J-REITを使って家賃収入を得る方法

こんにちは、こぱんです!

資産運用の世界には、2種類の「儲け」があります。

資産運用で得られる2種類の儲け
  1. キャピタルゲイン
    →値上がり益(売却益)
  2. インカムゲイン
    →配当金、利子、家賃収入など

2種類の儲けのうち、インカムゲインを安定的に得る手段は、以下のものがおすすめです。

 高配当株
債券
不動産ファンド

今回の記事では、不動産ファンドについて、詳しく解説していきます。

こぱん
以下の動画では、不動産ファンドの基本的な部分を説明していますので、参考にしてください^^

参考動画

【REIT解説】誰でも1万円からできる不動産投資【16年で4倍?!】

 

実物の不動産には、

銀行からの融資を活用できる

自分で手を加えられる柔軟さがある

という、メリットがありますが、

動く金額が大きいため、初心者は手を出しにくい

という、デメリットもあります。

こぱん
一方、「不動産ファンド」は、1万円からでも「不動産投資の醍醐味」を味わうことができます^^

あひるくん
ズバリ!安定したインカムゲインだね!

今回の記事で紹介する3つのファンドを購入することで、インカムゲインである分配金が毎月振り込まれる状況を構築できます。

あひるくん
え…「毎月分配」って危ないぼったくり投資なんじゃ…?

こぱん
あひるくん、するどい!でも、安心してね。絶対に「ぼったくりファンド」を紹介することはないから^^

この記事の内容は、インカムゲインが好きな投資家にとっては、とても役立つ内容になっています。

こぱん
ぜひ、最後まで読んでいってくださいね^^

▼「毎月分配投資信託」がなぜ危険なのか気になる方は、以下の動画を参考にどうぞ!

参考動画

初心者が投資で勝つ方法 毎月分配型の投資信託を買うな

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解説動画:J-REITを使って「ぼったくられず」に毎月家賃収入を得る方法【3つのファンドを買うだけ】

このブログの内容は下記の動画でも解説しています!

毎月家賃が得られるJ-REITおすすめファンド

家賃収入

結論からお伝えすると、以下の3つのJ-REITファンドを購入すると、分配金が毎月振り込まれるようになります。

コード ファンド名 信託報酬 分配月
2556 One ETF 東証REIT指数 0.155% 1月、4月、7月、10月
1343 NEXT FUNDS 東証REIT指数連動型上場投信 0.155% 2月、5月、8月、11月
1488 ダイワ上場投信-東証REIT指数 0.155% 3月、6月、9月、12月

上の表の通り、この3つのファンドを購入すれば、1~12月まで、毎月分配金が振り込まれることがわかります。

2020年7月現在、これら3つのファンドの利回りは約4.0%です。

  • 東証一部全銘柄の平均配当利回り:1.79%
  • 定期預金の金利:0.2%
  • 10年モノの日本国債の利回り:0.012%
  • 10年モノの米国国債の利回り:0.6%

こぱん
現在の状況でも、J-REITファンドは、間違いなく高利回りです。後で詳しく説明しますが、その分、高いリスクがあります。

紹介した3つのファンドは全て、配当金の分配月が違うだけで、他の特徴は一緒です。

その特徴とは、以下の4つ。

J-REITおすすめファンドの4つの特徴

  1. ETFであり、仕組み上タコ足分配がありえない
  2. J-REIT指数に連動している
  3. インデックスファンドである
  4. 類似商品の中で信託報酬が最安(0.155%)クラス

ETFは、「上場投資信託」です。

こぱん
上場投資信託とは、株式市場で自由に売り買いできるファンドのことです。

ETFは仕組み上、タコ足分配ができません。

タコ足分配とは、例えば以下のようなことを指します。

タコ足分配とは
年初に100万円分のファンドを購入し、年末に8万円分の配当を受け取ったとします。
「やった!利回り8%だ!」
と思ったら、実は、払った100万円のうち8万円が手元に返ってきただけで、元本は92万円に目減り
うまり、元本をあたかも配当金のように返すことをタコ足分配と呼びます。

こぱん
もともと自分のお金やないかい!

こぱん
さらに、ファンドを購入する手数料や徴収される運用コスト(信託報酬)は引かれているから、高確率で赤字になるんだよ…。

一方で、ETFは分配金の原資について、「ファンドが保有する資産が生み出した利子や配当金」と決められています。

そのため、“法令上”タコ足分配ができないことになってるのです。

こぱん
この透明性が、ETFの大きな魅力の一つと言えます^^

あひるくん
ファンドが生み出した収益が分配金の原資になっているなら、安心できるね!

ETFとは対極なのが、ぼったくりファンドの典型である「毎月分配型投資信託」です。

このぼったくりファンドの特徴は以下の通り。

ぼったくりファンドの特徴
タコ足分配する(元本を分配原資にする)
買い付け手数料が高い
運用コストが高い

こぱん
持っているだけでお金が減っていくファンドと言えます。

先ほど紹介したETFは、

タコ足分配がありえない

買い付け手数料が激安(無料もあり)

運用コストが低い

と、ぼったくりである「毎月分配型投資信託」とは全く違うことがわかります。

さらに先ほど紹介した3つのファンドは、アクティブファンドではなく、J-REITに連動しているインデックスファンドです。

▼図解でわかるインデックスファンドの特徴

インデックスファンドとアクティブファンド

あひるくん
J-REIT指数に連動するファンドってことは、その指数が信頼できるかが不安だな…

こぱん
そこが心配になる点だよね^^

インデックスファンドは、指数と連動して動くため、指数自体がダメであれば、良い成績を残すことはできません。

こぱん
では、J-REIT指数の魅力について、チェックしていきましょう^^

J-REIT指数は魅力的なのか?

J-REIT指数の魅力

まず、J-REITとは、以下のような指数です。

J-REIT指数とは
  • 東京証券取引所に上場しているREIT全銘柄の時価総額加重平均
  • 2020年3月31日時点を1,000ポイントとする

あひるくん
じ…時価総額…か…加重平均…?

こぱん
TOPIX(東証株価指数)やS&P500の日本不動産バージョンみたいなものって覚えておけば、大丈夫だよ^^

ここからは、J-REIT指数に関する以下の3点について、解説していきます。

  1. チャートの動き
  2. コロナ後の現状
  3. 今後について

J-REIT指数のチャートの動き

2003年以降のJ-REIT指数とTOPIXを比較したのが、以下のグラフです。

2003年以降、17年間で約3.5倍に成長しており、年利換算すると、複利で約7.65%です。

こぱん
リーマンショックやコロナショック後であるにも関わらず、この利回りは非常に優秀です。

過去のデータを元にして、J-REITを1年間保有すると、以下のことがわかります。

J-REITを1年間保有した結果
  • 約70%の確率で-14.7%~+23.9%の間に収まる
  • 約90%の確率で-34.0%~+43.2%の間に収まる

あひるくん
かなり値動きが激しいね!

こぱん
そう。だから、その分リスクが高い指数なんだよ。

実物の不動産は、“ミドルリスク・ミドルリターン”と言われることが多いです。

一方で、不動産“ファンド”は、株式以上にハイリスクな資産だと言えます。

こぱん
特に、〇〇ショックのような経済危機が発生すると、値下がりが大きくなります。

2020年3月のコロナショックでは、J-REIT指数は2,200ポイント→約1,100ポイントまで、約50%下落しました。

2020年7月現在、1,700ポイント弱まで戻していますが、それでも直近高値から-23%です。

まとめると、J-REIT指数に対して、以下のような数字のイメージを持っておくと良いでしょう。

J-REIT指数のチャート値動きまとめ
過去17年間、配当込みで約3.5倍の成長(複利7.65%)
ショック時は-50%以上の暴落もありえる

コロナショック後の現状

J-REIT指数の中には、以下のように住宅や物流施設、ホテルなど、様々な不動産が含まれています。

J-REITの中身

こぱん
コロナウイルスで大打撃を受けているのは、主にオフィスやホテル、商業施設です。

オフィスについては、リモートワークの促進で需要が低下。

有名なIT企業の中には、オフィスをなくしてしまった会社もあるため、賃料減額は避けられない状況です。

ホテル(観光業)は、「GoToトラベルキャンペーン」を強行して支える必要があるほど、壊滅的な状況だと言えます。

こぱん
インヴィンシブル投資法人というホテル系REITは、分配金を98%も減額する大事件を起こしました。

あひるくん
コロナが観光業に与えた打撃は計り知れないね…

さらに、商業施設もオフィスやホテルと同じように壊滅的な状況。

大型のショッピングモールに、これまで通りの人が戻るために、2~3年の時間がかかるといった予測もあるほどです。

一方で、物流施設住宅は、Stay Homeの影響もあり、底堅く推移しています。

Amazonや楽天など通販で買い物をする人が増えているため、宅配の拠点となっている物流施設は、100%に近い稼働率が続いています。

また、都市圏の住宅(マンション)についても、家賃が下がるといった影響はありません。

こぱん
REITが投資している物件は、都市圏のハイグレードなマンションが多いです。

好立地な高級マンションは、家賃の値下げなどもなく、空き室も出ずに、好調な運営が続いているのです。

では、今後の展望について解説していきます。

J-REIT指数の今後の展望

このタイミングであえて、オフィスやホテル系のRIETに逆張りの投資をしてもいいかもしれません。

こぱん
しかし、ギャンブル要素が強すぎるため、積極的にはおすすめできません。

J-REIT指数全体では、以下のように、トータルでバランスが取れているようにも見えます。

J-REITのコロナ後の現状まとめ
悲観的な業界
オフィスやホテル、商業施設
楽観的な業界
物流施設や住宅

現状のJ-REIT指数は、決して割高ではありませんが、超割安とも言えません。

こぱん
日本の不動産自体をネガティブに捉える人もいるかもしれませんが、プラスで評価すべき点もあります^^

1つ目のプラスポイント:人口減少と同時に都心回帰も続く

都心に人が戻ってくるため、都市圏の不動産は底堅く推移することが予測されます。

人口減少によって、最初に空き家やゴーストタウン化に悩むのは、間違いなく郊外です。

こぱん
「人口減少=不動産に悲観的」と思われがちですが、一等地と郊外は別に考えましょう^^

J-REITの保有物件は、都市圏の物件が多いため、郊外とは違った傾向になるはずです。

2つ目のプラスポイント:世界中でお札を刷り過ぎている

コロナショックへの対応で、世界中の政府がお札を刷っているため、今後、インフレの進行懸念があります。

下のチャートを見て分かるように、金(ゴールド)も急騰中です。

歴史的に見て、ゴールドや不動産はインフレに強いです。

債券を「伝統的資産」と呼ぶ一方で、ゴールドREIT(不動産)は、伝統的資産に替わる、オルタナティブ(代替的な)資産と呼ばれています。

こぱん
オルタナティブ資産をポートフォリオに混ぜることで、イイ感じに分散効果が生まれます^^

イメージとしては、以下の通り。

 株を主力にして、成長性を確保
 債券を混ぜてリスクを下げる
 オルタナティブ資産によってさらに分散強化

こぱん
あくまでも金やREITは、メインである株や債券をサポートする役割ですので、ポートフォリオに入れるのは10%前後で大丈夫です。

2019年は、J-REITが世界最強のREIT指数でした。

米国REITが15%の伸びを示す一方で、J-REITは32%も伸びているので、「J-REITを持たざるリスク」が指摘されたほどです。

そして、2020年はゴールド。

コロナショックの底値から、すでに30%弱の価格上昇と勢いがあります。

こぱん
このように、オルタナティブ資産は少し混ぜておくだけでも、分散効果があるので、好みでポートフォリオに入れてみてくださいね^^

まとめ:インカムゲインを受け取るのは1つの成功体験になる

成功体験

今回の記事では、以下の3つのJ-REITファンドを購入すれば、「ぼったくられることなく」毎月分配金が得られることを紹介しました。

コード ファンド名 信託報酬 分配月
2556 One ETF 東証REIT指数 0.155% 1月、4月、7月、10月
1343 NEXT FUNDS 東証REIT指数連動型上場投信 0.155% 2月、5月、8月、11月
1488 ダイワ上場投信-東証REIT指数 0.155% 3月、6月、9月、12月

J-REIT指数とは、日本のREIT(不動産ファンド)をかき集めたものです。

過去17年間を通して、配当込みで約3.5倍の成長をしており、年利換算すると、複利で7.65%となっています。

先ほど紹介した、J-REIT指数に連動した3つのファンドの分配金利回りは、現状約4.0%

こぱん
この利回りは、TOPIXの1.79%、日本国債の0.012%と比較すると、圧倒的に高利回りです。

しかし経済危機が起きると、50%以上暴落する可能性のあるハイリスクな資産でもあります。

一方で、J-REITファンドを長期的に見ると、

 インカムゲインを取りつつ

キャピタルゲインも狙える

資産の一つであることもわかります。

こぱん
コロナで先行きが不透明な現状で、オフィスやホテルに特化して、逆張りするのも怖いですよね。

指数買いしておいて、数年後にオフィスやホテルの稼働が戻ってきたタイミングで、全体として利益を受けられるといったように考えておくと良いでしょう^^

あひるくん
投資信託はネット証券で購入した方が良いって聞くけど、今回も同じなの?

こぱん
そうだね!銀行でも購入できるけど、必ず楽天証券SBI証券のネット証券を利用しよう!

J-REIT関連の投資信託を「銀行」の窓口で購入すると、

買い付け手数料に1~2%
信託報酬に1%

取られてしまい、運用コストが非常に高くなってしまいます。

一方、ネット証券であれば、

買い付け手数料が無料のものがある
信託報酬が0.155%とかなり安い
ETFであれば、タコ足分配もありえない

このように、銀行よりも圧倒的に低コストで運用が可能です。

こぱん
また、インカムゲインを得ることは、今まで資産運用に「縁」がなかった人が「金のなる木」の効果を実感できる、良い機会になります。

 

J-REITファンドの購入によって、毎月数千円でもお金が振り込まれてくると、

無駄遣いせずに、もっと貯めよう

もっとお金を稼いで、金の木を買おう

こういった気持ちがどんどん育ってきます。

こぱん
まさに、1つの成功体験だと言えますね^^

 

米国株を中心としつつ、ポートフォリオの一部にJ-REITを組み込んで、毎月お金が入ってくる喜びを、ぜひ味わってみてください。

以上、こぱんでした!

 

もしJ-REITを購入したい人は、リベ大では楽天証券SBI証券をおすすめしています。

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