【大人気】安定して年利7%で運用できる「みんなで大家さん」はアリなのか?

最近、非常に多くの方から以下の質問をいただくことが増えてきています。

質問内容
「みんなで大家さんってどうですか?」

「みんなで大家さんってどう思いますか?」

あひるくん
確かによく聞くし、僕も気になってたところなんだよ!

永遠シリーズに入れることを考えるほど本当に多い質問のため、今回「みんなで大家さん」について記事にしました。

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今回の記事の内容は、以下の通りになります。

今回の記事の内容
  1. 「みんなで大家さん」の概要3点
  2. 「みんなで大家さん」をおすすめしない5つの理由

上記を見ても分かる通り、リベ大はみんなの大家さんに対して反対派です。

しかし、いつもお伝えしているように、賛成か反対かという意見はあくまでも私見です。

リベ大としては積極的におすすめしないというだけで、投資する人がいることは否定しませんし、もちろん悪く言うつもりもありません。

今回の記事の内容は、あくまでリベ大としての考えに過ぎないということは、くれぐれもご承知おきください。

上記を念頭に置いた上で、参考にしていただければ幸いです。

こぱん
それでは本題に入りましょう^^
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解説動画:安定して年利7%で運用できる「みんなで大家さん」はアリなのか?

このブログの内容は以下の動画でも解説しています!

「みんなで大家さん」の概要3点

はじめに、みんなで大家さんというサービスについて解説していきます。

概要は以下の通りになります。

「みんなで大家さん」の概要3点
  1. みんなで大家さんとは?
  2. 匿名組合契約とは?
  3. 運営会社

こぱん
それぞれ確認していきましょう。

概要①:みんなで大家さんとは?

概要①みんなで大家さんとは?

公式ホームページには、みんなで大家さんとは、不動産の安定した賃貸利益を分配する資産運用という記載があります。

そして、みんなの大家さんの大まかな特徴をまとめると、以下の通りです。

みんなで大家さんの特徴
  • 株より低リスク、預金より高利回り。
  • 預金感覚で始められる。
  • 想定利回り6%〜7%。
  • テレビ・新聞・専門誌などで高評価。
  • 2カ月に1度、年6回の隔月で分配金が受け取れる。
  • 面倒な不動産の管理などは、一切不要。
  • 申込手数料は無料。
  • 1口100万円から投資可能。
  • 優先劣後システムを採用。

→ 個人投資家が80%優先出資、事業者が20%劣後出資。もし不動産価格が20%下落しても、損は劣後出資者が受け止める。

こぱん
簡単に言い換えると、以下のような仕組みですね。
みんなで大家さんの仕組み
  • みんなで少しずつお金を出し合う
  • まとまったお金で良い不動産を買う
  • 不動産の収益をみんなで分け合う

上記の仕組みを見ると、REIT(リート、不動産投資信託)とコンセプトは似ています。

つまり、みんなで大家さんとはその名の通り、みんなでお金を出し合って大家さんになろう!といった投資商品だということです。

概要②:匿名組合契約とは?

概要②匿名組合契約とは?

それでは、みんなで大家さんはどのような仕組みで不動産投資をするのでしょうか?

みんなで大家さんに投資をする場合、皆さんはみんなで大家さんを運営している、都市綜研インベストファンド株式会社と「匿名組合契約」を結ぶことになります。

あひるくん
匿名組合契約??

聞き慣れない名前の契約であり、普通に生活しているだけでは一生聞かない言葉かもしれません。

しかし、匿名組合契約は非常に重要な言葉のためしっかり確認していきましょう。

匿名組合契約を使った不動産投資というものは、以下の図のような流れとなります。

匿名組合解説

出典:JOINTa

匿名組合契約とは
  1. 投資家は、共同事業者と匿名組合契約を結び金銭を出資する。
  2. 共同事業者は、集めた金銭で不動産を取得し、運用する。
  3. 共同事業者は、運用した利益を投資家に配分する。

つまり、匿名組合契約とは匿名でお金だけ出すので、上手く儲かったら利益を分けてもらうという契約を結ぶワケです。

そして、匿名組合契約の特徴は、おおまかにまとめると以下の通りとなります。

匿名組合契約の特徴
他の出資者が分からない
→ 皆さんと事業者との2者間契約であり、他の出資者の存在や情報は分からない。
登記費用が要らない
→ 不動産の所有権は事業者にあり、皆さんに所有権はない。そのため、登記費用を負担せずに済む。
不動産の登記に出資者の名前は載らない
有限責任
→ 自らが出資した金額の範囲内で責任を負う。(会社に不祥事が起きても、出資者は出資した金額の範囲内でしか責任を取らない。)
流動性がない
→ 株式のように自己の持ち分を売ったり買ったりできない。

もし皆さんが株主であれば、帳簿を閲覧したりするだけではなく、株主の立場から事業に口出しすることも可能です。

一方で、匿名組合契約においては、事業者の経営に口出しすることはできません。

こぱん
経営については、基本的に事業者任せということですね。

つまり、事業運営者を信頼できるか?という点が、重要な決定的要素になるのです。

概要③:運営会社

概要③運営会社

まず、販売代理人は「みんなで大家さん販売株式会社」という、みんなで大家さんシリーズの販売を担当する会社です。

こぱん
販売する会社だけで、1つ会社を作っているんですね。

皆さんがみんなで大家さんに関して質問や、資料請求をする場合は、相手先は上記の会社になります。

「みんなで大家さん販売株式会社」の概要は以下の通りです。

「みんなで大家さん販売株式会社」の概要
  • 本社所在地:東京都千代田区麹町
  • 代表取締役:栁瀨健一(やなせけんいち)氏
  • 創設:1998年8月
  • 資本金:1億円
  • 社員数:62名

(参考:みんなで大家さん販売株式会社公式HP

次は、営業者の「都市総研インベストファンド株式会社」を確認しましょう。

都市綜研インベストファンド株式会社は、みんなで大家さんシリーズの管理や運営をおこなっている会社です。

つまり、みんなで大家さんを販売する会社と、運営を行う会社が別になっています。

都市綜研インベストファンド株式会社は、以下のような内容を担当しています。

「都市総研インベストファンド株式会社」の担当
  • 新規物件の仕入れ・調査
  • 保有物件の管理・運営
  • 保有物件の売却
  • 出資者への分配
  • 運用レポートの提出

あひるくん
みんなで大家さんの管理って大変そうだね。

そして、会社概要は以下の通りとなっています。

都市綜研インベストファンド株式会社の概要
  • 本社所在地:大阪府大阪市北区堂島
  • 代表取締役:栁瀨健一(やなせけんいち)氏
    → 販売代理人の「みんなで大家さん販売株式会社」の代表取締役と同じ
  • 創設:1999年8月
  • 資本金:29億2,330万9,139円

(参考:都市綜研インベストファンド株式会社公式HP

ちなみに、都市綜研インベストファンド株式会社は2013年5月に、大阪府から約2ヶ月ほど営業停止処分を受けたことがあります。

当時、Twitter上でも話題になりました。

こぱん
行政処分については、みんなで大家さん公式ホームページ内でも以下のように記載されています。

あくまで行政停止処分は、行政との見解の相違に基づくものだということです。

そして2013年以降、みんなで大家さんはトラブルを起こすことなく運営を続けています。

以上が、みんなで大家さんに関する概要となります。

次は、リベ大がみんなで大家さんをおすすめしない5つの理由について解説していきます。

「みんなで大家さん」をおすすめしない5つの理由

リベ大がみんなで大家さんをおすすめしない理由は、以下の5つです。

「みんなの大家さん」をおすすめしない5つの理由
  1. 匿名組合スキーム
  2. 典型的な要注意ワード
  3. 運営会社の財務状況
  4. 最低100万円~と投資額が大きい
  5. 税制上も不利

こぱん
それぞれ順番に確認していきましょう。

おすすめしない理由①:匿名組合スキーム

おすすめしない理由①匿名組合スキーム

みんなで大家さんの概要で解説した、「匿名組合」というスキーム(計画・構想)には課題があります。

その課題とは、投資家保護の仕組みが弱いということです。

正直、匿名組合スキームを使用しているというだけで素人は投資しない方が良いと、リベ大は考えています。

また、素人でなくても、投資しない方が良いかもしれません。

あひるくん
そんなに良いものではないんだね。

過去日本で起きた巨額の詐欺事件では、匿名組合スキームが利用されています。

例えば、以下のようなものがあります。

匿名組合スキームを利用した詐欺事件一例
平成電電事件(2006年)
→ 通信ベンチャーの平成電電が、年利10%という高金利で個人投資家を釣り、19,000人から490億円を集める。その後倒産。経営陣は詐欺罪で逮捕された。
安愚楽牧場事件(2011年)
→株式会社安愚楽牧場が、繁殖母牛に出資すれば毎年生まれる子牛の売却代金で多額のリターンが望めると出資を募る。多額の出資を集めるも、倒産。73,356人が約4,300億円の被害を受ける。

また最近では、ソーシャルレンディング業界でトラブルが頻発していました。

ソーシャルレンディングとは、以下のような金融サービスです。

ソーシャルレンディング
  • お金を借りたい事業者(借り手)
  • 投資をしたい個人(投資家)

→ 上記の2者をマッチングさせる金融サービス

ソーシャルレンディング業界でも、まさに匿名組合スキームを利用しています。

例えば、ソーシャルレンディング業界最大手であったmaneo(マネオ)では、以下のような事例があります。

maneoでの事例
  • 運用利回り5~8%の高配当を謳い、出資を募る(過去の元本割れは0と言っていた)。
  • 2018年4月時点で約1,170億円ものお金を集めることに成功。
  • しかし、実際は自転車操業であり、集めたお金の一部は投資とは別目的に流用されていた。
  • 2019年3月時点で300億円分の投資への配当が滞り、集団訴訟に発展。

資金流用が公になった2018年当時は、日経新聞でも取り上げられました。

こぱん
また、ソーシャルレンディング業界2位だったSBIソーシャルレンディングも、不祥事を起こし廃業に至っています。

廃業まで至った理由としては、個人投資家から集めたお金を、きっちり管理して運用していなかったからです。

親会社であるSBIホールディングスは、SBIソーシャルレンディングが金融庁から業務停止命令を受けたことから、ソーシャルレンディング業界からの撤退を決めました。(参考:ITmediaビジネスONLINE

 

上記の2つの例のように、匿名組合スキームはまさに疑惑のブラックボックスです。

投資家からは、自分の出資したお金がどう使われているのかよく見えないのです。

上記の意味で、投資家保護の観点からは、信用しにくい仕組みとなっています。

リベ大両学長の頭の中では、「匿名組合」と「ポンジ・スキーム」がセットになっているくらいです。

匿名組合と聞いたら、ポンジ・スキームを疑うほど信用していません。

こぱん
ポンジ・スキームについては、以下の記事を参考にしてください^^

 

匿名組合契約というルールが存在している以上、一部の人にとっては有用性があり、存在価値があることは否定しません。

しかし、匿名組合を利用した詐欺や詐欺まがいの行為が発生していることも事実です。

匿名組合契約の投資スキームというものは、基本的に資金力も投資経験も豊富なプロが投資対象として選ぶべきものでしょう。

安定した利益が欲しいという低リスク思考の人や投資の初心者が、投資対象として選ぶべきものではありません。

なぜなら、たった1度でもババを引いてしまうだけで、終わってしまうからです。

上記の理由から、匿名組合型の投資スキームをリベ大として進めることは、今後もないでしょう。

あひるくん
取り返しのつかない失敗になるかもしれないと思うと怖いね…。

おすすめしない理由②:典型的な要注意ワード

おすすめしない理由②典型的な要注意ワード

みんなで大家さんの広告には、典型的な要注意ワードも見受けられます。

資産運用や投資をするとき、以下のようなワードを見たら警戒する必要があります。

典型的な要注意ワード
  1. あなたとともに、笑顔が増える。
  2. 日々の価格変動がないため元本の安全性が高い。
  3. 預金感覚で始められる資産運用。
  4. ○○が選ばれる安心の理由。
1あなたとともに、笑顔が増える

安心感を醸し出すためのワードです。

未来はいつでも不確実であり、投資にはリスクがあることを理解している金融業者は、笑顔が増えるといった勧誘文句は通常使用しません。

なぜなら、投資の世界では多々笑えないことが起きるからです。

あひるくん
ずっと笑顔でいたいけど仕方ないね。
2日々の価格変動がないため元本の安全性が高い

上記のワードは、前後の関係が少しおかしくなっています。

なぜなら、株価のように毎日時価を確認できないことと、元本の安全性の高さは関係ないからです。

みんなで大家さんに出資したお金は、不動産というリスク投資に変わっています。

こぱん
つまり、出資者が出したお金の元本の安全性は、以下のような内容に依存するのです。
元本の安全性が依存する内容
  • みんなで大家さんの保有する不動産の評価額は、高いのか低いのか?
  • みんなで大家さんの保有する不動産の賃貸料は、間違いなく回収できているか?
  • みんなで大家さんの資金繰りは、問題ないか?

上記の内容から分かるように、日々の価格変動がないため元本の安全性が高いとは言えないでしょう。

3預金感覚で始められる資産運用

預金感覚と言われると、皆さんどのようなイメージを持つでしょうか。

多くの方は、たいしてリスクが大きくない感じを持つのではないでしょうか。

あひるくん
預金感覚って言われると、確かになんだか安心するよね。

さらに、安定して金利7%と年間6回の分配金というフレーズがセットとなります。

高利回り・安全・分配金という、皆さんが大好きな言葉です。

株のようなハイリスクな資産でさえ、インデックスの想定リターンは5〜7%程度となっています。

なおインデックスとは、日経平均株価やS&P500といった指数のことを指します。

さらにインデックスファンドは、投資の神様とも呼ばれるウォーレン・バフェット氏も、自身の妻に以下の言葉を残しているほど信頼性が高いです。

バフェット氏の言葉
「自分が死んだら資産の9割はS&P500に連動したインデックスファンドに投資しなさい」

上記のインデックスファンドですら、長期で平均させたトータルリターンは7%程度に落ち着きます。

預金と同じ感覚で、7%程度の高利回りが得られるのであれば、確かに優良商品と言えそうです。

しかし、預金感覚と言っているだけで、預金と同じとは言っていません。

こぱん
勝手に過大な期待を持たないように、注意しなければいけません。
4〇〇が選ばれる安心の理由

バンガードやブラックロックが作っているファンドにおいて、S&P500ファンドが選ばれる安心の理由といった広告を見たことがありません。

なぜなら投資は、本来リスクのある行為であり、安心とは対極にある活動だからです。

安心を全面に押し出す広告は、資産運用・投資の世界では注意が必要です。

ちなみに両学長は、投資の世界で「ご安心ください」という言葉が並んでいると、逆に不安になると語っています。

あひるくん
確かに、裏では何かありそうだよね!

そして、みんなで大家さんのホームページの下段には、小さく以下の気になる内容が書かれています。

HP下段に小さく書かれている内容
本商品は、不動産投資商品であるため、預金保険の対象ではない。
→ しかし、本文中では「預金」に近いようなイメージを持たせるフレーズを使っている。
金融機関の預金などとは異なり、元本の保証はされていない。
本商品は、賃貸利益の変動により、元本割れが生じたり、想定利回りを下回る可能性がある。
→ しかし創業以来23年、みんなで大家さん開始から14年で元本評価割れを起こしたり想定利回りが下回ったことは一度もないと大きな赤字で書かれている。
→ さらに、優先劣後システムというもので、さらなる安心感をアピールしている。

上記のように、元本割れする場合もあるが安全であり、滅多に元本割れしない」と、ユーザーが思ってしまいかねないホームページ構成になっています。

そのため、多くの方から以下のような問い合わせがリベ大に寄せられるワケです。

問い合わせ内容

「年利7%で元本割れの可能性がほとんどないなら、投資しても大丈夫ですよね?」

この問い合わせに対して、リベ大はリスクのサイズを測り間違えていると考えています。

つまり、「年利7%の高利回り」でありながら「元本割れの可能性がほとんどない」という2つを両立させることはほとんど不可能ということです。

こぱん
もしリターンが年利7%あるのであれば、相応のリスクを背負わなくてはいけないのです。

おすすめしない理由③:運営会社の財務状況

おすすめしない理由③運営会社の財務状況

おすすめしない理由3つ目は、運営会社の財務状況です。

2022年3月31日時点の貸借対照表から確認していきましょう。

貸借対照表の内容
  • 総資産:約1,230億円(うち、約1,170億円が不動産)
  • 負債:約1,140億円(個人投資家から集めたお金は約895億円)
  • 自己資本比率:7.35%

(2022年3月31日時点)

上記から分かることは、集めたお金をフルに使って不動産投資をしている感じだということです。

自己資本比率は業界平均水準をはるかに下回っており、アクセル全開のリスクテイクとなっています。

1年以内に現金化できる資産(流動資産)は約62億円である一方で、1年以内に支払わなければいけない負債(流動負債)は約258億円です。

分かりやすく家計に例えてみると、1年以内に現金化できる資産は62万円なのに、1年以内に支払わなければならない借金が258万円ある状況です。

こぱん
また、企業の安全性を測る指標として「流動比率」というものがあります。
流動比率とは
  • 流動比率 = 流動資産 ÷ 流動負債
  • 意味:1年以内に払わなければいけない負債の何倍の資産を持っているか?
  • 目安:200%以上で安全、100%~200%で安心水準、100%未満で危険。

先程の家計の例のように、1年以内に現金化できる資産は62万円なのに、1年以内に支払わなければならない借金が258万円ある状況は危険です。

しかし、1年以内に支払わなければならない借金が258万円でも、貯金が1,000万円あればしばらく安全だと言えるでしょう。

あひるくん
確かに、貯金があれば余裕だよね。

みんなで大家さんを運営している会社の流動比率は約24%です。

損益計算書が公表されていないので断定はできませんが、貸借対照表の観点から考えると資金繰りはギリギリと言えます。

そして、負債を払い続けるには以下の2つの方法があります。

負債を払い続ける2つの方法
  1. 持っている不動産を売って現金化する。
  2. さらなる出資を募り、出資金を既存投資家への元本償還に充てる。

不動産を売らなくても、家賃収入があれば何とかなるのでは?と考える方もいるかもしれません。

ただ、賃貸収入のみで5年満期の出資金を一括償還することは難しいでしょう。

具体例をあげて考えてみましょう。

負債支払いの一例

1,000万円の出資を受けて、年間家賃収入80万円の物件を購入。

5年後、出資金1,000万円を投資家に返す必要がある。

→ 5年間で貯めた利益だけで、投資家に1,000万円返せるのか?

→ さらに5年間、年6%〜7%の利益を分配する約束をしている。

普通に考えると、不動産を売って現金化しなければ資金繰りが間に合いません。

もし、「保有する不動産を売却することなく出資者に分配金を払い、5年後に元本を返済できるような多額のインカムが発生する不動産」を買えているなら話は別ですが、基本的には難しいでしょう。

こぱん
一体、年利何%で回す必要があるのか?という感じですね。

上記の内容から、みんなの大家さんが行き詰まる時は、以下のような場合があげられるはずです。

みんなの大家さんが行き詰まる時
  • ここ最近続いている不動産の値上がりがストップして、持っている不動産が高く売れなくなった時。
  • 個人投資家から次の出資が集まらなかった時。

みんなで大家さんは、令和3年から令和4年の間に多額の出資を集めました。

具体的な出資金の金額は以下の通りです。

令和3年〜4年の間に集めた出資金
  • 令和3年3月末時点の出資金残高:約520億円
  • 令和4年3月末時点の出資金残高:約895億円

→ 差し引き、約375億円の出資金を集めたということ。

あひるくん
かなり大きな金額だね!

上記のような多額の出資が満期となるのは4〜5年後です。

そのタイミングで、以下の問題がどうなっているかが投資判断の重要なポイントとなるでしょう。

投資判断の重要ポイント

多額の出資の満期が訪れる4〜5年後タイミングで、

  • 資金繰りは大丈夫なのか?
  • 不動産市場は伸びているのか?
  • 個人投資家から、さら