【属性を磨こう!】資産価値の高い不動産、マイホームを買うために今すべきこと

読者の皆さんの中には、「不動産投資やマイホーム購入に興味がある!」という人もいるのではないでしょうか?

しかし、2022年3月時点では、不動産を購入するタイミングとしてはあまり良い時期とは言えないため「今はチャンスを待つ時期」というのがリベ大の考えです。

あひるくん
じゃあ、今は何もしない方がいいってこと…?

こぱん

行動すること自体を否定しているワケじゃないよ。

今から準備できることはたくさんあるからね^^

そこで今回の記事では、「将来、不動産を購入する時のために今できること」をテーマに解説していきます。

結論を先に伝えると、チャンスが訪れた時に掴めるよう、属性を磨いて信用力を高めておくことが大切です

今回の記事で分かること

不動産とお金の関係性

  • お金にまつわる5つの力に関係している
  • マイホームの購入も不動産投資の一つである

属性やレバレッジとは?

  • 不動産の世界でお金を借り入れできる信用力の高い人を「属性の良い人」と呼ぶ
  • レバレッジとは少ない元手で大きなお金を動かせること
  • 属性の良い人はレバレッジを活用して効率的に資産形成できる

※ただし不相応なレバレッジの活用はリスクが高いので注意が必要

信用力を高める7つの属性

  1. 職業
  2. 年齢
  3. 家族構成
  4. 居住環境(出身地や居住地)
  5. 金融資産
  6. 借り入れの状況
  7. その他(学歴や性別など)

ここまでを読んで、「自分は不動産を購入する予定はないから、関係なさそうな話だな…。」と感じた人もいるでしょう。

しかし、今回の内容は「お金にまつわる5つの力」に深い繋がりがあり、豊かな人生に向けて行動している全ての人に関係するテーマです

皆さんの生きている資本主義社会において「信用力のある人」とは、お金の借り入れができる人のことを指します。

仮に、皆さんが借り入れできる人であれば、それは皆さんの家計が盤石で財政基盤が強固である証明にもなるのです。

今回の記事で不動産とお金の関係性を理解し、信用力を高めるため「銀行から融資を受けられる、信用力のある人はどのような人なのか?」を学んでいきましょう。

こぱん
この記事を読めば、なぜ皆さん全員に関係する内容なのかが分かりますよ。
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解説動画:【コレを磨け!】資産価値の高い「不動産」を買うために今すべきこと【マイホーム含む】

このブログの内容は下記の動画でも解説しています!

不動産とお金の関係性

まず、不動産とお金の関係性について見ていきましょう。

不動産とお金の関係性
  1. 不動産は「お金にまつわる5つの力」のどれに関係するのか?
  2. マイホームの購入と不動産投資の関係について

不動産は「お金にまつわる5つの力」のどれに関係するのか?

不動産は「お金にまつわる5つの力」のどれに関係するのか?

まず、不動産の話題と「お金にまつわる5つの力」の関係について確認しておきましょう。

リベ大で伝えている、お金にまつわる5つの力とは以下の通りです。

人生を豊かにする! お金にまつわる5つの力

あひるくん
不動産は、どの力と関係があるのかな?

こぱん
お金にまつわる5つの力のうち、①貯める力、③増やす力、④守る力に深く関係しているよ。
貯める力・増やす力・守る力と不動産との関係性

貯める力を発揮できるケース

  • 資産価値の高いマイホームやベストな住宅ローンを見極められる。
  • 生涯の住居費を低く抑えられ、家計資産を増やすことにも繋げられる。

増やす力を発揮できるケース

  • 収益性の高い賃貸用物件を購入できれば、効率的にお金を増やせる。
  • 不動産投資を活用し、FIREを達成できる可能性がある。

守る力を発揮できるケース

  • 不動産はインフレに強く、現金の価値が下がり続ける世界では頼れる資産。
  • 相続税の圧縮といった節税にも不動産は役に立つ。
  • 不動産を活用できるかどうかは、資産規模を維持できるかどうかに直結する。

マイホームの購入と不動産投資の関係について

マイホームの購入と不動産投資の関係について

リベ大ブログの不動産投資関連の記事では、マイホームの話にも触れています。

例えば、以下の記事では資産価値の高いマイホームとして、タワーマンションについて解説しています。

あひるくん
なんで不動産投資の話題で、マイホームの話をしているの?

こぱん
それはね、「マイホームの購入は不動産投資の一つである」とリベ大が考えているからなんだ。

あくまで結果論ですが、数年前に都心のタワーマンションを購入した人の中には、当時よりも資産価値が上がっている人もいます。

この場合、仮にタワーマンションを売却し、住宅ローンを返済してもプラスになります。

つまり、住んでいた数年間の家賃が実質無料、もしくは手元に現金が残るというワケです。

一方、住宅ローンの残債が資産価値よりも大きく、住宅を売却したくてもできない状況の人もいます。

売却したくてもできない状況(例)

 住宅を売却しても住宅ローンの残債1,000万円が残ってしまう状態

  • 住宅の売却価格(資産価値):2,000万円(①)
  • 住宅ローンの残債:3,000万円(②)

純資産マイナス1,000万円(① - ②)

上記のように、資産価値が上下する不動産は、保有するだけで家計に強い影響を与える存在と言えます

一般的に不動産投資と聞くと、マイホームの購入ではなく以下のイメージを持つ人が多いのではないでしょうか。

不動産投資への一般的なイメージ(例)
  1. 銀行から数千万円を借り入れる
  2. 賃貸用物件としてワンルームマンションやアパートを購入する
  3. 不動産を人に貸して家賃収入を得る

しかし、マイホームも賃貸要物件と同じ不動産の購入であることに変わりありません。

経済的な意味で、買い物を成功させるノウハウは似ている部分があるのです。

こぱん
リベ大両学長も、賃貸用物件の購入が上手な人は、マイホームの購入も上手な傾向にあると言っていました。

そのため、マイホームの購入も不動産投資の一つであるとリベ大は考えているのです。

なお、不動産の知識は汎用性が高く、身につけた知識は投資だけでなく以下のような場面でも役立ちます。

不動産の知識が役立つ場面
  • 貯める力、増やす力、守る力を伸ばす時。
  • 自分が借り手の立場で家を探す時や、賃貸中にトラブルが起きた時。
  • 家族のためにマイホームを購入する時。

あひるくん
不動産の知識は投資をする人が覚えるものと思ってたけど、そうじゃなかったんだね!

ここまでの話を踏まえ、不動産についてのリベ大の考え方をまとめると以下になります。

不動産についてのリベ大の考え方

不動産はお金の超重要テーマの一つである。

お金持ちを目指すには、興味の有無にかかわらず、不動産の知識を蓄える必要がある。

こぱん
続いて、不動産の知識の一つである「属性とレバレッジ」について見ていきましょう。

属性やレバレッジとは?

属性やレバレッジとは?

例えば、マイホームの購入や不動産投資で大家になろうと考えた時、不動産の購入で大きく立ちはだかるのがお金の問題です。

5,000万円や1億円もするような物件を現金一括で購入できる人は、極めて少ないでしょう。

高額の物件を購入する場合、金額の何割かは自己資金から出し、残りの金額は銀行から借り入れるのが一般的です。

そして、世の中には「信用力の高い人・低い人」が存在し、お金の借り入れ可否が左右されます。

信用力の高い人・低い人

信用力の高い人:お金を借り入れできる

信用力の低い人:お金を借り入れできない

つまり、銀行からお金を借り入れできる人は不動産を購入しやすく、そうではない人はいくら優良物件があっても購入は難しいのです。

不動産の世界では、銀行から融資を受けられる信用力の高い人を「属性が良い人」または「高属性の人」と呼びます

いずれマイホームや賃貸用物件を購入したいと考えている人は、今から属性を磨くことを始め、将来に備えるのがおすすめです。

属性を磨くのがおすすめな人
  • 今はマイホームを購入する気はないが、子供が生まれたら購入したい。
  • 今は購入したい物件はないが、いずれは購入して不動産投資を始めたい。

あひるくん
僕は不動産投資に興味があるから、属性を磨いた方がいいってことだね。

さて、お金を借り入れる、つまり借金と聞くとネガティブなイメージを持つ人が多いのではないでしょうか。

しかし、借金ではなく「レバレッジ」という表現なら、印象はガラリと変わるはずです

借り入れを利用するレバレッジとは「てこの原理」という意味で、レバレッジを使えば、てこのように少ない力で大きなモノを動かせます。

ここからは事例を参考に、レバレッジを効かせない場合と、レバレッジを効かせる場合の2つのパターンを紹介します。

まずは、レバレッジを効かせない場合のイメージ図を見てみましょう。

レバレッジを効かせない場合

家賃収入年間で100万円(1,000万円 × 10%)

  • 自己資金:1,000万円
  • 物件価格:1,000万円
  • 利回り:10%
  • レバレッジなし

あひるくん
レバレッジを効かせない場合、年間の家賃収入は100万円だね。

そして、レバレッジを効かせる場合のイメージ図を見てみましょう。

レバレッジを効かせる場合

実質の家賃収入年間で380万円(① - ②)※元金の返済分を引くと手残りはさらに減る

  • 自己資金:1,000万円
  • 物件価格:5,000万円
  • 利回り:10%
  • レバレッジ4,000万円を年利3%で借り入れ
  • 収入(①):年間で500万円(5,000万円 × 10%)
  • 利息(②):年間で120万円(4,000万円 × 3%)

こぱん
レバレッジを効かせた場合、元本返済前の年間の家賃収入は380万円です。

どちらのパターンも自己資金は1,000万円にもかかわらず、レバレッジ、つまり借り入れを利用した方が収益が多くなることが分かります。

紹介した事例の収益の比較
  • レバレッジを効かせない場合:年間で100万円の収益
  • レバレッジを効かせる場合:年間で380万円の収益(元金返済前)

レバレッジを効かせた方が年間で280万円の収益増となる

レバレッジを効かせる場合、借り入れた元金4,000万円を、仮に20年間で返済するとしましょう。

年間の返済額は「4,000万円 ÷ 20年 = 200万円」ですが、年間収入380万円から元金返済額を差し引いても180万円が残ります。

以上のように、収益が得られる投資対象ならば、お金を借り入れてでも投資した方が良いという発想がレバレッジです。

レバレッジは、お金を借り入れられる属性の良い人が活用できる特権とも言えます

あひるくん
レバレッジってすごいね…!!

こぱん
あくまで紹介した事例はイメージだけど、仕組みの流れは掴めるはずだよ。

ここまでの話を読み、「自分はレバレッジを使う予定はないだろうな…」と考えている人もいるでしょう。

しかし、たとえレバレッジというツールを活用しなくても、属性を磨く意味は十分あります。

なぜなら、自分の属性を磨くことで家計状況が良くなり、豊かな人生へさらに一歩近づけるからです

銀行が融資したいと考える属性の良い人の家計は、理想的な優良家計と言えます。

そのため、属性の良い人を目指すこと自体が、お金持ちを目指す戦略の一つというワケです。

あひるくん
なるほど!
でも、どうすれば属性が良くなるのかな?

こぱん
それじゃあ、次は属性の内容と磨くポイントについて見ていこうか。

信用力を高める7つの属性と磨くポイント

銀行からの信用力を高めるために磨く属性は以下の通りです。

属性①:職業

属性①:職業

属性1つ目は職業です。

一般論として「仕事で人を判断してはいけない」、「職業に貴賤(きせん)はない」といった考え方は間違いではありません。

しかし、銀行は職業を通し、収入の多さや安定性といった部分を確認します

例えば、銀行から良い評価を受けるのは、以下のような職業です。

属性の評価が良い職業(例)
  • 公務員
  • 有名な上場企業や大企業の社員
  • 弁護士や医師(雇用されている方が有利なケースもある)

公務員は銀行の評価が高く、その属性の良さを生かし、不動産を購入する人は少なくありません。

しかし、公務員は国家公務員法の第103条・104条や、地方公務員法の第38条により、本業以外で収入を得るといった行動は原則禁止されているので注意しましょう。

2016年に佐賀県の消防士が家賃年収およそ7,000万円を稼ぎ、改善命令に従わなかったとして懲戒免職になったケースもあります。

(参考:「佐賀新聞LiVE」より)

あひるくん
公務員の副業については、以下の動画でも解説してくれていたよね!

関連動画

公務員がバレずに副業することは可能?

一方、皆さんが考えるより、はるかに属性の評価が低いのは経営者です。

例えば、中小企業の会社員と中小企業の社長の場合、属性が良いと判断されるのは中小企業の会社員になります。

なぜなら、社長は会社の経営が傾いてしまうと、収入や財産が失われるリスクが高いからです。

ここまでの話を踏まえ、属性の評価が良い順に職業の属性の序列イメージを確認しましょう。

職業の属性の序列イメージ(属性の評価が良い順)
  1. 代々続く地主や資産家
  2. 公務員や上場企業の社員、医師、弁護士
  3. 中小企業の社員
  4. 中小企業の社長やフリーランス

さらに、雇用形態で言えば非正規雇用者より正社員、給与形態で言えば歩合制より固定給の方がプラスとして働きます。

将来的にマイホームの購入や不動産投資を考えている人は、以下のいずれかの方法で職業の属性を磨き、準備しておきましょう。

職業の属性を磨くポイント

公務員になる(ただし年齢制限があるため注意が必要)

より年収が高い企業や大企業に転職する

勤続年数を伸ばす

こぱん
職業の属性を磨けると、お金を借り入れる際に有利な状況を作れます。

なお、フリーランスの人が職業の属性を磨く場合、以下のような努力が必要です。

フリーランスの属性の磨き方

過度な節税による赤字決算を行わない

長期間にわたり黒字を積み上げていく(最低3年間)

高収入を長く安定的に続けなければ、フリーランスの信用力は高まりません。

また、短期間で一気に稼ぐといった爆発力は不安定さの裏返しにもなるため、銀行には属性として評価されにくい傾向にあります

フリーランスは、属性の観点で不利な職業であることを理解しておきましょう。

あひるくん
一時的に高収入になっても、銀行への信用力は高まらないんだね…。

属性②:年齢

属性②:年齢

属性2つ目は年齢で、属性の観点から考えると年齢は若いほど好ましいワケではありません。

例えば、20代の人は銀行や不動産会社に「若いから」という理由だけで、信用が足りないと見られることもあります。

こぱん
両学長も若い頃、銀行で軽くあしらわれた経験があるんだって^^;

あひるくん
両学長もそんな経験があるんだね…。

30代~40代は社会的に信用力のある時期と言えますが、50歳を超えた頃から少しずつ厳しくなってきます

なぜなら、一般的にローン完済年齢は80歳が目安のため、融資の年数が短くなってしまうケースや、歳を重ねるほど健康上の問題も懸念されるようになるからです。

言うまでもなく、年齢はコントロールできません。

しかし、年齢の属性を生かす観点では「何歳の自分が、最も社会的に信用力のある時なのか意識すること」が重要だと言えます

自分の人生で脂(あぶら)の乗っている時期を、ぜひ見極めていきましょう。

属性③:家族構成

属性③:家族構成

属性3つ目は家族構成で、属性の中でも重要な要素の一つです。

銀行は家族構成について、以下のように確認してくるケースがあります。

銀行が家族構成について確認する質問(例)
  • 独身の場合 → 「結婚のご予定はありますか?」
  • 結婚している場合 → 「お子さまはいらっしゃいますか?ご予定は?」
  • 別々に暮らす親がいる場合 → 「同居されるご予定はないのですか?」

上記の質問は野次馬根性を出しているのではなく、あくまで銀行には未来の不確定要素について確認しておきたいという意図があります

なぜなら、家族が増えるといったライフスタイルの変化により、家計状況に影響を及ぼす可能性があるからです。

家計状況に影響を及ぼす可能性(例)
  • 結婚や出産 → 子育て費用といった生活費の増加や環境の変化の可能性
  • 親との同居 → 将来的な介護の可能性

なお、配偶者がいる場合、一般的に配偶者の属性が高いほどプラスに働く傾向にあるようです。

一方、以下のような状態は、銀行に対して良くない心証を与えてしまう可能性があります。

良くない心証を与えてしまうケース(例)

夫婦仲が良くない → 離婚リスク

夫婦のどちらかが浪費家 → 散財リスク

ちなみに、アメリカでは離婚やメタボリックシンドロームは、出世に良くない影響を及ぼすと言われることがあります。

マネジメント能力が足りないと判断されてしまい、結果として信用力が落ちてしまうのです。

あひるくん
え、信用力が落ちちゃうの…!?

こぱん
あくまでアメリカの場合だけど、そういう判断をされることもある現実は、知っておいて損はないと思うよ。

ここまでの話を踏まえ、家族構成の属性を以下のポイントをもとに磨きましょう。

家族構成の属性を磨くポイント

ライフプランを入念に計画し、リスクを洗い出して対策を打つ。

夫婦ともに稼ぎ、倹約を行って優良家計を維持する。

夫婦仲を良好に保つ。

属性④:居住環境(出身地や居住地)

属性④:居住環境(出身地・居住地)

属性4つ目は出身地や居住地を含めた居住環境です。

マイホームを持つことが属性に良い影響を与えるかどうかは状況次第となり、以下のケースではプラスに働きます。

マイホームの保有がプラスに働く場合
  • 地方に住んでいる → 地方では持ち家の比率が非常に高い
  • 純資産がプラスである → 持ち家の市場価格が住宅ローン残債より大きい状態

ここで、総務省の「社会生活統計指標2022」より、2018年の持ち家比率が高い都道府県トップ3のデータを見てみましょう。

持ち家比率が高い都道府県は以下の通りで、4世帯のうち約3世帯は持ち家という結果になります。

持ち家比率が高い都道府県トップ3
  1. 秋田県:77.3%
  2. 富山県:76.8%
  3. 山形県、福井県:74.9%

※なお全国の平均値は66.3%

総務省「社会生活統計指標」持ち家比率のデータ

(出典:総務省「