はじめに

両@学長
おかださん、最近投資に興味があるみたいですね?

おかだ
そうなんです!最近は、不動産投資の本なんかも手にとってます!

両@学長
不動産、いいとおもいますよ!自分の工夫次第で入居者を増やすことができるのも魅力的ですね。

おかだ
そうですよね!でも、もしうまくいかなくて大損したらどうしよう…

両@学長
もし、家賃収入を30年間保証するので、アパート経営をはじめませんか?と言われたらどうしますか?

おかだ
そんなの、やるに決まってますよ!!!
この記事の内容
◯サブリース契約について知ることができます
◯サブリース契約でおきたトラブルを紹介してます
◯今後わたしたちがどうするべきか対策を紹介しています

サブリース契約って何?

サブリース(sublease)とは又貸し、転貸のことである。

サブリース契約とは、不動産会社が大家さんからアパートやマンションなどの物件を、一括して借り受けて、不動産会社が一部屋単位で入居者に貸し出すしくみのことです。

サブリース会社は入居者から支払われた家賃の一部を、リース料金として物件の大家さんに支払います。

サブリースの特徴は、大家さんは入居者と直接的な契約関係にならないことと、30年間は家賃を保証しますので、空室時のリスクがありません」と長期の家賃保証を謳っていることです。

おかだ
空室でも家賃を保証してくれるなんてすごい!

両@学長
一見すると家賃保証は魅力的ですよね。ちなみにおかださんは、契約書の重要項目とかをしっかり読み込むタイプですか?

おかだ
文字量に混乱し、考えることをやめてサインしちゃうタイプです…

両@学長
実は、このサブリース契約は大きなトラブルの原因になっています。しっかり内容を見ていきましょう。
ポイント
サブリース契約とは、不動産会社が大家さんから物件を、一括して借り受けて又貸しするしくみ。

サブリースの大家さん側のメリット

両@学長
まずは、サブリースのメリットをみてみましょう。あなたがもしアパートの大家さんになったら…とかんがえてみてください。

ノウハウがなくてもアパート経営をはじめられる

ノウハウを持つプロであるサブリース会社に一括して管理をまかせるため、アパートの建築段階からすべて、知識がなくともはじめることができます。

おかだ
なんにもわからない、わたしのような素人でもできるのね!これはありがたい〜!

入居者対応もおまかせできる

入居者の募集や、近隣トラブルの対応、家賃の回収などなどの入居者対応関連をすべてサブリース会社にまかせることができる。(※会社によって差はあります)

なぜなら、大家さんと入居者は直接契約関係にないからです。

おかだ
入居者の対応はどうするんだろう?って思っていたからこれはうれしいですね!手間もない!

家賃保証があるので空室があっても大丈夫

もし入居者が集まらない部屋があったとしても、全部屋が埋まっていることを前提に大家さんにリース代が支払われます。

また、家賃30年保証や家賃35年保証など、長期にわたって家賃の支払いを大家さんに約束する契約となっています。

おかだ
これがかなり大きいですよね!ここまでの話をきくと、もうやるしかないような気がしてきます!

営業の謳い文句があまりにも大家さん側に都合が良すぎる

ブラックあひる
『家賃保証だから安心!入居者対応すべてやります!相続税対策にもなるのでお子さんもよろこびますよ!』

両@学長
新築で建てたとしても、30年経てば建物の価値はかなり下がります。日本の人口は減って、入居率も厳しくなってくるでしょう。この話、あまりにも大家さんに都合がよすぎると思いませんか?

おかだ
た…たしかに…

両@学長
健全にサブリースを提供している不動産会社もあるかもしれませんが、実際のところサブリース契約はトラブルが続出し社会問題に発展しています。

おかだ
いったいどんなトラブルに…?

サブリース契約で実際におきたトラブル

両@学長
ここで、実際にサブリース契約で起きたトラブルをご紹介します

30年間家賃は保証するが、家賃の金額を下げられてしまう

ブラックあひる

家賃は30年保証するよ!(でも減らさないとは言っていないよ)

サブリースを提供する会社は、法律の関係上「家賃30年保証」を守る必要はなく、いつでも家賃の減額などを大家さんに押し付けることができてしまいます。

実際に訴訟になっているトラブルの中には、家賃35年保証でアパートを建てて、たったの数年で家賃を35000円から5000円に減額させられるといった案件もありました。

おかだ
そんな!契約のときにそんなこと言ってなかったのに!

ブラックあひる
でも、ちゃんと契約書には書いてあります!

家賃の減額を了承しないと契約解除を迫られる

ブラックあひる
来年度からは支払う家賃は5000円です!了承しないなら契約は終了です。ちなみに契約が解除になったらローンは全額借り換えてください。

おかだ
めちゃくちゃすぎる!

借地借家法により家主からサブリース契約を解除することは困難であるが、サブリース会社から契約を解除することは比較的たやすい。

「こんなめちゃくちゃなこと、日本でまかり通るの?」と思われるかもしれませんが、しっかり契約書に記述された内容であればまかり通ってしまいます。

大家さんはアパート経営者です。つまり「消費者」ではなく「事業者」というあつかいになります。サブリースは事業者と事業者の契約であり、契約書や契約の内容をしっかり確認しなかった大家さんの責任になってしまうのです。

子が多額の借金返済を迫られる

おかだ
アパートをサブリースで建てたはいいけど、家賃も減額されて維持費もローンも払えない…、もうすべて手放すしかない…

家賃が減額されてアパートの経営が立ち行かなくなったのちに、資産をすべて処分してもローンを返済しきれなった場合、保証人が債務返済を迫られることになります。

「相続税対策にもなる」という営業トークで契約した高齢者も多く、保証人である子供に莫大な借金がのしかかる事例もあります。

両@学長
あってはならないことなのですが…こういったことは実際に多く起きているんです。

「かぼちゃの馬車」経営破綻問題もサブリース

2018年の春頃、「かぼちゃの馬車」という女性向けシェアハウスブランドで、投資に関するトラブルがおきていました。

不動産会社の「スマートデイズ」は、土地や自己資金がなくともシェアハウスのオーナー(大家さん)になれると説明。しかも家賃は保証され、さらには数万単位の利益が毎月でると謳っていました。

ニュースでも話題になったかぼちゃの馬車は、サブリースのしくみを利用していたのです。特に経験の浅い投資家や、サラリーマンの副業に非常に人気の高い商品だったそうです。

おかだ
この事件、ニュースで見ました!サブリース契約でシェアハウスを建てていたんですね…!

両@学長
シェアハウスを建てたオーナーは、一人あたり平均で1億円近いローンを組んでいました。

 

スマートデイズは「スルガ銀行」から融資を受けて経営をまわしていました。

その後、スマートデイズの悪質な経営体制に加え、スルガ銀行の不透明で怪しい融資体制が重なり、突如スルガ銀行からスマートデイズへの融資が打ち切られることになります。

徐々にかぼちゃの馬車のオーナーたちに支払われる家賃収入は減り、最終的に運営会社のスマートデイズは経営破綻、オーナーたちの被害総額は1000億円を超えると見られています。

両@学長
スマートデイズは立地条件の悪いシェアハウスもがんがん建てていたそうです。空室率8割の物件も少なくなかったそうです。

おかだ
家賃保証があると聞いたら、物件の条件などは気にせずオーナーさんも話をすすめてしまったんでしょうか…それにしてもおそろしい話ですね…

サブリース会社は儲かってるの?

おかだ
でも、これってサブリース会社は儲かってるんですか?すぐ契約解除になっちゃったら、サブリース会社も入居者を手放すことになるんですよね?

両@学長
じつはサブリース会社の利益の80%は「建物の建設費」と言われています。大家さんはサブリース会社指定の建設会社でしかアパートを建てられないのです。

おかだ
建設会社とサブリース会社が連携しているんですね…つまりサブリース会社は「家賃保証を掲げて大家さんのローンで物件を建てさせる」のが目的なんですね…!

 

サブリース会社と建設会社は密接な関係にあります。サブリース用に建てられた物件は一般的な相場よりもかなり割高で、大家さんが手放すときに大損するという事例も多いです。

さらには、家賃を減額する前にしっかり儲かっている状態の大家さんに「儲かっているので、もっと物件を建てませんか?」と提案し、いくつも物件を所有させる例もでています。

おかだ
物件を複数所有して家賃を減額させられたら…恐ろしいですね…

騙されないためにどうすればいい?

おかだ
本当に恐ろしい…お金を増やすためにはじめる投資で、騙されちゃ元も子もないですもんね…

両@学長
不動産投資はメリットが多いですが、悪質な売り方をしている業者がいることも学ばないとですね

おかだ
やはり無知は罪ですね…さっそくですが、これから投資をはじめる上でどうしたらいいでしょうか?

両@学長
ひとえにしっかり勉強することですね!わたしたちリベ大の記事を読んでいただければ、それも立派な勉強ですよ。

不動産投資を学ぶのにおすすめの記事

ゼロからはじめるお金を増やす講座では、投資の基本についてやさしく解説していますよ。はじめての方はまずこれを読んでみるといいですね。

ワンルームマンションで儲けたのは誰だ!?という気になるタイトルの記事ですが、非常にわかりやすく不動産業界のしくみについて言及しています。「騙されたくない人」は必見です。

ゼロからはじめるお金を増やす講座の「不動産で騙されないためのポイント」に特化した記事です。「表面利回り」と「実質利回り」の違い、わかっていますか?少しでも不安があるなら、不動産投資をする上で絶対に必要な知識ですので、目を通してみてください。

不動産投資を学ぶのにおすすめの書籍

おかだ
ど素人のわたしがとてもわかりやすかった不動産投資の書籍を紹介します!

世界一やさしい 不動産投資の教科書 1年生

イラストでわかりやすく解説されている不動産投資の書籍です!まさに入門書!ぜひとも手にとってみてください。

おわりに

おかだ
みなさん、契約をするときは、重要なところはちゃーんと注意しましょうね!

両@学長
「利回り20%」…「30年間家賃保証」…あまりに良すぎる話には、きっと裏があるかもしれませんよ。
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