあります。

問題点①：相場よりも高い販売価格と想定家賃

もともとスマートデイズが相場通りの価格でシェアハウスを販売していれば問題ありませんでしたが、実際は相場よりも高い価格で販売をしていました。

その結果、相場よりも高い家賃で貸し出す必要が出てきます。

しかし、家賃が高いため、入居者が見つかりにくいという状況に陥ってしまうのです。

資金繰りに困ったスマートデイズは、シェアハウスの販売数を伸ばすことで保証分の家賃を払おうと考えました。

しかし、シェアハウスを販売してはいくものの、銀行が融資をしなくなれば購入してもらえません。

問題点②：資料捏造による不正融資

スマートデイズからシェアハウスを購入するオーナーの多くは銀行から融資を受けます。

融資を受けると言っても誰でも簡単に銀行からお金を借りれるわけではありません。

そこでスマートデイズはオーナーがお金を借りやすくするために、融資の審査に必要な資料を捏造していたのです。

上記のような不正融資問題もあり、スマートデイズは破産することになり、「かぼちゃの馬車事件」として大きな問題となりました。

繰り返しにはなりますが、サブリース契約自体は違法でも悪い仕組みでもありません。

ただ、次で解説することは知っておいてほしいです。

サブリース契約を結ぶ前に知ってほしいこと

サブリース契約をする前に知ってほしいのは、「オーナーにとって不利な条件であるケースが多い」ことです。

一番問題になりやすい条件とも言えるのですが、サブリース契約は一方的に切られてしまうことがあります。

例えば、契約前は30年間家賃を保証しますと言っていたのにも関わらず、契約書の中には「2年毎に契約条件を見直します」と書かれているのです。

サブリース会社からすると、アパートやマンションに空室が続いた場合、保証している分の家賃を支払えなくなってしまいます。

資金繰りの悪化を防ぐために、契約条件を見直すと記載してわけです。

サブリース契約を結ぶ条件の一つとして、「サブリース会社が指定する建築会社でアパートやマンションを建ててください」と言われることがあります。

要は、サブリース会社が建築会社からキックバック（紹介料や謝礼金）をもらうために指定しているのです。

指定された建築会社の建築費にはキックバックの費用が上乗せされ、相場よりも高額な費用がかかる傾向にあります。

このように、オーナーにとって不利な条件でサブリース契約を結ぼうとするサブリース会社も少なくありません。

サブリース契約を使って成功している不動産投資家もいますが、「誰でも家賃保証してもらえるわけではない」ことは覚えておきましょう。

まとめ：サブリース契約を正しく理解しよう

今回のサブリース契約をテーマに以下の3点を解説しました。

サブリース契約とは、サブリース会社が物件のオーナーから部屋を一括で借り上げて家賃を保証してくれる契約です。

特徴として以下の3つを解説しました。

サブリース契約の仕組み自体は悪いものではありませんが、悪い例として今回は「かぼちゃの馬車事件」を紹介しました。

銀行はローンや融資の審査が厳しいといったイメージがあるかもしれませんが、あくまでも貸したお金を利子を付けて返せる能力があるかを判断しているだけです。

必ずしも、投資しようとした商品の良し悪しを判断するわけではないので、注意しましょう。

また、サブリース契約にはオーナーにとって不利な条件が多いことも解説しました。

なお、2020年6月にサブリース契約に関して法規制が行われ、2020年12月から施行されました。

それに伴い、具体的なガイドラインが策定され、誇大広告や不当な勧誘の禁止などが明確化されています。

しかし、法規制やガイドラインが策定されたからといって、上記のような不利な条件が完全になくなるわけではないでしょう。

大切なのは自分で考えて判断することです。

サブリースでも売買でも同じで、業者の話を鵜呑みにするのではなく、自分で判断して不動産投資をしていくことが重要です。

不動産投資は知っているか・知らないかで結果は大きく変わってきます。

動く金額も大きいため、なんとなくで始めるのではなく事前に勉強してから始めるのがおすすめです。

以下の記事で不動産投資の勉強法を解説しているので、参考にしてください。

 

もし不動産投資を勉強し実践していく間に、質問や相談したいことがあれば、リベ大のオンラインコミュニティ「リベシティ」を活用してください。

実際に不動産投資で結果を出している講師に質問ができたり、一緒に頑張る仲間を見つけられたりします。

不動産投資はレバレッジを効かせられるため、経済的自由の達成に大きく近づける方法の一つです。

以上、こぱんでした！

▼「不動産投資についてもっと知りたい」という人に読んでほしい記事がこちら！