こんにちは、こぱんです！
この記事では、両学長のライブ配信をもとに、都心で急増している「定期借地権付きマンション」の注意点を紹介します。
普通の分譲マンションと何が違うのか、なぜ気軽に買ってはいけないのかが分かる内容です。
9月15日の朝日新聞に、「広がる定借マンション 『資産価値は急激に落ちる』警戒すべき理由は」というニュースが載りました。
定期借地権付きマンションが、都心でとても増えているという話です。
結論から言うと、借地権付きマンションは普通の家とは違います。
気軽に買わないようにしてください。
目次
定期借地権付きマンションとは？普通の分譲マンションとの違い
定期借地権付きマンションという言葉を、聞いたことはあるでしょうか。
普通の分譲マンションとの違いは、「土地」の所有権が自分にあるかどうかです。
普通の分譲マンションは、「土地」も「建物」も自分に所有権があります。
一方、借地権付きマンションで自分に所有権があるのは「建物」だけです。
土地は、地主さんから期間限定で借りているものになります。
▼普通の分譲マンションと定期借地権付きマンションの違い
| 普通の分譲マンション | 定期借地権付きマンション | |
|---|---|---|
| 土地 | 自分に所有権がある | 地主さんから期間限定で借りる |
| 建物 | 自分に所有権がある | 自分に所有権がある |
| 地代 | かからない | 毎月かかる |
| 期間終了後 | そのまま所有できる | 建物を解体して更地を返す |
定期借地権付きマンションが都心で急増している理由
いま、都会では土地の値段がとても上がっています。
それに伴って、一般的な分譲マンションは高くなりすぎて、買える人が少なくなっています。
そこで、都会の好立地に住むための「数少ない選択肢の1つ」として、借地権付きマンションが存在感を増してきました。
借地権付きマンションは、普通の分譲マンションと比べると1〜2割ほど安いからです。
たとえば、東京都文京区のとあるマンションです。
70年の定期借地権付きで、70㎡前半の部屋のお値段は1.2億円〜1.5億円です。
もしこれが通常の分譲マンションだったら、1.4億円弱〜1.8億円ぐらいになるイメージです。
通常の分譲：1.4億円弱〜1.8億円
→ 2000〜3000万円ほど安い
2000〜3000万円ほど安いとなると、借地権付きマンションはリーズナブルに感じますよね。
2026年は首都圏で過去最多の2000戸超えの可能性
こうした背景があって、都市圏や近畿圏では、借地権付きマンションの建設数が急増しています。
日本経済新聞の記事「定期借地権付きマンション、地価高騰で急増 都心の数少ない選択肢に」で紹介されているグラフを見ると、2026年の戸数がピョーンと抜け出ています。
2026年に首都圏で完成する借地権付きマンションは、過去最多の2000戸を超える可能性があります。
近畿圏も同じように、ズバ抜けた戸数になっています。
ちなみに、ここでいう「戸」は部屋数のことです。
「2000戸」と聞いて「マンションが2000棟も建つの？」と読み間違える人もいますが、そうではありません。
定期借地権付きマンションが普通のマイホームと違う4つのポイント
ここからが注意喚起で、一番聞いておいてほしいところです。
たしかに借地権付きマンションは安く、立地も良いことが多いです。
地価が高騰する都心で、選択肢の1つになる理由も分からなくはありません。
それでも、よほど金融リテラシーの高い人以外は、手出し無用です。
理由は、「普通のマイホームとは違うから」です。
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違い①：地代がかかる
土地を借りている以上、地主さんに「地代」を払う必要があります。
土地が自分のものではないので、土地の固定資産税は払わなくて済みます。
ただし、「毎月の地代」というランニングコストがかかることは忘れてはいけません。
いわば、土地の家賃をずっと払い続けるということです。
地代は、地価に応じて変動するケースもあります。
将来、コストが増える可能性もあるということです。
違い②：期間終了後は土地を返す
50年・70年といった期間が経過したら、建物は解体する義務があります。
そして、更地にして地主さんに返すことになります。
つまり、建物の所有者には最終的に何も残りません。
「子どもに先祖代々の家を引き継いでいく」といったことはできないのです。
違い③：解体費用の積立てが必要
契約期限が来たときに「建物を壊すお金がありません」「更地にできません」は通用しません。
解体にはお金がかかるので、解体費用を「解体準備金」のような形で毎月積み立てていく必要があります。
これも、忘れてはいけないランニングコストです。
違い④：借地期間の残り年数が短くなると価値が急激に下がる
「残り5年しか住めません」というマンションを、誰が買うでしょうか。
借りるだけでも「5年かぁ」とためらうのに、買っても5年しか住めないわけです。
建物ができたばかりで「あと70年住めます！」なら、買い手は簡単に見つかるでしょう。
しかし残り年数が短くなるほど、中古市場での価値は一気に下がります。
うまく売り抜けられなかった場合、大きな損失を抱える「ババ抜き」になる可能性があります。
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こうしてざっと見ただけでも、「普通のマイホームとは違う」ことが分かります。
「安いには安いなりの理由がある」甘いセールストークに注意
安さに魅力を感じる人もいるでしょう。
それでも、安いには安いなりの理由があるものです。
ただ、一流のセールスマンの手にかかれば、「安いなりの理由」もなんのそのです。
たとえば、こんなふうに言いくるめられてしまうかもしれません。
- 「期間限定なのが気になりますか？30歳で買っても100歳まで住めます。一生涯の住まいとして十分すぎませんか？」
- 「取り壊し前提なのがもったいない？そもそも70年後に家があっても、ボロくてどうせ誰も住めませんよ。建て替えが必要なのは、所有権付きのマイホームだって同じです。」
- 「負動産を子どもに残さない。最高の終活です。不動産の相続は大変ですし、1つしかない家を複数の子どもで相続すると、相続争いの原因にもなりますから。」
- 「超好立地なので、売りたくなったら売れますよ。むしろ所有権の郊外物件より、圧倒的にニーズが強いです。実際、借地権付きのマンションも中古市場で全く問題なく取引されています。」
最後のトークには、心の中の声が隠れています。
それは「（残り期間が長いものは、だけどな！）」です。
もちろん、これはお客さんには言いません。
こう言われると、「なるほどな」と思う人もいるでしょう。
先ほどの4つの違いが、まるで解決したような気持ちになってしまいます。
だからといって、セールスマンを論破しようと張り合ってはいけません。
ああ言えばこう言うので、お互いに時間の無駄です。
近寄らないようにしましょう。
借地権付きマンションは上級者向け
覚えておいてほしいのは、次の2つです。
- 借地権付きマンションは、上級者向け
- 普通の家とは違うから、うかつに手を出さない
借地権付きマンションは難しいので、そもそも触らなくて大丈夫です。
まとめ
今回は、定期借地権付きマンションがとても増えているという話を紹介しました。
「お金に困らない自由な人生」には、必要のないアイテムです。
- 定期借地権付きマンションは、建物だけが自分のもので、土地は地主さんから期間限定で借りている
- 都心の地価高騰で、普通の分譲マンションより1〜2割ほど安い借地権付きマンションが増えている
- 2026年に首都圏で完成する借地権付きマンションは、過去最多の2000戸を超える可能性がある
- 違い①：毎月の地代がかかり、地価に応じて変動するケースもある
- 違い②：期間が終わったら建物を解体し、更地にして返すため、最終的に何も残らない
- 違い③：解体費用を毎月積み立てる必要がある
- 違い④：残り年数が短くなるほど、中古市場での価値が一気に下がる
- 安いには安いなりの理由がある。セールスマンとは張り合わず、近寄らない
くれぐれも、甘いセールストークにはご注意ください。
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