【属性を磨こう！】資産価値の高い不動産、マイホームを買うために今すべきこと

読者の皆さんの中には、「不動産投資やマイホーム購入に興味がある！」という人もいるのではないでしょうか？

しかし、2022年3月時点では、不動産を購入するタイミングとしてはあまり良い時期とは言えないため「今はチャンスを待つ時期」というのがリベ大の考えです。

そこで今回の記事では、「将来、不動産を購入する時のために今できること」をテーマに解説していきます。

結論を先に伝えると、チャンスが訪れた時に掴めるよう、属性を磨いて信用力を高めておくことが大切です。

ここまでを読んで、「自分は不動産を購入する予定はないから、関係なさそうな話だな…。」と感じた人もいるでしょう。

しかし、今回の内容は「お金にまつわる5つの力」に深い繋がりがあり、豊かな人生に向けて行動している全ての人に関係するテーマです。

皆さんの生きている資本主義社会において「信用力のある人」とは、お金の借り入れができる人のことを指します。

仮に、皆さんが借り入れできる人であれば、それは皆さんの家計が盤石で財政基盤が強固である証明にもなるのです。

今回の記事で不動産とお金の関係性を理解し、信用力を高めるため「銀行から融資を受けられる、信用力のある人はどのような人なのか？」を学んでいきましょう。

解説動画：【コレを磨け！】資産価値の高い「不動産」を買うために今すべきこと【マイホーム含む】

このブログの内容は下記の動画でも解説しています！

不動産とお金の関係性

まず、不動産とお金の関係性について見ていきましょう。

不動産は「お金にまつわる5つの力」のどれに関係するのか？

まず、不動産の話題と「お金にまつわる5つの力」の関係について確認しておきましょう。

リベ大で伝えている、お金にまつわる5つの力とは以下の通りです。

マイホームの購入と不動産投資の関係について

リベ大ブログの不動産投資関連の記事では、マイホームの話にも触れています。

例えば、以下の記事では資産価値の高いマイホームとして、タワーマンションについて解説しています。

あくまで結果論ですが、数年前に都心のタワーマンションを購入した人の中には、当時よりも資産価値が上がっている人もいます。

この場合、仮にタワーマンションを売却し、住宅ローンを返済してもプラスになります。

つまり、住んでいた数年間の家賃が実質無料、もしくは手元に現金が残るというワケです。

一方、住宅ローンの残債が資産価値よりも大きく、住宅を売却したくてもできない状況の人もいます。

上記のように、資産価値が上下する不動産は、保有するだけで家計に強い影響を与える存在と言えます。

一般的に不動産投資と聞くと、マイホームの購入ではなく以下のイメージを持つ人が多いのではないでしょうか。

しかし、マイホームも賃貸要物件と同じ不動産の購入であることに変わりありません。

経済的な意味で、買い物を成功させるノウハウは似ている部分があるのです。

そのため、マイホームの購入も不動産投資の一つであるとリベ大は考えているのです。

なお、不動産の知識は汎用性が高く、身につけた知識は投資だけでなく以下のような場面でも役立ちます。

ここまでの話を踏まえ、不動産についてのリベ大の考え方をまとめると以下になります。

属性やレバレッジとは？

例えば、マイホームの購入や不動産投資で大家になろうと考えた時、不動産の購入で大きく立ちはだかるのがお金の問題です。

5,000万円や1億円もするような物件を現金一括で購入できる人は、極めて少ないでしょう。

高額の物件を購入する場合、金額の何割かは自己資金から出し、残りの金額は銀行から借り入れるのが一般的です。

そして、世の中には「信用力の高い人・低い人」が存在し、お金の借り入れ可否が左右されます。

つまり、銀行からお金を借り入れできる人は不動産を購入しやすく、そうではない人はいくら優良物件があっても購入は難しいのです。

不動産の世界では、銀行から融資を受けられる信用力の高い人を「属性が良い人」または「高属性の人」と呼びます。

いずれマイホームや賃貸用物件を購入したいと考えている人は、今から属性を磨くことを始め、将来に備えるのがおすすめです。

さて、お金を借り入れる、つまり借金と聞くとネガティブなイメージを持つ人が多いのではないでしょうか。

しかし、借金ではなく「レバレッジ」という表現なら、印象はガラリと変わるはずです。

借り入れを利用するレバレッジとは「てこの原理」という意味で、レバレッジを使えば、てこのように少ない力で大きなモノを動かせます。

ここからは事例を参考に、レバレッジを効かせない場合と、レバレッジを効かせる場合の2つのパターンを紹介します。

まずは、レバレッジを効かせない場合のイメージ図を見てみましょう。

そして、レバレッジを効かせる場合のイメージ図を見てみましょう。

どちらのパターンも自己資金は1,000万円にもかかわらず、レバレッジ、つまり借り入れを利用した方が収益が多くなることが分かります。

レバレッジを効かせる場合、借り入れた元金4,000万円を、仮に20年間で返済するとしましょう。

年間の返済額は「4,000万円 ÷ 20年 ＝ 200万円」ですが、年間収入380万円から元金返済額を差し引いても180万円が残ります。

以上のように、収益が得られる投資対象ならば、お金を借り入れてでも投資した方が良いという発想がレバレッジです。

レバレッジは、お金を借り入れられる属性の良い人が活用できる特権とも言えます。

ここまでの話を読み、「自分はレバレッジを使う予定はないだろうな…」と考えている人もいるでしょう。

しかし、たとえレバレッジというツールを活用しなくても、属性を磨く意味は十分あります。

なぜなら、自分の属性を磨くことで家計状況が良くなり、豊かな人生へさらに一歩近づけるからです。

銀行が融資したいと考える属性の良い人の家計は、理想的な優良家計と言えます。

そのため、属性の良い人を目指すこと自体が、お金持ちを目指す戦略の一つというワケです。

信用力を高める7つの属性と磨くポイント

銀行からの信用力を高めるために磨く属性は以下の通りです。

属性①：職業

属性1つ目は職業です。

一般論として「仕事で人を判断してはいけない」、「職業に貴賤（きせん）はない」といった考え方は間違いではありません。

しかし、銀行は職業を通し、収入の多さや安定性といった部分を確認します。

例えば、銀行から良い評価を受けるのは、以下のような職業です。

公務員は銀行の評価が高く、その属性の良さを生かし、不動産を購入する人は少なくありません。

しかし、公務員は国家公務員法の第103条・104条や、地方公務員法の第38条により、本業以外で収入を得るといった行動は原則禁止されているので注意しましょう。

2016年に佐賀県の消防士が家賃年収およそ7,000万円を稼ぎ、改善命令に従わなかったとして懲戒免職になったケースもあります。

（参考：「佐賀新聞LiVE」より）

関連動画

→ 公務員がバレずに副業することは可能？

一方、皆さんが考えるより、はるかに属性の評価が低いのは経営者です。

例えば、中小企業の会社員と中小企業の社長の場合、属性が良いと判断されるのは中小企業の会社員になります。

なぜなら、社長は会社の経営が傾いてしまうと、収入や財産が失われるリスクが高いからです。

ここまでの話を踏まえ、属性の評価が良い順に職業の属性の序列イメージを確認しましょう。

さらに、雇用形態で言えば非正規雇用者より正社員、給与形態で言えば歩合制より固定給の方がプラスとして働きます。

将来的にマイホームの購入や不動産投資を考えている人は、以下のいずれかの方法で職業の属性を磨き、準備しておきましょう。

なお、フリーランスの人が職業の属性を磨く場合、以下のような努力が必要です。

高収入を長く安定的に続けなければ、フリーランスの信用力は高まりません。

また、短期間で一気に稼ぐといった爆発力は不安定さの裏返しにもなるため、銀行には属性として評価されにくい傾向にあります。

フリーランスは、属性の観点で不利な職業であることを理解しておきましょう。

属性②：年齢

属性2つ目は年齢で、属性の観点から考えると年齢は若いほど好ましいワケではありません。

例えば、20代の人は銀行や不動産会社に「若いから」という理由だけで、信用が足りないと見られることもあります。

30代～40代は社会的に信用力のある時期と言えますが、50歳を超えた頃から少しずつ厳しくなってきます。

なぜなら、一般的にローン完済年齢は80歳が目安のため、融資の年数が短くなってしまうケースや、歳を重ねるほど健康上の問題も懸念されるようになるからです。

言うまでもなく、年齢はコントロールできません。

しかし、年齢の属性を生かす観点では「何歳の自分が、最も社会的に信用力のある時なのか意識すること」が重要だと言えます。

自分の人生で脂（あぶら）の乗っている時期を、ぜひ見極めていきましょう。

属性③：家族構成

属性3つ目は家族構成で、属性の中でも重要な要素の一つです。

銀行は家族構成について、以下のように確認してくるケースがあります。

上記の質問は野次馬根性を出しているのではなく、あくまで銀行には未来の不確定要素について確認しておきたいという意図があります。

なぜなら、家族が増えるといったライフスタイルの変化により、家計状況に影響を及ぼす可能性があるからです。

なお、配偶者がいる場合、一般的に配偶者の属性が高いほどプラスに働く傾向にあるようです。

一方、以下のような状態は、銀行に対して良くない心証を与えてしまう可能性があります。

ちなみに、アメリカでは離婚やメタボリックシンドロームは、出世に良くない影響を及ぼすと言われることがあります。

マネジメント能力が足りないと判断されてしまい、結果として信用力が落ちてしまうのです。

ここまでの話を踏まえ、家族構成の属性を以下のポイントをもとに磨きましょう。

属性④：居住環境（出身地や居住地）

属性4つ目は出身地や居住地を含めた居住環境です。

マイホームを持つことが属性に良い影響を与えるかどうかは状況次第となり、以下のケースではプラスに働きます。

ここで、総務省の「社会生活統計指標2022」より、2018年の持ち家比率が高い都道府県トップ3のデータを見てみましょう。

持ち家比率が高い都道府県は以下の通りで、4世帯のうち約3世帯は持ち家という結果になります。

そのため、持ち家比率の高い地域で不動産投資を行おうとすると「まず、投資物件の前にマイホームを購入してください。」と言われることが少なくないようです。

都市圏ではなく地方で不動産投資を行う時は、マイホームを持つことが属性を磨き、信用力を高めるステップの一つになるでしょう。

一方、マイホームが足かせになるのは純資産がマイナスの場合で、例えば以下のような状況です。

つまり、自分が保有する資産額よりも負債額の方が多いのです。

銀行は「この人に対して、この金額まで融資できる。」と上限を決めており、これを「与信枠」と呼びます。

マイホームの住宅ローンで与信枠を圧迫している状態だと、属性は良くありません。

そのため、不動産投資を行う場合、以下のように判断される可能性もあるのです。

なお、銀行は「なぜ、数ある銀行の中から当行に融資の申し込みに来たのか？」という点を非常に重視します。

そのため、以下のようなケースは、居住環境の観点で属性が良くなる傾向にあります。

ここまでの話を踏まえ、居住環境の属性を以下のポイントをもとに磨きましょう。

属性⑤：金融資産

属性5つ目は金融資産です。

保有する金融資産の種類や金額も属性の一つとして見られ、以下のような資産はプラスに働きます。

現預金は多く保有しているほど、属性としては良いと言えます。

実は、銀行が融資をしたいと考える属性の良い人とは「お金の借り入れが必要がないほど金銭的に余裕がある人」です。

反対に、銀行が融資が難しいと考える属性の良くない人とは「金銭的な余力がなくお金の借り入れが必要な人」になります。

矛盾する話に聞こえるかもしれませんが、銀行から100万円を借り入れる最も簡単な方法は「100万円を持っておくこと」です。

お金を借り入れる必要がない人には融資したいと考え、お金を借り入れたい人への融資には消極的なのが銀行と言えるでしょう。

株式は多く保有していれば良いというワケではありません。

なぜなら、株式投資で資産を増やした人は、株式投資で資産が減ってしまうリスクもあると判断されやすいからです。

そのため、掛け目は銀行によって異なりますが、株式の評価は時価の約50％〜70%として算定される可能性を考慮しておきましょう。

債券は国債や社債といった種類により異なりますが、およそ80％～95％の評価になると考えておきましょう。

なお、日本国債は額面通り評価してもらえる可能性が高いです。

個人投資家は収益性だけを追求しがちですが、銀行は安全性も含めてトータルで評価します。

額面で同じ金額を保有している場合、総資産の100％が株式の人より「総資産の50％ずつが現預金と株式の人」の方が属性としては良くなるでしょう。

ここまでの話を踏まえ、金融資産の属性を以下のポイントをもとに磨きましょう。

属性⑥：借り入れの状況

属性6つ目は借り入れの状況で、重要な属性の一つです。

銀行は融資を行う際、以下の内容を徹底的に確認します。

繰り返しになりますが、一人が借り入れできる金額には上限があり、与信枠と呼びます。

すでに借り入れているお金は、与信枠を圧迫している状態です。

そして、過去に遅延や滞納といった返済トラブルを起こしている場合、信用力が一気に低下することを覚えておきましょう。

したがって、借り入れの状況の属性を磨くには、以下のポイントが重要になります。

属性⑦：その他（学歴や性別など）

属性7つ目は学歴や性別といった属性です。

学歴について気にする人がいますが、職業や家族構成、金融資産といった属性に比べると、実はあまり影響がありません。

たとえ、学歴が高い人の場合でも、借り入れ可能額が増加するようなプラスの働きは少ないでしょう。

しかし残念なことに、性別は学歴と異なり、属性に少し影響する可能性があります。

あくまで属性の観点の話ですが、以下のような理由から女性にはマイナスに働くケースが考えられるのです。

さて、ここまで7つの属性について解説してきました。

銀行がどのように人の信用力を判断しているのかを知ることで、新たな気づきが得られるはずです。

世界最高の投資家であるウォーレン・バフェット氏は「急いでお金持ちになろうとしてはいけない。それよりもお金持ちであり続けることのほうが重要だ。」と述べています。

（参考：「PRESIDENT Online」より）

属性を磨くことは、お金持ちを目指すためにも、お金持ちであり続けるためにも重要なステップです。

そして、信用力を高めることに繋がり、信用力が高い状態はそれだけ強固な財務基盤を築いていると言えるでしょう。

まとめ：信用力が高い人の特徴を知り、属性を少しずつ磨いていこう！

今回の記事では「いつか不動産を購入するために今できること」をテーマに解説しました。

今回紹介したアドバイスを一つひとつ実行できれば、間違いなく信用力は高まるでしょう。

不動産や株式の市場は、右肩上がりを続けるばかりではありません。

長期で見れば右肩上がりになるものでも、中期や短期的に見ると買い時になるタイミングは必ず訪れるはずです。

資産形成の世界では、待てる人は強く、待てる人はチャンスを掴めます。

チャンスを待つ間も属性を磨き続ける姿勢を大切にし、ぜひ行動してみてください。

不動産でレバレッジを生かせるのは属性の良い人だけです。

株式投資やFXでは、特に属性を審査されることなくレバレッジを活用できるケースもありますが、リスク許容度の観点で属性の影響はあるでしょう。

 

どのような投資であれレバレッジを活用しても支障がないよう、自分の属性を磨き、鍛えておく発想が重要になります。

なぜなら、鍛えておくことでチャンスだけでなく、想定外の出来事が起きた時にも上手く対応できるからです。

属性を磨くことを常に意識できれば、自分の人生がどのような状況になったとしても、お金で苦労するといった悩みは減るでしょう。

長きにわたり、銀行が「この人には融資しても安心だ」と判断している基準が属性です。

属性を磨き続けて、損することはありません。

この世の中は「ノーリスク・ノーリターン」であり、「ノーペイン・ノーゲイン（痛みなくして、得るものはなし）」です。

失敗という痛みを怖がらず、適正なリスクを取りながら日々チャレンジしてみてください。

以上、こぱんでした！

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